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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

大卖场主力店的配套需求  

2013-08-14 14:07:15|  分类: 商业地产数据快报 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前期商业规划对于商业项目后期的运营管理起着至关重要的作用,它直接关系到投资回报及项目价值的实现,因此,要保障项目后期的正常运营及可操作性,我们首先要了解商业项目的物业需求,尤其在需要引进大卖场主力店的情况下,必须要了解目标主力店的硬件条件,保证主力店的顺利引进。 

  一般说来,大卖场主力店的物业要求可以用“规范、统一、全面”来概括: 

  1、规范是指主力店的物业条件必须符合我国现行的所有相关规范,包括建筑、消防等规范、条例。 

  2、统一是指这些主力店除根据商业项目的不同特点,在经营面积方面存在差异外,其它方面是基本统一的。 

  3、全面是指主力店的物业要求囊括了所有的细节,同时考虑到了所有经营过程中可能发生的问题,没有任何遗漏。 

  当然主力店物业要求的精细性特点决定了在商业项目前期的物业中,必须从方方面面周到考虑,精益求精。 

  一、交通组织及外部环境 

  首先要通过交通组织及外部环境的规划设计保证车、物、客流等的畅通,比如: 

  1、至少要预留能够容纳300个以上的停车位的地面或地下停车场面积,同时考虑在停车场设置手推购物车的临时停放处; 

  2、提供可以停放多于5辆商场购物巴士的停车场。 

  3、根据门店所在地区的特点,设置一定数量的自行车和摩托车停车位,并安装停车架。 

  4、卸货区应提供至少四辆普通卡车(高度3.60m)和一辆40英尺集装箱车的停车位,满足40英尺集装箱车回车和停泊的要求(高度4.50m、转弯半径18.00m)。  

  5、室外停车场照度>40Lux,灯柱高13m。 

  6、需安排约300m2左右的室外公共区供促销和公益活动场地。 

  7、场地预埋自TV房至所有场地入口之间各两根视频电缆和一根220v,∮1mm三芯电缆。 

  8、建筑物环境照明照度>40Lux。 

  9、必须考虑无障碍设计。 

  以上内容都是需要开发商根据商业项目及主力店的不同特点,在商业规划及施工过程中综合考虑的因素,通过合理组织,解决商业项目车、物、客流交叉冲突的问题,保障商业项目内外部交通的畅通有序。 

  二、建筑结构和装修 

  主力店又包括社区店、标准店、旗舰店等不同的规模等级,因此对规模、面积、楼层的要求也存在差异。 

  1、楼层高度。一般主力店的楼层净高要求不低于4.00m,这里指的是所有管线和空调排风口的底标高到地面的距离。当然一般情况下楼层净高达到3.70m就可以了,所以楼层的高度并不是绝对的,要根据商业项目的实际情况和开发商的意愿,在尊重科学规律的基础上灵活设定。 

  2、卷帘门。主力店要求在所有入口处都要安装防盗卷帘门,但不能用隔栅式卷帘门,这样可以有效保障闭店情况下的安全。另外,主力店对防盗卷帘和内部防火卷门烤漆也都有统一的颜色要求,所有防火门都要求是无观察窗金属门。卷帘门包底标高不低于3.80m。 

  3、卸货。设置可以停泊40英尺集装箱货车的封闭式卸货平台,高度1.30m;普通货车卸货平台,高度:1.00m。设保温提升门于卸货平台与仓库之间。还要考虑防撞设施和安全护栏。 

  4、照明照度一般不低于40Lux。 

  5、配套设施。主力店要求有独立的设施设备而不受其他任何影响。主力店使用的变配电室、发电机房、制冷机房、锅炉房、水泵和水箱房与开发商其他设备公用房间要求独立。各自设备系统应分开设置。 

  6、电梯。垂直交通应设置能满足经营需求的自动坡道、自动扶梯、客、货垂直电梯。 

  自动坡道、自动电梯:宽度1000mm;角度参数为前者120 ,后者300; 

  客梯:载重量≥1000kg;速度:1.5—1.75m/s;变频(vvvf)调速门机; 

  货梯:载重量=3000kg/台;门宽1.800m;轿厢深度≥2.700m;提升速度0.5—0.6m/s 

  7、荷载。主力店对楼板荷载有不同的要求。生鲜区、食品区为1000kg/m2;非食品区700kg/m2; 

  8、柱网柱距。主力店对柱网柱距的要求也不同于一般百货商场,一般8.000m以上可以接受,但对期楼要求达10.000mⅩ10.000m。 

  9、地面。售货区要求铺设400Ⅹ400Ⅹ29mm预制水磨石地面。楼梯间、设备房要求水泥砂浆地面;收货区、存货区为耐磨混凝土地面。 

  10、防水。卫生间、杂货区、冷员工餐厅厨房、空调机房、压缩机房、除湿机房等都要防水。  

  11、标志牌。主要立面和主要入口上方提供标志牌位置,以便安装店招和广告标示。在建筑外墙上要提供不少于4个,每个不小于5mⅩ15m广告位的位置;为租户提供1—2个标志牌位置。 

  12、卫生间。顾客和员工卫生间分开设置。卫生间安装的面盆龙头、小便器采用感应式冲洗阀;大便器采用脚踏冲洗阀。一定要考虑排水和环保隔音措施。 

  13、顾客和员工出入口外门上方都设有雨棚。 

  14、主力店出入口设场地供顾客存包。 

  三、设备设施 

  除以上要求外,主力店对其它的设备设施也都有明确的要求。 

  1、供电系统 

  (1)供电系统必须是高压双回路或高压环网供电。并及时提供报装用电批文。同时主力店对变压器和开关柜等都有严格的品牌要求。 

  (2)提供单独使用的干式变压器,容量为2500—3200KVA。变压器的容量可以根据门店的面积商谈,但对设备的品质要求比较严格。 

  (3)电力计量。电力计量采用高供高计。开发商负责申请单独立户,不负担供电公司收费标准以外的任何其他费用。  

  (4)主力店卖场1/3照明以及其租户应急回路均需末端切换。 

  (5)提供150对直线电话线(包括一条DDN专线和一条ISDN线)至对方卖场机房。 

  (6)设有线电视分配器至电视墙位置。 

  (7)空调主机、冷冻泵、冷却泵、冷却塔等,应在空调主机房内设置集中控制装置。 

  2、给排水 

  (1)提供两路市政管道供水,最大用量每天160t,最大用水量每小时20t;如只有一条管道供水有效容积不小于最大日供水的50%;并保证空调补水用量。 

  (2)提供单独立户的生活供水管和单独计量的空调补水管各一套;禁止采用镀锌钢管。管径≥150mm。 

  (3)根据要求和指定位置,开发商要配置排水设施。(包括:排水管主线、管径;地沟和地沟垫层、排水地漏、地沟箅子;隔油、降温池、污水井、化粪池等) 

  (4)根据主力店的要求数量和位置,单独设置专用隔油、降温池。商场区域隔油池整体有效容积大于4m3 ;降温池有效容积大于1.5m3。主力店各餐饮区每个隔油池和降温池有效容积分别为大于2.0m3和1.0m3。 

  (5)水管主干管为DN 200;次主干管为DN 150,最小为DN 100。凝结水排水管需采取防露措施,另外保温防露的材料和外表的颜色也有一定限制。 

  3、空调和排风排烟 

  (1)提供单独的中央空调系统。至少配置两台以上空调主机,采用环保冷媒,禁用风机盘管和暖气片。末端采用组合式空调处理机组。 

  (2)温度设计满足24-260C;相对湿度小于55%;采暖热源来自这四种之一:城市热源、直燃机系统、锅炉热源系统、风冷热泵。空调系统覆盖需要的所有区域。 

  (3)风管需保温,色彩有限制,禁用玻璃钢风管。根据要求设电动比例积分阀。使用板式过滤器。冷冻、冷却泵采用变频控制。 

  (4)各出入口设风幕。非采暖区为电风幕;采暖区为门厅设双层热源风幕。 

  (5)提供除湿系统机房和相应设备。 

  (6)根据要求,预留一定数量的排油烟竖井。洗手间、垃圾房、现金房、叉车充电处等根据要求设强力排风系统;收货区设独立排风系统。 

  (7)建立小型冷库,预留室内压缩机房100m2、并预留送、排风管井;冷媒管井和冷凝管井,室外200m2的冷凝器安放处并设置基础,设备重量约2000kg/台,一般为4台。 

  4、消防设施 

  (1)满足国家最新颁布的消防规范、法规的要求。消防设计图纸需经对方认可方可报建。 

  (2)所有的消防设施在保证和满足规范要求的同时,不能影响商场商品布置和美观。(主要指防火卷帘和消防栓箱) 

  (3)柴油发电机房可以采用水喷雾或气体灭火系统。 

  5、燃气 

  (1)提供城市管道燃气做能源,用气量为3300MJ/hr;需要按照对方要求安装到指定位置。对方区域燃气计量需单独立户。 

  (2)主力店餐饮出租区燃气需单独计量;在指定位置设独立的消防控制模块和泄露报警显示器。 

  6、其它细节 

  (1)对暴露在卖场内的所有材料、设备、管线均不应有供应商商标。 

  (2)主力店对施工的质量要求比较严格,凡属开发商施工的必须保证质量。 

  (3)主力店对所有的设施设备、材料等都会提出品牌要求,所以在施工时一定要清楚明了。
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