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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

社区商业是怎样炼成的  

2013-06-08 12:25:38|  分类: 运营管理-社区商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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以人为本,傍地而生 

  社区。“社”,古汉语中意为“土地神”。土地负载万物,生养五谷以养育生灵,所以生生不息的人们千年万载地奉祀着土地。如今以社为区,社区的涵义就是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。 

  商业。从事商品流通的行业。人是城市的主体,建筑是城市的标志,商业则是城市中最为活跃的元素。有人聚居的地方就会有社会生活需要,“社区”的衣食住行也就是商业的根本服务对象。 

  社区商业。一种以社区内及周边社区居民为服务对象,以便民、利民、促进居民综合消费为目标,满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等需要的商业形态。属地性是其最基本的特征,相比城市商业中心、区域商业中心而言,社区商业所辐射的消费半径相对有限,但它却是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次,而且具有缓解城市压力的功能。  

  在倡导和谐人居的今天,社区已经成为居民生活中不可或缺的一部分。在商业无孔不入的今天,社区商业日益繁荣,大有与公共商业分庭抗礼之势。去年年末热映的惊悚片《好奇害死猫》拍摄地就选在重庆的某高档社区,片中女主角不出社区便能购物、美甲、冲洗照片等,她频频出没的商店、照相馆、美甲店等就都属于典型的社区商业。社区商业以人为本,傍地而生,它的日渐繁荣已经带动整个城市的发展,而一个个活力繁荣同时又舒畅和谐的社区商业中心、商业街等已然成了城市最亮丽的风景线。 

  身带镣铐如何轻盈起舞? 

  社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。而中国的社区商业起步较晚,大约上世纪80年代末90年代初,底层住宅改造的“底商”出现,狭义上的社区商业初步形成。之后社区商业一直居于角落,主要以自发性零散商业形式悄无声息地发展。相对于超市、百货、购物中心等,社区商业被普遍认为是一种比较落后的商业形态。 

  但事实上商业形态无所谓先进落后,关键是要适合社区需要。当地产商意识到社区商业不仅能够产生较高的经济效益,还可以提供稳定的现金流后,相比一卖了之的模式就更倾向于包揽与住宅相配套的社区商业,掌控项目运营管理,构建完善的自成体系的综合地产项目。2000年以后,开发商把目光放得更长远,开发出各种特色的商业街和社区商业中心,其功能集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体,并依托社区同时面向社会开放。 
 
  然而当社区商业从沿街底商和住宅配套的窠臼中突围而出,形成大批生活广场、商业街的同时,又落入了难以持续经营的怪圈:销售总是火爆,运行起来却半死不活,这一现象俨然成了一种常态。信步各社区,“转租”、“转售”字眼随处可见,甚至整层空置无人问津的情形也时有发生。一边是动辄上万人的社区急需生活配套,居民怨声载道;另一方面是开发商几经调整收效甚微,眼看着社区商业渐渐沦为鸡肋,弃之可惜食之无味。 

  一个商业地产项目成功的标准,就是在实现成功租售之后能实现持续经营,并不断创值与增值。然而规划不到位、功能太单一、商住不和谐……身负一串串荆棘镣铐的社区商业后劲不足,如何才能轻盈起舞? 

  思路决定出路,战略先于战术 

  当社区商业能否实现价值最大化成为决定项目整盘成败的关键,当社区商业在城市中发挥越来越重要的作用,我们便不能任其如此粗放随意的发展下去。 

  首先依循市场规律是永恒不变的法则。社区商业的规模要量体裁衣恰到好处;各种类型的商业配套有机结合,杜绝各自为政;合理的业态规划和科学的业态组合,适应定位的档次与目标市场,同时更要考虑日后的持续经营并实现经营价值和商业价值的最大化。 

  同时商业利润几倍于住宅,一卖了之确实可以迅速回笼资金。但正是这种短视的、不负责任的开发模式导致投资者、经营方利益受损,社区商业难以为继。如今投资者日渐理性成熟,没有足够的投资回报就不会轻易解囊,“统一业态规划、统一招商、统一经营、统一管理”的经营管理模式就成为实现满铺旺场,创造投资回报,强化投资者信心的明智之举,从而进一步带动项目的销售速度与提高售价空间,兼顾短期开发销售利益及长期稳定的租金收益。 

  思路决定出路,战略先于战术,思路源自创新,战略来自专业。目前中国商业地产包括社区商业不乏良好的物业平台与投资主体,不乏实力品牌商及开发商,不乏高素质的经营者及商品,更拥有无可限量的消费者资源,可谓万事俱备只欠东风。而那些真正能将纷繁的良性因素整合,共同实现并分享商业增值的商业顾问机构,正是祛除痼疾、点石成金、有效实现社区商业价值最大化的强劲东风!
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