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商业地产运营专家_狮子座的熊

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工业地产开发和管理知识  

2013-05-31 14:55:16|  分类: 运营管理-产业园 |  标签: |举报 |字号 订阅

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工业地产开发和其他房地产开发没什么两样,具体的开发与管理流程是:拿地、规划设计、工程施工、竣工验收,办理产权证、销售、招商、交付使用、物业保修、工业物业管理。

       拿地

       现在都进入招拍挂程序。与商住用地不同,工业用地通常针对特定的买家、特定的需求,推出特定区域的特定面积的特定地块,个性化特别强,特适用于“勾地”政策。

       规划设计

       交给设计院去做。可选择的设计院不多。相对商住物业的设计,工业物业的设计还不够成熟。不同的企业有不同的设计要求,一般,设计院只设计建筑、结构等大框架,内部间隔、装修得另外根据企业需求来。

       工程施工

       施工单位、监理单位、甲方代表,一个都不能少。如果不涉及内部装修,施工过程比商住建筑简单。

       竣工验收,办理产权证

       施工单位编制竣工图,监理单位出具竣工验收报告,开发商取得《建设工程竣工验收备案证明书》,业主办理产权证。如果通过招拍挂获得的土地,可以分割产权。

       销售、招商

       符合预售条件可办理预售许可证。预售时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划局核发,《开工证》由市建设局核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

       预售条件:

       (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

       (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

       (三)房屋建设工程施工合同已生效,施工进度和竣工交付日期已确定;

       (四)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上;

       (五)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程;无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程。

       交付使用

       一般有开发商、物业单位、购买人一起验收,通过后办理交付手续。在商品房交付使用时,向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(简称“两书”),“两书”的发放以每套房屋为单位,逐套发放。

       物业保修

       工业物业自竣工验收合格之日起计算保修期,最低保修期限为:

       (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程合理使用年限;

       (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

       (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

       (四)电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

       工业物业管理

       工业物业管理提供安全、卫生、客户服务、公共设施管理等服务内容。和商住楼宇管理有些不同,商住楼宇管理侧重于客户服务,工业物业管理侧重于设施维护。工业物业设施维护范围和责任比商住楼宇更大。比如停水一天对居民可能只是生活上有些不便,对企业可能就是一天的停产损失。

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