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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

工业地产项目开发流程及运营策略  

2013-05-31 14:51:36|  分类: 运营管理-产业园 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、房地产开发项目的拆迁安置

开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作
  2、办理拆迁申请
  3、审批、领取拆迁许可证
  4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知
  6、办理户口冻结
  7、暂停办理相关事项
  8、确定拆迁安置方案
  9、签订拆迁补偿书面协议
  10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置
  11、发放运作拆迁补偿款
  12、拆迁施工现场防尘污染管理
  13、移交拆迁档案资料
  14、房屋拆迁纠纷的裁决
  15、强制拆迁

开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费
  2、搬家补助费
  3、提前搬家奖励费
  4、临时安置补助费(周转费)
  5、清理费
  6、停产停业综合补助费
  7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
  8、一次性异地安置补助费
  9、房屋拆迁管理费
  10、房屋拆迁服务费

二、项目的开工、建设、竣工阶段

项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

(一)房地产开发项目开工前准备工作
  1、领取房地产开发项目手册
  2、项目转入正式计划
  3、交纳煤气(天然气)厂建设费
  4、交纳自来水厂建设费
  5、交纳污水处理厂建设费
  6、交纳供热厂建设费
  7、交纳供电贴费及电源建设集资费
  8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
  9、设计单位出报批图
  10、出施工图
  11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金
  12、办理消防审核意见表
  13、审批人防工程、办理人防许可证
  14、核发建设工程规划许可证
  15、领取开工审批表,办理开工登记

(二)房地产开发项目的工程建设招投标
  16、办理招标登记、招标申请
  17、招标准备
  18、招标通告
  19、编制招标文件并核准
  20、编制招标工程标底
  21、标底送审合同预算审查处确认
  22、标底送市招标办核准,正式申请招标
  23、投标单位资格审批
  24、编制投标书并送达
  25、召开招标会,勘察现场
  26、召开开标会议,进行开标
  27、评标、决标
  28、发中标通知书
  29、签订工程承包合同
  30、工程承包合同的审查

(三)房地产开发项目开工手续的办理
  31、办理质量监督注册登记手续
  32、建设工程监理
  33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费
  35、办理开工前审计
  36、交纳投资方向调节税
  37、领取固定资产投资许可证
  38、报装施工用水、电、路
  39、协调街道环卫部门
  40、协调交通管理部门
  41、交纳绿化建设费,签订绿化协议
  42、领取建设工程开工证

(四)房地产开发项目的工程施工
  43、施工场地的“三通一平”
  44、施工单位进场和施工暂设
  45、工程的基础、结构施工与设备安装
  46、施工过程中的工程质量监督

(五)房地产开发项目的竣工验收
  47、办理单项工程验收手续
  48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》
  49、商品住宅性能认定
  50、竣工统计登记
  51、办理竣工房屋测绘
  52、办理产权登记

项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费
  2、自来水厂建设费
  3、污水处理厂建设费
  4、供热厂建设费
  5、煤气厂建设费
  6、地下水资源养蓄基金
  7、地下热水资源费
  8、市政、公用设施建设费(大市政费)
  9、开发管理费
  10、城建综合开发项目管理费
  11、建筑行业管理费
  12、绿化建设费
  13、公园建设费
  14、绿化补偿费
  15、路灯维护费
  16、环卫设施费
  17、生活服务设施配套建设费(小区配套费)
  18、电源建设集资费(用电权费)
  19、外部供电工程贴费(电贴费)
  20、建安工程费
  21、建设工程招投标管理费
  22、合同预算审查工本费
  23、质量管理监督费
  24、竣工图费
  25、建材发展补充基金
  26、实心黏土砖限制使用费
  27、工程监理费
  28、工程标底编制管理费
  29、机电设备委托招标服务费
  30、超计划用水加价
  31、夜间施工噪声扰民补偿费
  32、占道费
  33、固定资产投资方向调节税

三、开发项目的经营阶段

开发项目经营阶段的法律程序

(一)外销商品房的销售
  1、办理《外销商品房预(销)售许可证》
  2、选定中介代理机构和律师事务所
  3、与购房者签订认购书
  4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证
  6、办理外销商品房预售契约公证
  7、办理外销商品房的预售登记
  8、外销商品房转让登记
  9、外销商品房抵押登记
  10、楼宇交付入住手续
  11、办理产权过户手续

(二)内销商品房的销售
  12、提交完成建设项目投资证明
  13、签署预售内销商品房预售款监管协议
  14、办理《内销商品房预(销)售许可证》
  15、销售项目备案
  16、委托中介代理机构进行销售
  17、与购房者签订认购书
  18、与购房者签订买卖契约
  19、办理预售登记
  20、办理转让登记
  21、办理房地产抵押登记手续
  22、楼宇交付入住
  23、质量保证书和使用说明书
  24、办理产权立契过户手续

(三)房地产出租的综合管理
  25、房屋出租权的确认
  26、申请房屋租赁许可证
  27、出租人与承租人签订书面承租协议
  28、租赁当事人办理租赁登记手续
  29、租赁房屋的转租
  30、房屋租赁关系的终止

(四)房地产出租的专项管理
  31、房屋出租权的确认
  32、出租人办理房屋租赁许可证
  33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
  34、签订书面租赁协议
  35、租赁双方办理租赁登记备案手续

(五)房地产的抵押
  36、抵押权的设定
  37、签订抵押合同
  38、办理房地产抵押登记
  39、抵押房地产的占管
  40、抵押房地产的处分

开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税
  2、城市维护建设税
  3、教育费附加
  4、印花税
  5、契税
  6、土地增值税
  7、企业所得税
  8、个人所得税
  9、房产税
  10、城市房地产税
  11、房屋产权登记费
  12、房屋所有权证工本费
  13、房产共有权执照费
  14、房屋他项权利执照费
  15、房屋买卖登记费
  16、房屋买卖手续费
  17、房屋租赁审核备案手续费
  18、租赁房屋审核备案手续费
  19、租赁私房合同登记备案手续费
  20、房屋租赁登记费
  21、房屋估价手续费
  22、房屋公证估价手续费
  23、房地产价格评估费
  24、房地产中介服务费

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