注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

日志

 
 

2010-2013年中国购物中心发展的影响因素  

2013-04-08 10:42:31|  分类: 运营管理-购物中 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

一.    人口区位变化和老龄化趋势

21世纪以来,在中国城市化快速发展的同时,人口老龄化趋势也更加明显,而人口老龄化的问题不仅是数量增多的问题,还存在一系列因为数量增多和老年人口自身变化引起的其他问题。

(一)、中国人口老龄化现状及趋势

1.中国人口老龄化的现状

据统计,2006年中国60岁以上的老年人口占总人口的13.28%65岁以上老年人口占总人口的9.18%。按照国际标准,中国人口已经达到老龄化水平。与此同时,中国人口老龄化还存在着与西方发达国家人口老龄化所未有的一些问题。诸如,中国人口老龄化速度特别快,60岁以上的人口占总人口的比例从7%增加到14%,法国经过了115年,瑞典经过了85年,德国、美国经过了50年左右,而中国不到30年就达到这个水平;中国的人口老龄化具有比较明显的"未富先老"特点,特别是在地区,2005年全国农村人均纯收入为3255元,这样的收入水平很难承受老年人口增多所带来的物质和精神上的压力;此外,中国养老保障体系还很不完善,在大多数的农村地区,家庭养老仍然是广大农民的主要养老形式。

2.中国人口老龄化的发展趋势

生育率下降、死亡率下降、人的预期寿命延长及人口的迁移是影响人口老龄化程度的主要因素。随着技术水平的发展、人们生育观念的转变和城市化进程的推进,生育率和死亡率都会最终达到低水平的均衡发展,人们的预期寿命会持续增加,人口迁移发生的可能性也将更大,所以人口老龄化将越来越影响社会经济发展的各方面。中国60岁以上人口占全部人口的比例:19905.57%20006.96%200310%。到2010年,中国的老年人口总数将达到1.71亿,购物中心业的发展能否满足这么庞大的特殊人群的需要是衡量它是否可持续发展的标准之一。

人口老龄化中的老年人口群体是一个特殊的群体,但却不是孤立的群体,老年人是社会、家庭的重要成员,所以他们的生存需要和发展需要影响到社会的方方面面。人口老龄化对购物中心业可持续发展的影响更多的是间接的、长远的,甚至在目前是微不足道的,但从长远来看,通过采取一些措施一方面可以让老年人口共享社会经济发展成果。

1.加大老年公寓等其他老年服务机构的建设。我国的人口老龄化是与人口转型和社会转型同步发生的,人口老龄化程度加重的同时,家庭规模在减小,传统的养老方式受到挑战,家庭养老压力加大,因此,有人认为应当放宽计划生育政策来缓解家庭的养老负担,这样只能解决暂时的问题,却会产生更大的人口压力,加重人口与资源的矛盾,形成恶性循环;我们应当把家庭养老和社会养老相结合,改变传统的家庭养老的单一模式,这就需要建设相应的养老设施保障社会养老得到推行与支持。

2.提高年轻年龄段的人口文化素质。老年人的文化素质直接决定着老年人口的就业、经济收入、经济生活来源和供养状况,并间接影响到他们的身体健康和文化生活状况。受低水平的发展和发展制约,现阶段的老年人口整体文化水平是比较低的,再加上老年人对事物的接受能力比较低,所以提高现阶段老年人口的文化素质难度较大,但应重视提高年轻年龄段人口的文化素质,为他们将来的老年生活打下良好基础,最终才能对购物中心业的可持续发展产生积极影响。


二.    电子商务的兴起

各种类型的电子商务不时涌现。电子商务可以从两个方面来界定,随同互联网的普及。一是参与方,即B2BB2C;二是交易性质,包括卖方服务器、买方服务器和中立的网上市场交易。各种类型的电子商务,都对运输、物流与供应链产生了深刻的影响。

1、卖方电子商务

特别是用于客户服务和销售服务产品,利用互联网进行卖方电子商务已经为运输与物流企业所广泛接受。如让客户登录公司的网站预订服务和跟踪货物。

看到客户访问网站比拨打呼叫中心对企业更有利。由于企业不需要员工来参与交易,许多企业建立卖方电子商务。不只节省了本钱,而且消除了客户/员工交流不当的风险。这种风险在企业参与全球竞争时更大,因为客户可能在24小时内随时呼叫。企业建立的卖方电子商务范围各有不同,有的企业通过建立独特的网站来发明竞争优势,为每一位客户建立个性化的门户,提供全面的支持能力,包括根据需要使用不同的语言。

2、中间商的兴起

外包越来越普遍。据统计,供应链管理改进对企业绩效的作用引起许多企业的关注。随着企业运行的全球化。全球500强企业中,有60%使用第三方物流(3PL服务),许多企业还不止使用一家。

同时也可以通过提供单个承运人所不具有的范围和规模来简化运输推销决策。胜利的3PL可以在世界范围内提供服务,使用3PL可以使企业通过减少运营和资金利息来改进财务状况。使用地面、海洋和航空等运输方式,并可通过规模化提高效益。

许多客户认为3PL比一般承运人具有系统优势,信息技术使3PL能够充分发挥规模优势。包括客户服务能力。最近又兴起了领先物流提供商(LLP)或第四方物流提供商(4PL)作为客户的战略伙伴而不是像3PL那样的战术伙伴。4PL供应链集成商,整合自身及其他服务提供商的资源、能力和技术,提供综合供应链解决方案。

这是电子商务爆炸的结果。4PL所需的技能是独特的根据物流外包所需的运行技能要求而大不相同。战略咨询、业务流程重组、技术整合、富有经验人员的管理、全球能力和管理多个服务提供商能力是常用的4PL技能。4PL也可以作为信息中间商(INFOMEDIARY提供3PL服务。

3、卖方电子商务的障碍

主要是货物的跟踪问题。客户想知道货物的位置,运输承运人在利用电子商务解决方案来满足客户的供应链期望时也会遇到一些障碍。希望对有时间要求的送货出现情况时能够得到提醒。这个问题可能以两种形式出现:货主和中间承运人。


三.    网上购物的高速发展

新经济时代网上购物成未来发展趋势

15世纪70年代在英国兴起了轰轰烈烈的圈地运动一直延续到18世纪末,而英国的工业革命正是兴起于十八世纪。这两大历史变革,促使英国农村剩余劳动力顺利地转变到工业来,推动了经济发展和社会的进步。这正是社会生产力发展的必然结果。

如今,进入二十一世纪,是一个网络高度发达的时代。从二十世纪四十年代第一台计算机问世到现在,仅仅经历了半个世纪,网络就如此发展迅猛,来得势不可挡,会带来什么样的变革呢?其中带来变革之一,那就是缩短了销售环节。

由于交通工具的发展,网络的发达,人们传递信息的速度加快。产品从工厂生产出来,可以直接运送到消费者手中。也就是说不经过中间太多的环节,如总代理,省代理,批发商,零售商,等诸多环节。直接工厂-专卖店或零售商-消费者。十九世纪四十年代,犹太人创立了安利公司,也就是现在全球最大的直销公司。实现了产品从工厂直接到消费者手中。

075月份,在中国诞生十多家直销公司。这正是生产力发展的必然结果,未来最好的销售方式,必然是工厂-零售商-消费者。而实现这一模式,其中起桥梁作用的就是网络,B2C/C2C平台。美国的亚马逊网,中国的当当网,淘宝,拍拍,易趣,PT37。正是这一种模式的见证。PT37智能型电子商务信息化交易门户网站首创产业集群生态链垂直循环营销B2B2C2C2B模式,为各区域城市、产业园区、实体商城、实体大厦、各行业、各企业、家庭及个人等用户孵化、建设属于自己独立的"交易门户网站+智能机器人"电子商务信息化平台,助企业/个人一平台一站式1分钟跨进电子商务信息化时代。PT37网为所有用户提供从域名代理注册、服务器空间租赁、电子商务信息化交易门户网站建设、集成管理信息化系统建设和个性化智能型导购机器人等策划、代理、建设和服务,做到一站式、一条龙、一体化全程专家式无忧化服务。

这是一种网络革命,由于简化了销售中的很多环节,所以必将有很多商人转行,也就是必然有很多人失业,就像英国的工业革命来临一样。从九十年代兴起的外贸公司到中国加入WTO后几年,外贸公司开始走向滑坡路。这是为什么呢?因为外国批发商,可以直接从中国工厂购买产品,无须要外贸公司这个中介,没有进出口权的工厂一样可以出口产品,并且没有什么阻碍。从事两年的外贸业务,深深体会到这一点,没有一家公司不装自己是工厂。很多国外客户在和中国人做生意之前首先了解是不是工厂。

无论国内的产品流通,还是国际的产品交易,都是朝着一个方向发展,那就是减少销售中间环节。电子商务为什么出现?就是顺着这个趋势而产生。淘宝是一个B2C/C2C平台。正是适应了生产力的发展。是一种先进的生产关系,必将推动经济发展。据我预言,淘宝将来,仅仅是B2C平台占主要部分。因为B2C平台正是更能促进产品的交换顺利完成。

为什么C2C平台不是主流呢?我们来分析他们的不足。因为个人在对个人,没有一个系统的管理,由于网络价格很透明。同一个工厂生产出来的产品,如果有N个人去在网上卖,会出现不同的价格,而消费者只选择最低的那个价。所以造成价格战。使得工厂的产品质量得不到保证,扰乱市场。而商家代理工厂,或工厂直接授权指它商家卖.就定一个统一的零售价,就不会产生没有必要的价格波动。由于批定一个商家销售,从管理到售后都有保障,解除消费者后顾之优,避免假冒伪劣产品的出现。


四.    影响郊区购物中心发展因素

1、经济发展因素

经济的发展催生郊区购物中心

郊区购物中心的英文名称是ShoppingMall,来源于英国伦敦的一条名叫"Mall"的街名。上个世纪70年代,一些大型零售商开始在地价低廉的郊区开设大卖场,以丰富的品种和低廉的价格吸引那些住在郊区并且拥有汽车的人们来此购物。渐渐地,SHOPPINGMALL成为一些发达国家的购物时尚。"ShoppingMall"简称"Mall",是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体的大型消费场所。二十世纪五十年代,随着家庭汽车普及化和住宅郊区化,它首先诞生在美国,八十年代风靡欧洲以及日本、韩国和东南亚各国。

随着今天中国社会经济的飞跃,居民人均收入水平的提高,汽车和住房成为城镇居民消费的两大热点,郊区购物中心也在中国应运而生,开始在北京、上海这样的大城市投石问路,试探市场。郊区购物中心在中国的出现,取决于下面两个主要因素:一是居住人口向郊区迁移。这种趋势表现很明显,北京的城区以四合院胡同为主,拆迁改造的成本高昂,因而导致城区住宅的价格过高,但是,郊区的住宅则相对便宜,因此,北京城市的边界也在扩张,3-4环路之间新开盘的住宅项目渐渐形成新城区,郊区购物中心也开始在新城区外围出现。二是汽车大规模进入家庭和方便快捷的道路交通系统的形成。只有汽车进入家庭,并且有相对便利的道路交通设施,才可以使人们方便地到郊区购物。目前北京周边的高速公路网已经初步形成,而且汽车的销售量也以每年40-50%的速度递增。这些要素为北京发展郊区购物中心奠定了基础。

在决定购物中心的选址问题上,主要考虑以下三种因素:

2、商圈人口因素

商业选址都有一条公认的原则,就是接近购买力原则。也就是商业设施要接近人口稠密的地区,最好是接近高收入的人口居住区。而住宅向郊区迁移,则为郊区的购物中心提供了商圈人口。

在决定一个郊区购物中心的选址问题上,最重要的是分析商业设施辐射商圈范围内的购买力水平。包括,人口的数量、收入水平、购买力状况、消费心理、消费行为等方面。

因为北京市的郊区住宅建设呈现一种快速发展的态势,因此,商圈人口的数量呈现快速增长态势,因此,人口分析是一个动态的概念,需要对未来的人口状况做出预测。

商圈的划分,可以根据项目自身的规模,和竞争对手的状况确定。而消费人口则可以通过统计资料、住宅建设规划等因素综合确定。而消费人口的基本特征。则需要通过问卷考察的方式来完成。

3、交通状况因素

商业选址还需要坚持另一条原则就是区位的易达性,也就是商业用地一般应分布于交通便捷的位置。当然,易达性还取决于交通工具和道路状况以及停车设施的状况。

道路状况最适合郊区购物中心的就是高速公路附近。最好是两条高速公路的交界处。当然,还要对高速公路与商业设施相连接的辅路进行设计,以防止进不来的情况发生。所以,还需要做好交通的组织。交通组织对于郊区购物中心的开发尤其重要。另外,还需要对对停车设施进行精心设计并保持足够的数量。

4、竞争因素

竞争分析

这是在这样一个大发展的时期,充满了不确定的因素。如果某一个开发企业看到了机会,那么,也很可能意味着其他开发企业也发现了这个机会,那么就非常可能出现商业用房供应过剩的情况。这是一种博弈,如果不参与到这种扩张中,就会错失机会。但是,参加到这场竞争中,也可能出现恶性竞争的局面。所以,在郊区购物中心的开发中,还要随时注意竞争对手的情况。

5、北京郊区商业态势的

以专业市场为主:

90年代,因为郊区的土地相对便宜,而且道路状况也比较好,所以,一批汽车、家具、农贸等专业市场开始出现在三环沿线。进入新的世纪,随着城市边缘的不断向郊区扩张,一些新兴的专业市场开始在四环路沿线出现。如红星美凯龙、家世界、东方家园等等。

郊区购物中心开始酝酿:

随着北京市的经济发展,构建大型的郊区购物中心的计划已经提到议事日程上来。按照北京市原有的规划,计划在北京四周,建设4座郊区购物中心。而现在已经开始规划建设的有两个,一个是位于西北部回龙观以北2公里处的中关村国际商城,一个是位于东南五环以外亦庄开发区内的北京Mall。而非政府规划的郊区购物中心则包括很多,例如西四环的金四季购物中心、位于世纪城的金源购物中心。

目前条件下,郊区购物中心比较适合的位置:

在目前的汽车普及率和住宅郊区化的条件下,在北京地区比较适合建设郊区购物中心的位置包括京通快速路或者朝阳北路与东四环的交界处、京石高速路或复兴路与西四环的交界处等地区。这是因为这些地区的有便利的道路系统而且周边的居民也相对比较密集,并且还有大量可以利用的土地建设大型的停车场所。

  评论这张
 
阅读(283)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017