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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

中国大型购物中心发展趋势  

2013-04-08 10:23:15|  分类: 运营管理-购物中 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一.    大型购物中心有取代百货店的趋势

这是因为其一,由于中国零售业独特的发展过程,百货店没有发展成为国外百货店那样代表高质量、高价格的世界品牌的零售店,百货店品牌的著名程度没有达到全国知名的水平;其二,2003年以来百货店无论是销售额还是营业面积都呈下降趋势,相反专业店的营业面积和销售额却在上升,百货店的综合优势越来越弱,这给了购物中心取代百货店的机会。可以说,卖点集中、消费者有充分的消费选择权已成为零售业发展的方向,大型购物中心的迅猛发展已成为零售消费的重要支撑点。消费者的需求从单一的购物向多元娱乐休闲的转变,为""提供了巨大的发展空间。从现有的零售业发展形式来看,百货店形式已经走过了高峰期,超级市场也在迅速地分化,零售企业大型化、集中化已经成为了一种趋势,并向多元化方向过渡。大型购物中心正是在这样的形势下蓬勃兴起。

二.    融资渠道出现新变化,多元化格局初现

由于2005年国内融资环境的变化,一些商业地产企业纷纷寻求新的融资方式。海外资金、房地产基金、房地产信托投资基金等融资方式出现。《2006中国商业地产发展报告》中指出,我国购物中心对海外房地产资金诱惑力惊人,同样投资购物中心,在美国的年回报率不到5%,在东南亚可达8%至9%,而在我国,由于诸多因素,回报率相对更高。近两年来,摩根士丹利、美林、高盛集团、美国花旗集团等海外规模资本已先后涉足我国商业地产投资领域,国际投行淡马锡基金和老虎基金等海外基金也通过斥巨资购买我国内资企业股权,他们的目标直指国内优质商业地产项目。

三.    全新购物消费需求的出现

消费需求日趋差异化、多样化、复杂化,使现代社会进入了重视"情绪价值"胜过"功能价值"的时代,也就是说,人们更加重视个性的满足、消费的愉悦、购物的舒适度和优越感。

这种消费现象被专家称为"感性消费",即以满足人们心理感受作为重要衡量标准。在新的消费需求下,消费者对现时大型购物中心在商业、文化、娱乐等各方面都提出了新的要求,""首先要满足消费者一次性购买所需全部商品的要求,""同时还是人们进行文化休闲、娱乐、社会交往的场所。从消费者的角度看,购物既是家务,也是一种休闲、放松的体验,要用愉悦的心情去享受。这样,消费者对购物环境舒适性与安全性也提出了高标准的要求。人工照明和空调技术的运用使""不再依赖于自然光线和气候条件,而是能够创造出自己的气候,以摆脱不良自然条件的影响。""内绿化景观的设计、绿化空间的覆盖能为消费者在商业建筑林立的城市中提供一个放松身心的环境。

四.    大型购物中心开发热度开始降温,开发方式发生变化

由于受商业地产项目空置率所累,一些开发商转变开发模式,以往"先开发、后销售"的住宅地产开发模式正被"先招商、后投资建设"的开发模式取代。另外,大型购物中心一些失败的开发让"购物中心开发热"高温不再。由商务部起草的《城市商业网点管理条例》目前已由二类立法转为一类立法,《条例》的部分内容包括:要求城市商业网点的分布更刚性、更具体地纳入到城市总体规划中;要求对大型商业项目的立项举行强制性听证。《条例》的起草和出台将对零售企业的发展产生影响,大型超市的发展将会相应地做出一些调整,中外企业在网点的选址和布局上都会理性一些。这将对以往大型商业项目的盲目开发势头有所遏制。

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