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国务院公布房地产调控“国五条”实施细则  

2013-04-02 10:02:57|  分类: 商业地产政策法规 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院办公厅关于继续做好

  房地产市场调控工作的通知

  国办发 〔2013〕17号

  各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  2011年以来,各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:

  一、完善稳定房价工作责任制

  认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异,加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,应指导其增加住房及住房用地的有效供应,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度,加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。

  二、坚决抑制投机投资性购房

  继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上,进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。

  继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

  三、增加普通商品住房及用地供应

  各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度,市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划,稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施,完善土地出让方式,严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。

  各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度,督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

  四、加快保障性安居工程规划建设

  全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块,确保资金尽快到位,尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造,重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造;积极推进非成片棚户区和危旧房改造,逐步开展城镇旧住宅区综合整治,稳步实施城中村改造。

  强化规划统筹,从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发,把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来,在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关,落实工程质量责任,确保工程质量安全。要合理安排布局,改进户型设计,方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度,做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用,确保竣工项目及早投入使用。

  加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制,完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制,严格准入退出,确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理,完善社区公共服务,优化居住环境。

  五、加强市场监管和预期管理

  2013年起,各地区要提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。

  加强房地产企业信用管理,研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作,整顿和规范市场秩序,严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理,加大对资产负债情况的监测力度,有效防范风险。

  各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人,要进行严肃处理。

  六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

  各有关部门要加强基础性工作,加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架,推进房地产税制改革,完善住房金融体系和住房用地供应机制,推进住宅产业化,促进房地产市场持续平稳健康发展。

  国务院办公厅

  2013年2月26日

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 
京政办发〔2013〕17号
各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:
  近年来,本市坚决贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,取得了积极成效。为进一步巩固调控成果,坚决落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神,结合本市实际,经市政府同意,现就有关问题通知如下:
  一、切实承担稳定房价工作的责任
  (一)高度重视房地产市场调控工作。坚持房地产市场调控、坚决抑制投机投资性购房,既是促进房地产市场健康发展、保障首都人民群众住有所居的需要,也是本市实现人口资源环境相协调、推动城市可持续发展的需要。当前,本市房地产市场调控仍处于关键时期,各区县政府和市有关部门要充分认识房地产市场调控工作的重要性,增强工作的主动性和自觉性,毫不动摇,常抓不懈。
  (二)认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施,保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是:全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。
  (三)建立稳定房价工作责任制。市发展改革、住房城乡建设、规划、国土、税务、公安、民政、财政、人力社保、工商等部门要密切配合,加强联动,认真落实好本部门承担的房地产调控工作任务。各区县政府要认真落实各项调控措施,切实做好房价稳定工作,确保辖区内新建商品住房价格与全市房价控制目标总体一致。
  二、坚决抑制投机投资性购房
  (四)继续严格执行住房限购措施。按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2011〕8号)等文件要求,继续严格落实住房限购措施。自本通知下发次日起,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。
  (五)严格购房资格审核,加大执法查处力度。本市成立专门的购房资格审核机构,统筹住房城乡建设、公安、税务、民政、人力社保等部门,进一步完善工作机制,加强购房资格联网审核。严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构,暂停网上签约,责令限期整改,并严肃处理相关责任人;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭,不予办理产权登记手续,家庭承担相应的法律责任,且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的,将依法追究刑事责任。
  (六)继续严格实施差别化住房信贷政策。各商业银行、北京住房公积金管理中心,要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,继续暂停第三套及以上住房贷款发放;进一步强化购房人贷款资格审核,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上,根据本市房价控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
  (七)充分发挥税收政策的调节作用。继续推进存量房交易计税价格动态调整工作。税务、住房城乡建设部门要密切配合,根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率,加强预征和清算管理,加大稽查力度。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。  
  三、增加普通商品住房及用地供应
  (八)稳定普通商品住房用地供应。统筹考虑本市人口、资源、环境因素,保持适度土地供应规模,2013年本市住房用地供应计划为1650公顷。继续完善土地出让方式,通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。土地出让前,住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住房建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。
  (九)完善土地市场监管。继续实行供应计划地块公布机制,合理安排土地开发供应节奏和时序,稳定市场预期。加快存量土地储备开发力度,尽快形成实际用地供应。对已供应的土地,督促尽快开工建设,加大闲置土地清理、公示、处置力度,密切跟踪土地供应后开发建设进度,强化房地产用地供应和开发利用的全过程监管。
  (十)加快普通商品住房供应。发展改革、国土、规划、住房城乡建设等部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度,督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
  四、加快保障性安居工程建设
  (十一)进一步加大保障性安居工程建设力度。落实2013年建设筹集各类保障性住房16万套,竣工7万套的任务。二季度前完成项目供地、规划等手续,落实财政资金,三季度确保项目开工建设。加快城市和国有工矿棚户区改造,完成“三区三片”棚户区安置房建设,推进新增五片棚户区改造。开展非成片棚户区和危旧房改造,继续实施1000万平方米老旧小区抗震节能综合整治和简易住宅楼改造工程,做好城乡结合部地区重点村回迁安置房建设工作。
  (十二)加强建设分配管理。强化城市总体规划和土地利用统筹管理,严把规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关,落实工程质量责任,确保工程质量安全。加大配套基础设施建设,确保与住宅同步交付使用。统一保障性住房申请,完善保障家庭的经济及住房状况审核机制,严肃查处擅自改变用途等违法违规行为,健全退出机制,确保公平分配。2013年年底前,各区县要将符合条件、有稳定就业的来京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。加强保障性住房小区运营管理,完善社区公共服务,切实解决入住家庭后顾之忧。
  五、加强商品房销售管理
  (十三)严格商品房预售管理。从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛,具体办法由市住房城乡建设部门另行制定并发布。继续完善和严格执行商品房预售资金监管制度,确保预售款优先用于工程建设。
  (十四)加强商品房销售价格引导。继续总结完善本市价格引导经验,对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目,可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中,要继续严格执行明码标价、一房一价规定,实际销售价格不得高于申报价格。
  六、强化市场监管和预期引导
  (十五)加强房地产企业信用管理。搭建本市房地产企业信用管理系统,全面整合住房城乡建设、发展改革、国土、规划、金融、税务、工商、统计等部门掌握的房地产企业信用信息,建立和完善信用信息归集、管理和对外发布制度,实现对房地产企业违法违规行为的联动监管。
  (十六)严厉打击开发企业的违法违规行为。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,市住房城乡建设等部门要密切配合、加强联动,加大查处力度。国土部门禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得对其发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门禁止其通过信托计划融资,税务部门对其强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。
  (十七)加强房地产经纪活动监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动,受委托对外发布真实的房源和价格信息,不得抢占房源信息、哄抬房价和租金等。房地产经纪服务实行明码标价,不得利用虚假或使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。发展改革、住房城乡建设、工商等部门要联合开展房屋中介市场专项治理工作,加大市场监管力度,依法严肃查处房地产经纪机构违法违规行为。
  (十八)合理引导市场预期。各有关部门要密切关注房地产市场变化,加强市场监测和研究分析,全面、客观、及时发布房地产市场相关信息,主动解读市场走势、调控政策措施及广大居民关注的热点问题,合理引导市场预期。加强舆情监测和应对,对误导市场、误报误读的不实信息和言论,要及时予以纠正和澄清;问题严重的,应追究相关单位和人员责任。
  七、加快推进长效机制建设
  (十九)加强基础性工作。按照全国个人住房信息系统建设的总体部署和要求,继续推进本市城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度和基础信息。认真落实国务院关于建立完善房地产市场管理长效机制的要求,立足本市实际,进一步探索完善符合首都特点的基本住房制度,完善差别化、多层次的住房需求调节机制,建立科学稳定的住房供应体系,逐步实现住房保障对象应保尽保、自住型和改善型需求得到有效满足,切实解决人民群众住房问题,促进首都房地产市场保持平稳健康发展。
北京市人民政府办公厅
2013年3月30日
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