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商业地产运营专家_狮子座的熊

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地产投资需注意风险:三种商业地产不能买  

2013-04-19 09:40:57|  分类: 商业地产金融策划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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只重销售,后期经营被忽视

  与国外大多商业地产项目只租不售不同,目前在开发的商业地产项目多数采取出售产权然后包租几年的经营方式,这与众多投资商的资金压力密切相关,与商铺买家风险意识不足也直接相关。

  正因如此,开发商的目光一般都聚焦在商铺的销售上,许多开发商对项目前期的包装、宣传非常重视,对后期经营管理则不太重视。经常出现开发商功成身退,投资人被深度套牢,甚至开发商自己都无法全身而退的现象。

  只有一个赢家的游戏是没有人玩的。商业地产的开发经营到底有没有一个多赢的模式?商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体,是一个不可中断的链条,开发商不能只管卖商铺,应该为投资者和经营者留下足够的利润空间,商业地产才能顺势起飞。

  售价过高,透支未来

  购买商铺的业主很多都是出于投资的目的,我们一般用商铺的年租金和投资总额计算这个商铺的年收率,也就是说,租金状况和售价应该是直接挂钩的,然而事实上,有些商业项目的售价已过高,租金根本不足以支撑。

  如果小业主以高价购买了商铺,那必然要求高租金,就给经营造成巨大压力。而在返租的销售方式下,租金和售价就更容易脱节,因为开发商承诺了若干年的固定回报,掩饰了实际可能的租金。

  这样过高的售价其实是有泡沫的售价,有时还造成不断涨价的假象,使原本就不够理性的投资者越发头脑发热,这实际上是个杀鸡取卵的危险做法。

  前期工作乏力

  因种种原因,立项之初大多开发商不愿意请专业公司介入,就市场定位、商业规模、平面布局、进出通道、楼层高度、楼层数量、电梯等配合设计院进行规划和设计。待房子造好再来规划,其实是得不偿失。

  也有些开发商也意识到要进行一定的研究。但他们往往忽略了时间介入的问题,就商业地产定位本身而言,应该是在项目立项之初就必须进行的。社会分工越来越细,地产亦然。

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