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商业地产运营专家_狮子座的熊

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如何操作商业地产设计  

2013-04-12 16:34:22|  分类: 商业地产规划管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  建筑设计应该有三个层次:

       第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。

       第二个层次是通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。

       第三个层次就是细节的精细设计,国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派,微观上粗糙。

  对于一幢建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼盘,像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出彩,尤其是对底层部分。

  在商业地产设计方面,首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似,酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好,是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团,每一个集团都有自己的管理规定,应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面,而是要租卖给主力店,必须按照主力店的要求去设计。

  如果是做购物中心方面的商业地产,发展商有必要找一些专业的商业顾问公司,目的是明确商业业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位,应该以高度专业化的方式操作,由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺,发展商可以自己操作,但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套,商业亏盈并不要紧,只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计,有的几万平米的大商业,里面有一条食街,装修气氛特别好,但没有足够的通风排烟设备,经营受很大影响。

在整个合作过程中,发展商、投资商是最大的投资方,也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行,有钱、有权不等于有专业技术,否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子,主人买一条狗看家护院,夜里听到外面有动静,到底是主人出去叫还是狗出去吠?答案很简单,当然是狗出去叫,因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理,重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类,经营使用阶段出现很多问题,特别是硬件方面的问题,如楼电梯分布不合理,店铺价值差异太大,厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救,给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。 


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