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日志

 
 

购物中心业态洗牌:ZARA们的胜利  

2013-04-11 13:50:05|  分类: 商业行业信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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20世纪80年代,是购物中心发展的雏形阶段,发展动力源于传统百货的竞争与升级。20世纪90年代,是购物中心的行程阶段,此阶段产生了一批具备“购物中心范本”效应的项目。2010年至今,是购物中心的发展阶段,产生了一批中国特色的购物中心,典型的业态组合是传统百货/超市+影院。
        然而,在新的消费模式之下,购物中心的业态发生了种种微妙的变化:传统百货与“快时尚集合”的座次变化,则是其中最不可忽视的趋势。


重娱乐轻服务
国内购物中心“不好玩”    

        据汉博顾问研究大型购物中心业态构成显示,目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为:零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%。东南亚购物中心各业态的比重分别为:零售52%、餐饮18%、休闲娱乐20%、服务10%。 

  

购物中心业态洗牌:ZARA们的胜利 - JACK - 商业地产运营专家
  

        这表明,目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12%,而娱乐休闲及服务与国际标准相比分别低8%、5%。由此可见与国际成熟购物中心相比,国内购物中心的业态比重不尽合理,尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一,缺乏具有趣味性、娱乐性的项目。 

 业态组合生变

“快时尚集合”打败百货

太平洋退出北京的信号

        大环境改变,百货略显疲态。这点在北京表现的尤为突出:美美以及太平洋相继退出北京市场,百货的经营困境不言自明;开业8年的百信广场近期对现有商铺进行多番筛选调商,释放5000平方米商铺面积,目前正在积极进行招商,新招商品牌将注重少淑时尚风格;曾作为正佳广场三大主力店之一的人行道鞋类专卖场,在租期未满情况下,日前被正佳解约收回,取而代之的将是多家品牌专卖店和快时尚店;开业近两年的中粮集团旗下的朝阳大悦城将和主力店永旺百货解约,替换为100多家国际时尚品牌零售集群…… 

        新的消费趋势和习惯已经改变,传统百货遭遇的巨大冲击来源于多方面的挤压

        首先是电商风头正劲,众多电商领导品牌纷纷涉足百货。知名研究咨询机构IDC与阿里巴巴集团研究中心今日正式发布了一份电子商务白皮书《推动信息社会进程电子商务和阿里巴巴商业生态的社会经济影响白皮书》。白皮书显示,2011年中国网民在线购物交易额达到7849.3亿元,比2010年增长了66%,远超同期中国社会消费品零售总额实际增长率11.6%。IDC预测,中国2010至2015年电子商务市场年复合增长率为46.1%,远高于全球市场同期的11.7%。面对电商的咄咄逼人,百货业心有余悸。
        第二是消费趋势的转变以及经济的发展,消费者特别是新兴中产阶级的收入迅速上升,他们逐渐形成了独特的品位和审美,对百货擅长的促销、打折等活动敏感度降低,而对餐饮、娱乐等体验性业态的需求则越来越高,对购物环境和全程体验也要求颇多,百货囿于经营面积和经营种类的限制,在这些方面相形见绌,心有余而力不足。 

快时尚品牌成“次主力店” 

        近几年,国际快时尚品牌也纷纷加大进入国内市场的力度,而这类品牌所要求的店铺面积、展示面等一系列条件和购物中心合拍,快时尚品牌具有强大的吸客能力,已经成为购物中心的次主力店,这也相对而言降低了百货对于购物中心聚客的重要性。
        截止2012年12月10十大快时尚品牌大陆城市开店统计表(十大快时尚品牌:UNIQLO、H&M、ZARA、无印良品(MUJI)、C&A、GAP、WE、UR、M&S(马莎)、FOREVER 21) 

 

购物中心业态洗牌:ZARA们的胜利 - JACK - 商业地产运营专家

 


        快时尚品牌在大陆城市陆续开设了门店。在统计的十大快时尚品牌开店数量发现,快时尚品牌优衣库(UNIQLO)、H&M、ZARA、无印良品(MUJI)、C&A、GAP、WE、UR、M&S(马莎)、FOREVER 21。上海以总数115家排名第1,北京76家排名第2,武汉28家列第3,成都27家位居第4。
        越来越多开业多年的大型卖场(Mall)因为更加注重创新打造年轻、时尚、个性化的购物体验,而渐渐摈弃千店一面、模式难变的原有品牌,转而向那些新鲜、时尚的品牌抛出橄榄枝,近来这样“旧瓶换新药”的举动正逐渐引发业内关注。

       十大知名快时尚已开业门店数盘点(已开业门店指截止2012年12月10日数据)

 
购物中心业态洗牌:ZARA们的胜利 - JACK - 商业地产运营专家
 

        十大快时尚品牌开店步伐如火如荼,在这其中,中国成为重要一环。2006年,西班牙快时尚品牌ZARA进入中国,如今已经在全国40多个城市已开业119家店;2007年,瑞典的H&M来华,现在已开业店面120个;美国的GAP姗姗来迟,2010年才进驻中国,但是到2012年底,门店数也已经达到35家。快时尚品牌都在加快在中国布点的步伐。
        体现这一点的一个极致案例是:ZARA在西班牙方圆200英里的生产基地,集中了20家布料剪裁和印染中心,500家代工的缝制工厂。ZARA花费了数十亿欧元开挖地下运输管道,用高压空气传输布料,大幅提高了工厂间的物流效率。
        正是具备了这些要素,快时尚品牌在本轮金融危机所导致的全球需求萧条中,却保持了逆势上扬。此外,快时尚品牌高达40%-60%的毛利率,即便是跟让苹果这样的高科技公司相比也毫不逊色。

餐饮比重提升

购物中心是吃出来的        

        餐饮业态在满足大众日益提升的品质生活追求和社交需求方面功能显著。
        广东商学院流通经济研究所 所长王先庆教授认为,购物中心行业正处于快速发展的阶段。餐饮、娱乐店的增多会对购物中心产生“聚客效应”,这对购物中心的发展大有裨益。此外,众多餐饮品牌也想通过购物中心提升自身的形象,现在有不少连锁购餐饮品牌只愿意入驻购物中心,对其他场所一概不考虑,这也是购物中心餐饮区域迅速扩张的一大原因。
        万达王健林:“购物中心是吃出来的”。每个万达广场餐饮的比重都超过20%,每个万达广场原则上都超过30家餐饮,多的有40家。

 

部分购物中心餐饮业态比重统计表:  


项目名称

北京凯德mall太阳宫

上海名人购物中心

万达广场

凯德广场武盛

深证卓越INTOMN

成都奥克斯广场

项目业态比重

比例增加至40%

比例高达50%

将突破30%

高达40%,餐饮层层布局

高达40%

高达40%


        餐饮业态的聚客能力将逐渐显现,越来越多的购物中心将逐渐提高餐饮的比例高达40%。于2012年12月开业的成都奥克斯广场,除了有完整的2层楼全部为餐饮业态外,每一层都有餐饮,餐饮数量比高达40%。

拉升人流利器 
儿童生意最好做

        所有的购物中心追求的就是巨大的人流,因为有人才会有购买力。儿童市场的潜力很大,因为透过儿童本身可以带动父母这一辈的消费能力。
        国际大都市深圳岸城购物中心250家店,关于儿童品牌店就占了1/8,面积上占了1/6。除早教之外,商场还有滑冰场、反斗乐园等儿童主力店……星河cocopark,反斗乐园已从底楼搬到了二楼更为打眼的位置,规模相比之前要大很多。周二的上午11点,上班时间,园内有20多个小朋友在玩。售票员告诉记者:“我们每天的营业情况都不错,今年我们还要再开几家店。”……
        于2012年11月开业的成都奥克斯广场,也引入了较大比例的儿童业态,如Limelemon、丽婴房、WISEMI、Mammy’Star、乐友孕婴童、Kid’s land、英基诺贝国际儿童会等。

行家视点: 
儿童商业做主力店聚人气

        高力国际调研及资讯部董事陈厚桥:“越来越多的购物中心把儿童商业做成主力店,从租金层面来讲,一般主力店的租金都很低。但是因为儿童是家庭的核心,所以抓住了儿童就等于抓住了整个家庭,这样购物中心的人气就上来了”。

每年都在增加儿童商业的比例   

        海岸集团董事朱力为:“商业的发展肯定是跟着市场走的,深圳人口年轻化,30岁以下的人口占主体,这就意味着儿童会越来越多,因此儿童商业的前景依然很广阔。我们海岸商圈虽然是全方位市场,但儿童商业已在商圈业态中变得愈加重要,每年都在增加儿童商业的比例……”

儿童商业招商不挑楼层和位置

        戴德梁行华南区研究部主管及助理董事张晓端:“儿童商业能带动整个商场的消费,但它自身并不挑楼层和位置,所以,这类商业商场招商时都比较喜欢,也是顺应了市场……”

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