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商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

日志

 
 

香港商业地产市调全集(二)_香港主要商场调研分析  

2013-03-09 10:21:48|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  2.1 又一城
  开 发 商:太古地产
  地理位置:香港九龙塘达之路80
  又一城座落于香港唯一的地铁及九广铁路交汇点,无论往来市区及新界,都非常方便。邻近城巿大学及赛马会环保楼,距离香港浸会大学亦只需数分钟路程。
  交通状况:
  又一城位于九龙的中心地带,设有完善的公共交通网络,乘搭地铁及火车均可直达九龙塘站。因此,即使由港九新界,甚至中国大陆前来又一城,都十分便捷。另外,经由九龙塘地铁站“C”出口前往又一城,更有全天候行人通道,快捷方便。 驾驶私家车前往又一城,可由窝打老道驶至哥和老街,再转往达之路便可到达。又一城设有850个车位,还有巴士总站及的士站,无论以任何形式前往又一城,都快捷方便。
  规划设计:
  又一城的设计以围绕大自然及强调空间感为主,把自然阳光及宽敞空间融汇为一。拥有独特的室内设计,提供舒适广阔的空间;柔和的天然光线。22万平方呎的写字楼,提供偌大及设备完善的工作空间。
  
  商户组合:
  商场内有超过200间店铺、28间中西食肄、11间电影院及全港最大的溜冰场。其中:
  时尚服饰品牌:G2000、马狮龙、佐丹奴、CK、马球、ITMANGOVeeko
  珠宝钟表眼镜:周生生、时间廊、镇金店、世界珠宝、玖熙、高登眼镜等
  童装玩具品牌:鞋博士、小河马、玩具反斗城、KingKow
  体育用品品牌:阿迪达斯、马拉松、皇家运动专门店等
  家居用品品牌:欧洲名画之家、琉璃工房、欧化家私、丰泽电器等
  美容保健品牌:万宁、屈臣氏、植村秀美容精品店、傲胜国际保健等
  百货零售机构:百佳超市、马莎百货等
  餐饮机构:又一泰、亚洲美食荟萃、又一栈、沪翠园上海饭店、麦当劳、肯
  德基、仙迹岩、大家乐等
  娱乐机构:欢天雪地溜冰场、AMC电影院等
  项目经营状况:
   商场以经营国际品牌为主,整体形象高档,在地铁、九港铁路以及巴士等交通设施的配合下,使又一城成为香港本地人及外地游客的旅游购物胜地。因此,又一城的整体经营状况良好。


  2.2 将军澳新都城
  开 发 商:恒基兆业地产
  地理位置:新界将军澳运亨路1
   新都城位于东九龙区将军澳,地铁将军澳线宝琳总站旁。
  交通状况:
  新都城交通设施完善,其中地铁将军澳线穿梭于东九龙和香港岛,并与地铁观塘线和港岛线交汇,往返整个九龙岛和香港岛各区域非常方便。同时商场旁有18条巴士线和13条小巴路线途径。交通设施比较完备,为商场带来络绎不断的人流量。
  规划设计:
  新都城中心是东九龙最大型的商场,更是将军澳区内的购物消闲热点,占地达150万平方呎,共有三期,商场架于将军澳地铁线宝琳总站之上。
  
  商户组合:
  商场除了百货公司、超级广场、美食广场、时尚名店及超过四十家中西食肆外,更特设「家居天地」,所有家居、家俬精品尽展眼前。此外,新都城设有将军澳区内唯一的戏院。
  时尚服饰品牌:兴业皮鞋手袋、少女故事、三川时装、大斗日韩女服等
  珠宝钟表眼镜:金钻皇珠宝金行、宝荣钟表精品、周生生珠宝金行等
  美容保健品牌:万宁、屈臣氏、牙科医务所、卓悦化妆品、莎莎等
  家居家电品牌:日本城家庭用品、裕华国货、丰泽电器、名典家居等
  文化礼品品牌:金路书屋、漫画馆、漫画世界、将军影音电业城等
  百货零售机构:百佳超市、惠康超级广场等
  餐饮机构:扒王之王、和歌山日本料理、元绿寿司、美心大酒楼等
  娱乐机构:将军澳戏院、奥斯影视中心等
  项目经营状况:
  新都城广场一、三期和二期的经营定位并不一样,一、三期规模偏小,往内是大型的屋村建筑,商场的定位是典型的以服务社区民生配套为基础的社区型商场,因此商场的规划间隔只适合引入小规模商铺、餐饮及社区生活配套机构。
  二期商场定位为区域性的商场,建筑规模相比一、三期更大,规划、装修风格更具特色。在商户组合方面相对注重品牌店的引入,商铺间隔偏大,通道循环性强。在消费流量方面相比一、三期较大。
  
  2.3 荷里活广场
  地理位置:九龙钻石山地铁站旁
   商场位处大型住宅区内,消费量大
  交通状况:
  与钻石山地铁站为邻,基座为巴士总站及巴士站。此外,荷里活广场的停车场更拥有400个停车位方便顾客泊车。交通方便快捷,顾客消费购物自然更自在
  规划设计:
  场内设计以电影题材为中心。彩色玻璃天幕、地面镶有铜星。
  广场地方偌大,环境明亮,三层的购物商场糅合220多间中西名店、食肆以及大型电影院,其中占地1万平方呎的明星广场更会定期举办各类展览,为顾客增添无限乐趣。
  
  商户组合:
  商场内有200多间商铺,名店林立,包括有马莎、丰泽、莎莎等;广场内的各类食店也多种多样,包括东南亚菜、中国地道菜、西式食品等。特色小店:年轻人追捧鲜果饮品。以及由嘉禾院线投资的大型电影院。
  时尚服饰品牌:三川时装、马狮龙、西部牛仔、安莉芳、贝狮时装等
  美容保健品牌:余仁生、万宁、莎莎、屈臣氏、树一派生活店、健怡坊等
  文化礼品品牌:卡通廊、三联书店、嘉升杂志屋、大江文具礼品等
  珠宝钟表眼镜:周生生、时间廊、晶之晶、专业视光师中心、高登眼镜等
  童装玩具品牌:柏奇亲子、鞋博士、环球模型有限公司
  家居家电品牌:雅芳庭、日本城、丰泽电器、香港最好电器等
  百货零售机构:马莎、百佳超市等
  餐饮机构:星巴克咖啡、元绿寿司、肯德基、麦当劳、礼宾阁餐厅等
  娱乐机构:青春无限、音乐坊、荷里活游戏城、美国冒险乐园、嘉和荷里活
  电影院
  项目经营状况:
  商场位于地铁站出口,人流量极大。同时周边是大型住宅屋村,消费者对于百货零售、餐饮娱乐的需求极大。
  商场所举行的亲自活动、儿童绘画活动、明星签名活动也吸引了大量来自九龙、港岛和外地游客。因此该商场的经营状况相当理想。
  
  2.4 青衣城
  地理位置:新界青衣地铁站上盖
  交通状况:青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站,与机场快线在此交汇,约20条巴士线路和小巴线路途经,交通十分方便。
  
  规划设计:
  青衣城是一个以海洋概念建成的大型主题商场,商场占地50万平方呎(约5万㎡),共四层,拥有一百三十多间商铺食肆。青衣城的独特设计,引进了海洋及航海意念。承袭邮轮的特色布置,辽阔的流线型走廊、色彩缤纷的航海旗杆,每一处地方,各具特色,充份体验「一站式」消费新模式。
  
  商户组合:
  商场作为连接机场与中心城区的大型购物中心,在商户组合方面,既包括满足社区配套的服务机构,也包括了吸引外地游客的品牌商户。时尚购物、餐饮娱乐,甚至包括幼稚园。
  G层:餐饮+娱乐
   如:麦当劳、必胜客、青衣电影城等
  首层:服饰+餐饮+美容保健+百货
  如:大家乐等
  二层:家居+餐饮+玩具+美容保健+服饰
  如:实惠家居广场、东銮阁酒家、玩具反斗城、卓健医疗保健中心
  三层:家居+家电+超市+餐饮+医疗保健
  如:家居广场、丰泽电器、敦煌海鲜酒家、肯德基、百佳超市、东方红保健品等
  项目经营状况:
  青衣城的海洋概念设计是最大的特色,桅杆、船舱、船身的装饰相当传神,依据商场的规划,引入了既满足社区消费的百佳、丰泽等大型零售商户,又有吸引区域外消费的娱乐、餐饮等功能。在地铁东涌线和机场快线的支持下,商场引来了大量人流,经营畅旺。
  
  2.5 海港城

  地理位置:香港尖沙咀广东道
  交通状况:
  位于九龙半岛南端最繁盛地区︰尖沙咀的心脏地带,邻近多个热门旅游点,交通方便,可乘坐地铁、巴士、小巴前往。
  规划设计:
  海港城由四个互相连接的购物区所组成,分别为港威及海港城新域、海洋中心、海运大厦及马哥孛罗香港酒店商场,面积达200万平方呎,拥有700间商店、 50间食肆、2所戏院、3间高级酒店、有500个房间的服务式住宅、一个私人会所及2000多个停车位;另有占地共440万平方呎的高级商业楼宇。
  
  商户组合:
  海港城市一个具有超大体量的区域性购物中心,拥有700多家商户,经营男女时尚服饰、体育用品、皮具、儿童服装和玩具、美容保健、家居、家电影音、珠宝钟表、精品、百货、中西餐饮、娱乐等。
  男女服装品牌:古加希、雅格狮丹、G2000、波士、马狮龙、范思哲等
  体育用品品牌:阿迪达斯、马球、彪马、耐克、小英雄、万宝路等
  皮具品牌:古驰、广岛手袋、莱尔斯丹、路易威登、美丽宝、思加图等
  儿童用品品牌:童装天地、小笑牛、鞋博士、玩具反斗城、迪士尼等
  美容保健品牌:水疗美容中心、无添加化妆品、豪特保健、植村秀美容等
  家居用品品牌:高美厨具、G.O.D
  家电影音品牌:2c电脑、生活影音、百老汇、丰泽电器世界、精思日本潮流、奥林巴斯、索尼等
  珠宝钟表品牌:亚历山大、时间廊、周生生珠宝、都彭、维士钢刀等
  百货公司:连卡佛、马莎、屈臣氏、惠康超级市场等
  中西餐饮品牌:海洋皇宫大酒楼、鸿星海鲜酒家、金象苑泰国菜馆、大家乐、仙迹岩、大班扒房、必胜客等
  娱乐机构:嘉禾港威电影城、海运戏院、夜上海等
  项目经营状况:
  海港城以优越的地段优势成为吸引消费者的商业旺点。商场规模超大,融合各种经营类别,充分满足消费者时尚购物、餐饮娱乐、家居布置、亲子同乐等方面的一站式消费需求。
  同时,海港城已比邻维多利亚港的景观资源优势成为最受外地游客参观的大型商场。
  
  2.6 铜锣湾时代广场

  开 发 商:九龙仓集团
  地理位置:香港铜锣湾勿地臣街1
   商场位于香港的心脏地段——铜锣湾,毗邻轩尼斯道、波斯富街、霎东街、罗素街及坚拿道东,地段优势明显。
  交通状况:
  广场临近铜锣湾地铁站,更开通与地铁站相连的通道,拥有地铁的资源优势,路面上四通八达。商场更设有多达700个的停车位,无论消费者自驾车而来或乘坐交通工具,同样方便。
  规划设计:
  商场占地90万平方尺,整体建筑有两栋分别为46层和39层的甲级商厦组成。规模之大成为铜锣湾的地标。室内的大型中庭直达13层,使整体商场感觉宽敞舒适,无压抑感。
  商户组合:
  广场商户超过300家,每一层皆有特定主题,从儿童物品到成人服装、电子产品到钟表首饰,以至餐饮食肆都应有尽有。
  包括:
  百货零售品牌:马莎百货、百佳超市、屈臣氏等
  时尚服饰品牌:马狮龙、范思哲、万宝路、G2000U2、里奥、Max Mara
  家居用品品牌:榆意廊、思梦轩等
  皮具品牌:米兰、莱克斯丹、百丽、美丽宝、玖熙等
  美容保健品牌:无添加化妆品、美由奈、傲胜国际保健、百成堂参燕栈等
  珠宝钟表品牌:时间廊、名钻坊、点睛品、眼睛88J’s、银河明珠等
  儿童用品品牌:亲子店、晶晶、迪士尼专门店、童装天地、卡通天地等
  家电影音品牌:百老汇、丰泽电器、三星数码馆、泰来电脑、JBL
  文化精品品牌:叶一堂、Teddy&1Image In
  运动用品品牌:马拉松、诺蒂卡、K.SwissGolf House
  餐饮品牌:大家乐、麦当劳餐厅、金饭馆、法式牛扒屋、皇庭酒家、鱼翅城
  酒家、金象苑泰国菜馆等
  娱乐品牌:青春无限、柏斯琴行、UA时代广场等
  项目经营状况:
  时代广场等于是铜锣湾的地标,门口的大时钟大电视更是香港人相约聚会的聚集点。时代广场每一层都有不同的定位主题,进驻商户和品牌基本为国际知名品牌,因此成为最受外地游客欢迎和光顾率最高的商场。
  商场人流量大,经营状况良好。
  
  2.7 利园
  开 发 商:希慎开发有限公司
  地理位置:香港铜锣湾希慎道33
  交通状况:商场临近铜锣湾地铁站,拥有地铁的资源优势,路面上四通八达。
  规划设计:
  利园是属于希慎在铜锣湾开发的九个商场的其中之一项目,占据铜锣湾的中心地段位置。外形装饰上具有明显的英国建筑特色,而内部的装饰小品同样透出英国皇家贵族的风格。
  商户组合:
  利园进驻商家约35家,以国际知名品牌为主,因此成为港人及外地游客对于高档消费需求的集中地。由于商场规模较小,因此所引进的经营类别只局限于时尚服饰、美容保健和餐饮。
  包括:
  时尚服饰品牌:爱马士、Chanel、路易威登、卡迪亚、PradaCD
  美容保健品牌:雪肌兰美容健体中心
  餐饮品牌:千登世、仿膳饭庄、巨龟庄韩国料理、Cova Ristorante
  项目经营状况:
  利园定位为全港岛最高档的商场之一,项目并不过于追求人流量的聚集,而是追求经营格局高档化、商户经营最优化、消费享受最尊贵的经营目标,因此吸引了大量城中高级白领的光临消费。
  
  2.8 世贸中心
  开 发 商:新鸿基地产
  地理位置:香港铜锣湾告士打道280
  
  交通状况:商场临近铜锣湾地铁站,拥有地铁的资源优势,路面上四通八达。
  规划设计:
  商场位于铜锣湾寸金尺土的地段,建筑规模较小,共建设六层商场。商场的商铺间隔以一环铺位标准,每个商铺面积偏大,但由于商场的中空直达五层,因此站在每一层的中空栏杆旁可清晰看见各层商家的商品陈列和经营状况。
  商户组合:
  该商场进驻商家约60户,包括时尚服饰、餐饮、美容保健、娱乐以及相关经营配套机构。
  包括:
  时尚服饰品牌:WankoBessEsprit、欧洲时装直销店等
  美容保健品牌:莎莎、无添加化妆品、维特健灵健康产品专门店等
  餐饮品牌:零时物语、麦当劳餐厅、名家韩国餐厅、上海绿杨村酒家等
  百货公司品牌:万宁、7-11
  钟表眼镜品牌:联邦眼镜、视正眼镜专门店等
  皮具用品品牌:美丽宝流行皮鞋专门店等
  娱乐品牌:Namco Wonder Park
  项目经营状况:
  世贸中心位于港岛的中心地带,依托商场上的写字楼和旁边的酒店设施,为商场带来一定的高级白领消费群,同时铜锣湾上游人如鲫的状况也使世贸中心成为时尚购物和休闲消费的热点之一。
  
  2.9 嵩光百货

  开 发 商:嵩光百货
  地理位置:香港铜锣湾轩尼诗道555
  交通状况:商场临近铜锣湾地铁站,拥有地铁的资源优势,路面上四通八达。
  规划设计:
  商场经过多次扩建扩充,以建设为全香港最大的单体建筑百货公司。从地库到顶层,整座嵩光百货共有13层。
  商户组合:
  嵩光百货每一层均设有一个特定主题,方便购物。有男女皮具、时装、化妆品、珠宝手表、青春便服、运动用品、儿童婴儿服装、餐具家品、书籍杂志、家庭电器、大型日式超级市场及日式餐厅等等。
  包括:
  时尚服饰品牌:爱马士、古驰、抵澳、CKKenzo、马狮龙、DKNY
  美容保健品牌:北京同仁堂、SKII、高思、圣罗兰、波士、CK
  餐饮品牌:风月堂、奇华饼家、SOGO CAFÉ
  零售超市品牌:嵩光超市、十元店等
  珠宝钟表眼镜品牌:周大福、Moments、欧米家、巴比伦等
  皮具用品品牌:马球、米兰、都彭等
  运动用品品牌:阿迪达斯、耐克、锐步、彪马、Bally Golf
  儿童用品品牌:六层全层
  家居用品品牌:七层、九层全层
  文化用品品牌:十层
  项目经营状况:
  嵩光百货是一家大型日式百货公司,13层的购物场所,商品琳琅满目。依靠铜锣湾的庞大客流量,嵩光百货业成为本地和外地游客购物消费的热点场所。该商场不足之处是缺乏娱乐类别的经营。
  
  2.10 中港城
  中港城是目前全世界最大之金色玻璃幕墙建筑物,亦是香港其中一个最著名的商业综合物业,地理优越,位处尖沙咀广东道至九龙最繁盛的商业旅游区内。这个庞大的发展物业包括五座海景高智能宽频主干写字搂、六层大型商场、五星级皇家太平洋酒店、中国客运码头、巴士和的士总站,与及大量停车场设备。所有主要的交通工具均能直达中港城,步行往来天星码头和尖沙咀地铁站亦只需数分钟。
  
  2.11 旺角

  如果那广州商业与香港相比,香港旺角的商业地位相当于广州的北京路。然而,广州北京路的商业范围、经营格局、经营状况则无法与香港旺角相提并论。
  旺角的商业范围大约占方圆5平方公里,包括通菜街、西洋菜街、花园街、金鱼街、弥敦道、亚皆老街、快富街、上海街、钵兰街等路段。路面上人流多得无法让车辆畅顺通行,犹如一大片商业步行街。旺角的经营范围主要包括时尚流行的服饰、化妆品、小食快餐等,但整体经营格局在香港当中属于中低档次。不少品牌是内地流行的,如OlayG2000等中等档次商品。由于该路段上的商品品牌为大众熟知、价格便宜。因此也吸引了大量来港旅游的内地消费者光顾。
  
  2.12 兰桂坊
  兰桂坊位于港岛中环皇后大道中的南侧。由两条平行的步行街,外加一小段连接两条步行街的大道组成。步行街不长,每条街步行不过七八分钟路程。街道两旁的酒吧门面狭小,灯光黯淡,布置也没什么特别。不过每走两三步,都能见到一两个老外端着酒杯当街而立,边饮边聊,确实在内地酒吧中难能见到。外籍人不少,以白领居多,是兰桂坊的最大特色。至今,整个兰桂坊区域已开设了超过50间酒吧食肆类消费场所,店名和装饰十分西化,洋溢特有异国情调,被誉为香港特有的文化特区。兰桂坊的酒吧一直保留着欧洲酒吧和夜总会的风格。兰桂坊虽是香港白领出没之地,但消费并不昂贵。特别是近年香港经济陷入低谷,酒吧更纷纷用低价吸引客人。一杯鸡尾酒也不过二三十港元,一杯加冰的伏特加50元港币,酒吧还为所有客人免费提供花生、无花果等小食品。一瓶355毫升的嘉士伯啤酒,一些酒吧最低时仅卖15元。不过,在香港酒吧饮酒,与内地酒吧有很大区别,每次叫酒水,都要随即付费,一般还要付给酒吧服务员一定小费。

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