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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

超级市场选址方法  

2013-03-27 13:28:17|  分类: 运营管理_超市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         超市是20世纪30年代最早从美国发展起来的,90年代初期在中国诞生并迅速发展。由于适应居民的消费结构、购买行为,这种新兴的零售业态逐渐成为人们购物的首选场所,我国超市数量正飞速增长。随着大型超市近年来在我国的快速发展,其选址问题逐渐引起了社会各界的高度关注和探索研究。超市网点是消费者自选购物场所,其区位选择合理与否,不仅关系城市居民日常生活的便利程度,而且直接制约网点的经济效益。本文在分析总结超市产生的背景及发展规律,全面系统分析我国超市的发展及其特点的基础上,提出基于GIS的超市选址的方法,为实际生活中的超市选址提供一定的现实借鉴意义。


1
超市选址的重要性
对于大型综合超市而言,开设地点的重要性不可低估。大型综合超市选址策划的重要性主要表现在以下几个方面:1)店址选择是否得当,是影响经济效益的一个重要因素。店址选择得当,就意味着其享有优越的地利优势,在同行业商店之间,如果在规模相当,商品构成、经营服务水平基本相同的情况下,必然享有较好的经济效益;2)店址选择的资金投入大,且被长期占用。店址一经确定,就需要大量的资金投入,即使为追求投资最小化而选择租赁的方式,投入仍然很大,除了在合同期内需要支付租金以外,还需在照明、固定资产、门面等方面进行投入;3)由于位置固定,合同期长,店址是零售商战略组合中灵活性最差的要素;4)店址是确定经营目标和制定经营策略的重要依据。从长期来看,店址的选择将影响企业的整体战略。店址必须与企业任务、宗旨和目标市场长期保持一致。


2
超市选址的相关因素分析
2.1
城市规划分析
了解地形、气候、风土等自然条件,调查行政、经济、历史、文化等社会条件,从而判断城市的类型是工业城市还是商业城市?是中心城市还是卫星城市?是历史城市还是新兴城市?同时要密切关注城市发展进程,如大型住宅区的开发,大型商业中心的新建,街道开发计划,道路拓宽计划,高速、高架公路建设计划等,都会对未来商业环境产生巨大的影响。
譬如,国际知名连锁店沃尔玛的选址,他们会沿着高速公路眼神的方向探寻,于其出口处建立店面。也许此时该地区还没有被开发,地价、房价都比较便宜,但是一两年以后,这个地方将成为商业繁华地带,带动地价迅速飙升。因此,商业选址还要与市政规划步调一致。
2.2
人口需求分析
商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的要求,争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度地利用城市的各种基础设施,所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
苏宁电器集团的高官曾表示,并不是一定在社区大的地方开店,还要考虑该社区的客流量。例如,北京方庄地区,社区足够大,开一家家乐福超市或者开一家麦德龙超市没有问题,因为居住人口多,日用品消耗大,但是对于建立电器这样的耐用消费品就不太合适。因为社区容量一定,又是发展比较成熟的社区,对电器的需求已经饱和,而电器产品更新换代的周期又相对比较长,没有必要建立较多的电器门店。此外,由于同质化商品很多,其他社区的居民不会为了买一台彩电或者一个冰箱而去选择方庄。这样,客流上就无法保证,选择在那里开店是很不明智的。
所以,决策之前需要对拟开发地点周围人口的经济能力和经济状况经行分析,分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口,人口的收入、光顾力状况、消费习惯和消费心理等。另外,人口分析要特别注意的一点是要用动态预测的手段来分析,即要关注未来人口自然增长和迁移以及人口收入的变化等。
2.3
便利性分析
便利性分析的主要指标是交通易达性。交通易达性即交通便捷程度,主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。需要特别指出的是,空间距离和时间距离是有区别的。易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离,因为空间距离和汽车行走都需要的时间是有区别的。为此,有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试。为了有效确定行车时间,可以根据所花费的时间绘制等时间距离图。
实际上,交通状况的好坏直接影响到客流量。国外大型商业地产的发展经验表明,只有当一个城市进入汽车社会,或者说开始进入汽车社会,Shopping Mall才能在一个城市真正发展起来,否则只能是城市型的购物中心。
目前,中国大部分城市居住郊区化还不普遍,家庭轿车普及率也不高,因此大型购物中心普遍选择在市中心,因为这样的位置交通便利,可以吸引更多的客流,例如北京的东方广场位于繁华的商业中心王府井,由于整个商圈的带动,从而保证了东方广场的客流量。
除此之外,选址于交通便利之处,便于停车,会吸引更多的人来此购物,对于销售的好处显而易见。
2.4
竞争分析
竞争是指与经营想死产品的其他商家可能带来利益威胁的抗衡能力,影响竞争力的主要因素是经营同类产品的竞争者的营业面积,竞争者的空间距离,竞争者的品牌强度以及未来可能出现的威胁,比如技术创新带来的成本减少、供应链协调和整合带来的效率的提高。
2.5
商业繁荣度分析
商业繁荣度越高,表明顾客对该地区的商业认同度就越高,在改地区选址,顾客流量就会越高,但往往租金也会较高,竞争对手也较多,需要好好衡量。
城市规划主要是从定性的角度研究选址决策的制定,从定量方面看,人口需求可以通过不定期的问卷调查得到数据,模型中通常将其当做已知参数或者价格的函数,距离用来衡量交通便利性,选址文献中多用空间距离,交通类文献中考虑到多种不同的交通工具的组合,故模型中多引入时间距离,商业繁荣度在现有的选址文献中一般用聚集效应来衡量。


3
超市选址指标确定的原则及取得方法
3.1
超市选址指标确定的原则
3.1.1 
客观性、科学性原则
在超市选址指标中,许多指标的评价都会涉及到许多因素,对于这些指标,比较通常和简单的办法是主观评价法,通过分级就可测定,但是,为了更加细致、客观的研究指标,本文将对指标起主要作用的因素纳入计算表达式,而且尽量做到这些因素的可以客观测量。当然,本文中也有不少指标采用了主观评价法。
3.1.2 
定量化、可操作性原则
所选指标可以进行量化。无法量化就无法统计,无法统计也就无法比较,就不能进行操作,不比较就无法判定孰优孰劣。客观性指标一般都可量化,而主观性指标的量化必须制定量化的具体标准,并借助专家意见法等多种方法进行量化。但采用任何主观方法进行的量化,都必须进行一致性检验。
3.1.3 
异质性、可比性原则
所选的指标之间应该是异质的、可比的,即不同指标只反应不同的内容。如果不同的指标反应同一内容,则称为指标间的同质性太高,因此应在同质性指标中取一个最具敏感性的指标作为最后指标。
3.1.4 
全面性、系统性原则
所选的指标集能覆盖超市选址的各个方面,不应该有遗漏。


3.2
超市选址指标取得的方法
3.2.1 
现场测量法
即人员到现场或者利用地图等工具实际测量基本数据,这些数据一般是客观数据,客观数据是指备选地址的使用面积,商圈的大小、商圈内的其他指标等。
3.2.2 
资料统计分析法
根据己经存在的统计资料,比如统计年鉴等。
3.2.3 
人员访谈法
设计调查问卷表格,进行现场人员调查和访谈。
3.2.4 
模糊评价法
由于主观指标的存在,其判断方法采用了模糊评价法,依据主观判定,设计判断标准分为5级,每级取一个范围的值,比如,判断标准分为很好,好,一般,差和很差,相对应的取分数为l0分之间。


4
超市选址的程序
超市选址是一个客观的有规律的过程,选择超市位置一般按以下步骤进行:

4.1、选择区域、方位
选择超市店址,先要确定目标市场、找准服务对象,然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面,要根据企业的经营规模和档次,测算企业投资回收率,在此基础上认真加以选择,确定方位。
4.2
、确定选址模型或方法
在确定店址区域范围后,确定选址所采用的方法,并分析出该方法所需要分析的内容、需要的技术及工具等。
4.3
、市场调查
在超市店址基本区域方位确定后,必须进行周密的市场调查,论证选址决策的准确性,这是选址过程中最重要的一个环节。在市场调查过程中,应着重调查影响超市选址的外部环境因素、竞争对手因素以及消费者因素。将调查对象分类统计,并对调查时间和内容进行必要的抽样调查,以保证调查资料的可靠性,从而最终确定拟开超市的最佳位置。
4.4
、具体实施方案的制订和落实
确定店址的具体位置后,需要抓紧时机投资兴建超市。如何启动则需要拟定切实可行的实施方案并加以贯彻落实。


5
结语
超级市场在现代人们的生活中已经成为必不可少的场所,其选址的合理性直接关系到商家、市民的切身利益。商家需要理解超市选址的重要性,掌握与超市选址有重要关联的因素,确定超市选址指标的原则并严格将其作为依据,采用合理的方法得到超市选址的指标,按照一定的流程指定、落实实施方案,那么此处的超级市场最终将带给市民诸多便利同时带给商家较多收益。如此发展,超级市场也能成为城市经济发展的助推器。

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