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日志

 
 

社区商业助推住宅升级(银川无“商”不住时代渐迈)  

2013-03-18 11:51:13|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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伴随着城市化进程的发展,开发建设热潮的到来,楼盘的不断涌现,社区商业已然成为楼盘风貌和综合竞争力的代表,是楼盘的窗口和名片。在银川楼市,蔚然兴起的社区商业正带给人们更优质的生活,并助推着住宅产业的新发展。

社区商业方兴未艾

“社区商业不就是小区住宅下面临街的商铺么?只要有住宅小区,就会有社区商业,只不过有的聚人气,有的不聚人气而已。”提及社区商业,银川市民张先生如是说。

“随着市场竞争的激烈,开发商在楼盘项目开发中,对于作为硬件配套的社区商业也越来越重视,这对于我们老百姓来说肯定是好事,生活方便舒适快捷,但我觉得开发商不应该只是一卖了之,得有合理规划才好,不能仅仅是有个小超市、餐馆、理发店、洗衣店等,得突出特色和亮点,这样才能为业主提供更好的生活,也能为投资社区商业的人带来更好的回报。”有着多年投资商业经验的韩女士说。

何谓社区商业?百科名片释意为:社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

社区商业与住宅如影随形,所有的住宅下面都会有商业配套,这部分商业累加起来的总量要远远大于大型的购物中心的体量。伴随着银川楼市诸多项目的入市,尤其是国内地产大鳄的强势进驻,围绕住宅项目而兴起的社区商业正在向规模化、高端化发展。如位于银川金凤区正源南街的银川中海国际社区,总建筑面积达300万平方米,配建中海美式风情商业街,可形成以周边5公里为半径的商业辐射圈,吸引近20万人口的消费潮;位于金凤区的恒大名都项目配建有5200余平方米的奢华会所,拥有超市、中西餐厅、美容院、网吧、阅览室等服务项目;位于金凤区的颐和城府配建有广州风情商业街,并已投入使用……社区商业在银川楼市方兴未艾。

社区商业设计应有前瞻性

“买房子肯定要考虑到居住的舒适感。传统的社区商业已经不能满足人们的物质生活和精神生活的需求,因此社区商业也正在更新换代中。对于开发商而言,提供给业主更好的商业生活配套,对于住宅本身而言也有良好的保值升值的价值。”银川中海国际社区相关负责人说。

据其介绍,传统型的社区商业是以沿街商铺为载体,但这种商业形势往往业态档次普遍较低,商业功能不全,并且辐射服务的范围较小,一般是以本小区和周边几个小区为主,半径在1公里左右。其主要特点为:基本上无规划定位;一般商铺的产权都是属于个人,开发商在处理商铺时一般都以分割出售为主;主要就是小区四周沿街的商铺或者是小区内底楼的小型便利店,服务质量和购物环境较差;商业业态单一,商业物业价值难以提升。而现代的社区商业要根据项目的档次和业主消费群定位来设计合理的业态,不再是单纯地购物、餐饮角度,而是多层面的;要吻合区域消费力、商业配套空白和机会点、规划动线合理。目前社区商业以出售为主,部分持有,尽管社区商业看起来很小,但其通过慢慢发展甚至会成为一个区域性的行业。

“社区商业大部分是以住宅楼的群楼为主,一般为一至两层,单个商铺面积不是很大,为了降低投资门槛以及便于出租,开发商大都采取化整为零的办法,把商铺面积划分得很小,并通过可以打通隔离墙或者灵活隔离的方式,来满足大面积投资者与租赁者的需求。但是随着成片住宅的开发以及人们消费习惯的改变和商业的发展变革,超市、百货店、专业市场也纷纷租用街铺,街铺面积较小的格局有了一定的变化。另外一些大的超市、百货店也愿意入驻好的社区商业街,其对商铺内部结构、层高有一定的要求,因此开发商在设计中要有前瞻性。例如中海国际社区在中海美式风情商业街的铺面设计中,采用了一层4.5米、二层4.2米层高、6米超大开间,这样可以满足业主自由设计隔层的需求。”银川中海国际社区相关负责人认为,首先商业布局要有利于社区商业的发展,裙楼临街商业应该为经营者提供多重选择,能够实现自由组合面积区间,从而方便商业的适用需求;其次从商业经营业态上来讲,社区商业要分为内街和外街。内街型商铺是一种相对封闭的、与传统沿街商铺相对应的一种卖场。一般不建议设置餐饮,这样不利于社区住户生活,对其会有所影响。商业的投资回报率是商业投资的主要参照数据,一定要关注消费人口。

开发、投资社区商业有讲究

“目前,一些大型社区向城市周边、近郊扩展,但商业配套设施缺少,这为社区商业的发展提供了更大空间。另外也由于交通距离的问题,人们对社区商业的依赖性越来越大。因此,随着面对新的需求,定位准确、层次分明、功能完善的社区商业将越来越受到人们的青睐。”在宁夏已操作过银川金凤万达广场、银川万达中心、塞上凝聚力商业集群、龙马鼓楼财富广场、宁夏国际农机汽车物流园等多个商业地产项目的银川易大融创营销策划有限公司副总经理贾亮介绍,与国外成熟的社区商业模式相比,国内的社区商业尚处于起步阶段,还普遍带有浓厚的住宅底商特点。

“当前社区商业虽然日渐火爆,但也存在不少亟待改善的问题。开发商在开发和经营社区商业地产时应吸取社区商业以往的经验和教训,以适应经济社会发展的形势和居民需求变化的趋势。需把握几个关键词:突出特色、量体裁衣、先行培育、因地制宜、功能明确、放水养鱼。”贾亮认为,对于开发商而言,还应该注意以下几点:

一、注重市场调查,全面掌握情况

衡量商业物业的成败,它的标准除了物业的销售快慢和盈利的大小外,更主要是看依托该物业的商业经营成效如何。因此在开发前应进行充分市场调查,了解总体情况,明确定位。

二、定性、定位、定量

主要是根据规划局给出的土地使用指标,研究确定配置何种类型的商业和引入那些类型的经营商,商业业态和业种设置量的大致配比,目标顾客与商业的设置档次等,为建筑物的形态、布局、结构的设计、建设、配套提供依据。

三、开发和商业经营同步

社区商业开发中传统的过时做法是先开发建设后招商经营,这种开发方式不仅带来巨大的盈利风险,也造成过众多后续问题。目前,成功的社区商业配套开发经验是在规划和设计时,吸取专业策划者和商业经营商的建议,对商业业态的设置布局做好总体安排,一些大型的商业业态要提前选定经营者。

四、建筑形态要符合商业业态组合的要求

现代社区商业与传统社区商业除了在管理和运作方面有较大的差别外,对商业建筑形体、配套设施、停车场等都有自身的不同要求,设计和建设时应充分考虑使用的需求。

五、与现代居住环境相适应,体现便捷性和亲和力

社区商业的布局和商业设置应按小区建筑,分布形态、消费水平等进行组合,力争达到与居住环境相适应,体现人性、融洽、便捷。

六、因地制宜,体现特色

住宅开发市场化后,社区的差异化逐步明显,社区商业的开发经营和业态设置要根据本社区的情况因地制宜,既要适应消费需求,又能体现出本社区的特色。

七、权衡长期收益和短期收益的关系

社区商业物业与居住物业不同,它可通过使用产生价值,获得收益。而且社区商业物业所承载的商业运作得越成熟,它所产生的价值就越高,收益越大,但社区商业的成熟有一个时间过程,也需要多种因素的促成。但是,目前,仍然有许多开发商将社区商业物业和居住物业用相同的方式同时进行销售,给社区商业的整体运作和形象提升带来难度。建议开发商按策划的方案整体自行或委托经营,等商业成熟与形象形成后再出售,这样能取得更大的利润收益。

对于广大投资者而言,贾亮建议,选择社区商业一定要对社区商圈体量是否合理有所判断,一般而言,2万平方米的社区商业可以为周边五到六万人提供服务;要警惕商铺的初始售价,推算售价是否合理,避免“炒铺”现象造成大量商业的空置;要关注附近大卖场、交通对社区商业的影响,紧跟城市规划发展的步伐。就银川而言,选择社区商铺要用发展的眼光来研判,考虑到商圈、交通、人流、辐射等诸多因素,至少看到3年后的一个发展前景。银川市目前有至少3个社区商业形成了不仅是辐射周边,已经辐射银川的特色商业街区,这里面有民生·城市花园、中房·高尔夫、长城花园等特色街区。

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