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日志

 
 

社区商业的操盘关键点?  

2013-03-18 11:45:42|  分类: 运营管理-社区商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1、总量的合理控制。适度超前即可,不可好大喜功,求全求大,亦不可规模过小。规模过小,其商业承载力不够就会导致社区居民需求难以有效满足;规模过大则会出现出租率不高或租金平效被拉低的不利情况出现。(至于社区商业的开发规模有是公式可量化计算的,当然这个公式的运用也需要考虑多方面的因素,如设定的开幕时间节点、未来的交通规划、未来目标市场范围的人口预估及其趋势、现存的有效商服物业及未来该区域新商业物业供应量等)。

2、经营模式的理性选择(与企业发展战略紧密相关)。
做短线:分零散售,且销售在先;
做中线:区域价值尚未体现,近期出售价值太低,以时间换空间,持有一段时间后再行分零散售;
做长线:长期持有收租或最终资产证券化:打包至上市公司、卖项目公司公权或整体出售。
前两者都是轻资产的战略选择,后者则是重资产的战略选择,其实两者并没有对与错的分别,只要适合公司当前的资本实力、营运能力、发展方向或项目所处地段的竞争态势就好。简言之,有多少钱(包括对外融来的钱),办多大事儿,量力而行,切不可追求时髦或迷信“专家”做出有违公司自身综合发展实力的决策而轻率犯险。当然,要做出此类战略选择,须基于拿地之初的总体经济测算,算账是所有生意的前提。

3、符合经营模式战略选择的产品规划。
A、如果是短线销售型产品,宜规划为开放式街区,让每个店铺均有独立经营的条件(独立临街的店招,良了的展示型,均等的顾客光临的机会,完善的机电配置)。切不可将一个分零销售型商业产品设计成室内型购物中心的样子,否则不仅是销售困难的问题,更是对投资者及经营者的极端不负责任。
如果定位为分零出售,那么建议销售先行,而不是先租后售,否则将面临由于商业经营初期的低租金水平所导致的带租约销售过程中的过低的市场售价估值。也就是所谓的,分零散售的小铺子,卖预期远比卖呈现,卖带租约更能实现销售目标(快销及较高的溢价)。
B、如果是持有型重资产类型的产品,则宜规划为便于高效统一经营管理的集中型室内化产品(如社区购物中心),当然组团化、公园化、街区式的持有型项目也是有的,只不过相对于集中型室内化的购物中心形态而言,在经营管理效率方面不高而已。

4、最优的地段选址布局策略。
于两条主干道的交汇处布置社区商业中心这是一个基本原则——更好的昭示性与曝光度,以便尽可能多的吸引除本社区以外的途经干道客流的光临,从而实现更多的生意机会。因此,随之而来的商业体与主干道之间的接驳关系也对人流、车流的导入有着重要的影响。

5、适度领先的商业定位。
A、主题定位,表现为外在的建筑表达,内在的业态组合与商户组合,营销推广方面,也就是说所谓的定位主题只要你愿意去做,其实发挥的空间很大,如把三者有机结合并执行到位,那就是一场关于商业经营的淋漓尽致的盛宴,投资人之福,消费者之福。
B、经营档次定位。社区商业较之城市中心区的商业体而言,在档次方面不宜拔得太高,还是回归社区生活、社区消费的本质,突出便捷性与亲民性远比“孤独的奢华”更靠谱儿,也更易取得成功。这种档次表现在综合建造成本的有效控制及商户商品档次的大众化。
C、功能与业态组合定位。
社区商业中心的使命即为充分满足社区居民复合化的、高品质的生活消费之需,因此家庭生活的核心需求必须在社区商业中心的业态与商户组合方面找到注脚。
综合超市、大众餐饮、24小时便利店、文化娱乐(影院、书店)、母婴童及家居用品、教育培训、流行服装、银行通信、美容护理……涉及家庭生活的方方面面的业态将被有机的组合到社区商业中心,让社区商业中心成为社区居民的“会客厅”、“厨房餐厅”、“文化休闲娱乐室”、“菜篮子”、“生活衣橱”——家庭生活的全能好帮手、好邻居。

6、前瞻性的商业规划,确保商业空间及物业条件在对于未来可能出现的业态转换方面具有足够的弹性,这是对投资者及经营者负责的最佳体现。
A、简洁清晰的人流动线,应尽可能的避免次动线/背街通道的出现(至于原因不再赘述)
B、机电配置标准的适当领先,主要表现有水、电、气、烟道、荷载的布置方面的系统性与足够的弹性空间;店招位、空调机位、落水管的预先考量与二次设计,这将是确保商业立面形象的主要控制节点。
C、便捷、充足的停车规划。
主要表现在数量上的适度领先,行车流线及从泊车到达商业区的便捷性(部份车库与商业同层或车库与商业区通过自动扶梯+直升电梯连接已成为现代商业体的标配),尽量争取部分地面广场停车指标,这对于内地社区商业的经营有较大裨益。

7、正向的商住关系,商业为社区居住品质加分,而非相反。
这个道理实在太简单了,但实际执行过程中则并不尽然。要做到商业为社区配套便利居民生活的同时而不扰民,这是一个基本前提。因此,以下几个方面将是社区商业定位及规划时必需注意的:
A、“商住分离”是解决这个问题的根本,但遗憾的是在重庆现有土地政策及控制指标体系下,能够从经济上算得过账实现真正意义的商住分离的项目是极少的。同样是华润24城,成都项目住宅部份没有底商,而重庆项目的住宅底商却近10万方,由此可见并非开发商不明白“商住分离”的必要性,而是不同“土地控规政策”下导致了不同的开发策略与算账模式。要从根本上解决这一问题,需要政府从土地出让环节进行校正,并对社区商业中心的开发给予政策性扶持,从而实现持有型社区邻里商业中心的健康发展,营造更多的便捷、和谐的社区生活。
B、如不能从建筑上做到“商住分离”,那么在设备设施配置及管理方面方面做到“商住分离”则是最基本的底限。如人行、车行出入口,电梯,烟道及最基本的能源计量等,而处理好超市“冷却塔”噪音对居民的影响则更为直接。
C、业态控制与选择。禁止扰民的业态的进驻或强化商业及物业管理这也是社区商业必须注意的。如营业时间过长的大排档、低档KTV、汽车维修店(尤其是有钣金及喷漆业务范围的)、各类异味较磊或噪声较大的加工店、医院、游走于道德与法律边缘的特殊业态……

      为什么重庆的社区商业往往只有散售一途?为什么重庆社区商业底商遍地?为什么重庆没有相对独立的社区邻里商业中心?
重庆的社区商业形态以住宅底商为主流,常常是围着住宅转一圈,最多的做法就是把商业的屋面做成住宅的花园绿化或运动场馆。此类规划直接导致了社区商业失去统一管理经营的基础与必要,商业之间的互动性差,散售回款则成为了必然。
      在土地出让环节,重庆多为住宅兼容商业的综合用地指标,在满足绿化率、建筑密度、楼间距、红线退让距离等很多控规划指标的前提下,又不能牺牲足容积率这一关键的利润基础,这样一来根本就没有规划独立商业的空间,唯有规划住宅底商一途,把商业视为项目开发重要的边际利润产品来做。
      重庆要真正实现社区商业的良性发展,需要从土地出让的源头做起,不要再大量的出让商住综合用地了(R2C2),从用地性质上就把商业与住宅彻底切断,还住宅以清静,同时也为社区商业的发展留出独立地块空间,并应对发展“持有型社区邻里商业中心”的发展商给予相应的税费或商业土地价金部份减免,对进驻社区邻里商业中心的商家给予一定的扶持。在这样的政策导向下,持有型、集中型社区邻里商业将会在一定程度上得到快速发展,居民的社区生活品质也将得到很大程度的提升。
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