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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

打造社区商业第一平台:未来不远  

2013-03-18 11:28:04|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从零星商铺到集成商业,从暗流涌动到全面规划,社区商业正越来越受到开发商、业主及投资者的青睐,各大社区也纷纷推出各具特色的商业中心,众多业主与投资者也是跃跃欲试,想在社区商业中大显身手。2011年,首个社区商业运营平台——瀚立商业管理在沪上亮相,包括IDG基金、汉庭连锁酒店、盈石资产管理、一方地产等在内雄厚而庞大的投资队伍,把这个堪称“吃螃蟹”的团队推上了风口浪尖。

他们如何吸引众多的顶级投资者?他们有着怎样的盈利模式?社区商业是否会迎来一个锦绣前景?

对于瀚立商业管理(上海)有限公司首席执行官马莉来说,这些答案,早就了然于心。

时机到了社区商业:把理想带进现实

统计显示,作为一种以社区范围内居民为服务对象的,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业,社区商业在国外商业地产中的比例可以占到60%到70%,而在国内,这个比例仍大有提升空间。

在马莉看来,正是这个待提升的比例所蕴藏的巨大商机,让她和她的合伙人勇敢地成为了第一个 “吃螃蟹”的人。

作为国内第一家旗帜鲜明搭建社区商业平台的机构,瀚立并非传统意义上的代理商,而是集招商、后期运营管理、维护调整商户、全程资产管理等于一身的服务供应商。

长久以来,大多数人所了解的社区商业主要由楼盘底商和社区周边大型商业设施组成,其中大型商业设施多由知名连锁企业经营,已经形成了较成熟的运营体系。与之相比,由地产商开发的底商则大多规模较小,不少店铺为了降低风险、尽快收回成本,也常常会选做同一种业态,以致于造成了同质化竞争严重的局面。如果不能对底商合理规划,很多商铺都难以熬过最初的艰难时期。

而马莉及瀚立所致力充当的是一个社区商业“培育者”的角色。作为一个房地产开发从业者,马莉深谙社区商业对整个项目的意义以及社区商业开发的艰难。 “相对于一般的商业项目来说,社区商业体量较小,投资回报期会比较长,而且,社区商业大多都不位于市中心,产品的定位运作需要整合消费对象的需要、政府与开发商的理念、商家的品牌特性等资源,比单纯地在市中心做商业地产项目要辛苦得多。 ”

想起几年前初次涉足社区商业的光景,马莉仍颇有感慨。“怀着一腔热情,从美食广场开始做起,整整一年多,没有招到一个租户。 ”马莉表示,项目本身地段偏僻,加上没有经验,遭到商家一致拒绝。“那个时候,每次和朋友吃饭都变成了我对项目的招商会。 ”

也正是在堪称“不屈不挠”的社区招商中,马莉对社区生活的需求和商家需求有了深度了解,而仅仅两三年后,那个当初曾被当做 “笑话”的社区商业项目,在马莉手上成为了浦东地区社区商业的招牌——新都汇。

这次成功的尝试为马莉带来了源源不断的合作商家,也吸引了包括IDG资本、季琦、盈石集团在内的众多业内人士的关注,更促使马莉坚定了“将社区商业进行到底”的决心。

在马莉看来,相对其他商业项目单纯的“利润”意义来说,社区商业应该是一个能够实现政府、商家、居民“三赢”的平台,“通过专业的运营与管理,开发商可以盘活沉淀资产,提升商业物业的价值,分享经营收益与物业的增值收益;政府则提升了用地效率及城市规划发展水平;居者满足了多样化的物质生活需求,各品牌也会因此经营获利。 ”

正是基于此,马莉和她的伙伴们对瀚立有了清晰的定位,“通过先进的运营模式、专业的管理水平,为社区居民营造休闲舒适的互动平台与方便快捷的消费环境,为现代社区商业中心开发商带来最大化的价值增值。 ”

据马莉透露,公司将定位于1万—5万平方米社区商业,并根据社区消费层次的不同设置高中低档,从而在不同体量不同档次的社区商业体中,配置不同档次的商户及品牌。

未来不远瀚立:中国社区商业第一品牌

相关资料表明,当人均GDP超过3000美元,人们的生活方式将发生很大变化,商业业态也将随之从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。而在刚刚过去的2010年,上海的人均GDP仍然保持着相当高的增长速度,从同样的角度佐证了社区商业发展的巨大潜力。

如果说,十几年前,人们的生活是工作、居住、消费的三点一线,而随着城市变化和消费活动变化,以前的三点将逐渐变成工作和居住消费两点。今后,每一个人消费当中的主要比例、主要时间,都将在社区当中完成。

尽管如此,但和其他商业业态相比,社区商业的发展却依然像一块即将烘焙好的蛋糕,“诱人”不假,想吃到嘴里也并不是件容易的事。据了解,目前社区商业普遍存在规划不足、招商困难、管理缺失、业态配置不合理及资金来源匮乏等问题。

是机遇,也有困境。而对于这样的局面,马莉早有准备。

作为沪上首家主打社区商业的管理公司,瀚立在国际投行入股后,也与商户品牌结成战略联盟。据了解,业已合作的品牌就包括有上影集团、豆捞坊、避风塘、和记小菜、外婆家、85度C等30余家知名品牌。

对于引入资本,并与商户战略结盟的经营策略,马莉表示,“涵盖了教育、餐饮、文化、生活超市等业态的商户,如将这些商户进行合理配置,对小区业主而言,无需舍近求远就能满足日常需求;对商户而言,团队作战可缩短培育期;而对于地产开发商而言,社区商业氛围的浓厚也能促进住宅项目的销售。 ”

而对于理想的社区商业的经营,马莉和她的伙伴们的一致看法是,通过“走出去,请进来”的方法,借鉴一些国外的社区商业模式,形成良性的运作机制。即:今后开发商也需改变出售底商的传统做法,在新建楼盘时,便根据社区定位对底商进行规划,建成后的底商,开发商可以自己经营,也可以给专门的投资机构经营,由投资机构统一经营管理和招商。

虽然在某种程度上,社区商业仍是某些地产开发商不愿触及的 “鸡肋”,对于整个商业地产行业来说,也是还未提上日程的“遥远未来”,但不可否认,这将是未来活跃在每座城市、每个社区的最容易繁荣的商业形态。

“消费活动变化,居民消费提升,城市商圈的竞争升级,都告诉我们同一个结论:那就是社区商业份额、比重都会越来越大。 ”对于社区商业的前景,马莉信心十足,对于她全力打造的瀚立这一平台,她也充满期待。 “我希望有一天,大家在谈起社区商业的时候,第一个想到的是‘瀚立’。 ”

在专业和理想面前,这一天的到来,也许不会是意外之事。

采访手记

这是一场始于理想的出发。

事实上,如果单就个人的生活、工作发展而言,马莉实在有一百个理由不去开始这场创业:住宅开发已经顺风顺水,家庭生活也美满快乐。

她的重新出发让无数人感到诧异和不解。

而对于马莉来说,一切都那么自然。因为做过住宅开发商,所以能理解开发商在社区商业上所面临的困境与挣扎;因为有国外社区生活体验与国内生活的落差,又让她迫切地想把一个高幸福指数的社区商业生活给更多人分享。

“如果说初衷,可能我更愿意说,想试着为更多的人提供一种具可行性的高幸福指数的生活。 ”在谈到打造这个社区商业平台的初衷时,马莉以她惯有的声调轻柔地表述。“我的理想是,你可以与家人、好友等一起在家附近的社区商业中心内喝茶聊天、享受生活,甚至在那里度过完整的一天。我希望能给更多人带来真正的幸福生活体验。 ”

这是一个温柔而美丽的女人,但她基于品质生活而全力搭建社区商业的理想,却如此执着而强大。

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