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商业地产运营专家_狮子座的熊

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社区商铺存在的问题  

2013-03-18 11:21:14|  分类: 运营管理-社区商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  底商建筑结构设计不合理导致租售不畅

  国际物业顾问戴德梁行助理董事张家鹏介绍,北京底商的空置率从总量上来说不算太高,只要底商的设计合理,都是很容易出售或出租的。但目前北京社区商业中的底商建筑结构设计是有很多问题的,比如楼层过高或过低,比如商铺的长宽比例不协调,这样的商铺商户购买或租用后还需要经过特别大的改造之后才可以顺利进行经营,造成了时间成本和资金成本的浪费。正常来说底商商铺的长宽比例应该在2∶1左右。


  租金高制约了商业发展

  业内人士提出,制约社区商业发展还有一个瓶颈是租金问题。由于社区商业面积最终卖给了投资者,而投资者希望尽早收回投资,所以租金定价普遍较高。由于高租金加大了经营的压力,使商家进驻经营变得犹豫。一个新的商业项目开业后往往需要几年的市场培养期,在这个阶段商业应是低租金培养市场。即使有些商家承受了较高租金进驻经营,但关门走人的风险也较大。一旦这些商家关门歇业,后来者则更望而却步。还有,即便有些产权在开发商手里,也同样由于开发商的高期望值,给商家定出了一个较难接受的租金价格,也会造成社区商业建完后招不到商的情况。


  商业配套面积过大导致空置

  张家鹏介绍,先从一个社区商业面积的大小来说,据业内规定总建面积在100万平方米的住宅项目,其商业配套面积应该占总面积的3%~5%。清华大学国际商业地产运营商首席专家朱凌波也有类似观点,如果配套商业设施体量过大的话会给后期的招商和经营管理带来麻烦,会造成部分商铺空置,这跟一个项目的开发商对项目周围的人口状况、交通状况、商业状况的判断是否准确有关。


  业态缺乏统一规划

  也有不少业内人士指出,业态不齐全也是社区商业发展的障碍。在社区招商过程中,招了谁就是谁,谁接手经营就是谁,里面没有一个完整的、统一的规划,缺少一个有凝聚力的商业中心。都是分开的小商铺,投资不多,经营状况也千差万别,经营档次不高,消费力有,但是却难引起人们的消费欲望。要发展社区商业,这个问题不容忽视。

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