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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

成都市商业格局分析暨光华片区商业地产机会分析  

2013-03-18 11:14:12|  分类: 运营管理-社区商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1、成都市城市布局由单核心逐步向多核心转变

  现代城市的布局模式主要以多核心模式为主,即一座城市不止一个核心,而是有两个核心或三个核心,这样的城市布局模式,可有效分散城市中心压力,避免单核心模式比较普遍存在的大城市病,这样的现代城市模式以美国的休斯敦为代表,国内城市以重庆、武汉和淄博为代表。

  成都以前是典型的单核心布局模式,即以天府广场为城市核心,城市发展象摊大饼一样一圈一圈的向外延伸。单核心布局模式最大的弊端就是随着城市规模的不断扩大,那么城市中心的向心力将越来越大,由此带来的如交通堵塞、人口拥挤、热岛效应以及空气污染等大城市病将日益严重。庆幸的是,成都市政府已提出要向南、向东发展,欲在城南和城东建立两个城市副中心,逐步由现在的密集"饼"状布局转变为疏密结合的"扇叶式"布局,城市结构逐步由单核心模式发展为多核心模式。

  2、成都市的商业格局也顺应城市格局的变化而变化

  上世纪90年代中期以前,成都市商业格局是顺应单核心城市布局模式而自发形成,即以盐市口---春熙路商圈为城市中心商圈,向外强力辐射、扩散,第二层次是以居民区、社区周边自发形成的、以临街社区商铺为特点的社区商圈,但社区商圈的规模、档次还远未成气候,仅以满足社区居民日常生活需要的临街饮食店、干杂店、洗衣店、烟酒店为主。社区商圈的集聚效应和扩散效应还远未得到放大。很显然,盐市口---春熙路商圈作为整个城市的商业核心,有着极强的向心力,向心力过强,对城市交通等方面带来相当大的压力,而第二层次社区商圈由于是逐渐自发形成,规模普遍偏小,对周边的辐射能力和辐射范围较小,,因而还不足以减轻中心商圈的压力。

  上世纪末开始,成都市城市格局发生了巨大的变化,府南河的治理,五路一桥的通车,连续几年的大规模旧城改造,城市道路的改扩建工程等,使成都市的市容市貌发生了翻天覆地的变化,城市格局也由单核心模式向多核心模式转变,那么成都市的商业格局也在悄悄的发生着变化。

  ⑴社区商业渐成气候,随着家乐福入住大世界商业广场,伊藤进驻外双楠,普尔斯马特进军置信金沙园,上海友谊、联华布点在天府汇城等,商业竞争格局已有单纯的核心圈的拼杀,逐步向二环路外社区商业圈推进。

  ⑵社区商业圈的商业业态逐渐丰富,以由传统的临街社区商业铺面,向专业市场、主题商场、商业步行街、主题商业街转变,社区商业圈出现了百花齐放的格局。

  ⑶以玉林小区、双楠小区为代表的成熟社区,不仅仅是医院、学校的配套,关键还表现在社区商业的繁华。

  ⑷社区商业圈的不断发展和完善,使社区商业圈的集聚和扩散作用不断加强,这样也减轻了中心商业圈的压力,形成一种向心力的平衡,从而形成一个较完整的城市商业圈结构体系:一个中心商圈-----两个副中心商圈-----数量众多的社区商圈。

  3、光华片区商业现状及分析

  光华片区作为新崛起的"城西板块",大有后来者居上的势头。先后进驻的成都花园、博瑞都市花园、中华家园以及新近开盘的水木光华,依托西南财大的学府气息,正以近3000元的均价,创造城西高档住宅的升级版。但是,在这个新崛起的城西高档楼盘片区中,竟然还没有一个拿得出手,聚得拢人的大型商业中心,这对于荷包充实,讲究情调的中产阶级而言,片区商业缺损所带来的遗憾是无法言表的。

  归结起来,光华片区的商业特点,大概有以下几点:

  ⑴以西南财经大学为核心的高校经济圈还未成气候,辐射能力不强。

  光华片区集中了包括西南财大、行政干部学院、省委党校等高校,仅这几所学校的师生员工就有近五、六万人,消费潜力巨大,但由于周边商业配套设施的缺乏,使高校内的相当一部分消费潜能没有释放出来,一步分师生只好舍近求远,去市中心购物,去羊西线吃饭,周末的夜晚去人南路的酒吧浪漫。

  西南财大的北校门外,聚集了一批汽车经销商和零配件供应商,主要汽车品牌是长安铃木和海南马自达,显然,汽车业态的经营与高校经济圈关系不大,还挤占了商铺资源;财大南校门沿光华大道一带,商业业态较杂,聚集了餐馆、网吧、烟酒、副食等,主要消费群体为在校学生和教师,但档、规模和经营种类远不能满足师生需求。

  成熟高校经济圈,以四川大学为代表,左有科华北路的餐饮的繁华,前有一环路磨子桥电脑一条街的人气,右有望江楼公园的休闲区,由于口岸的极佳,使川大高校经济圈"天然"形成,校内几万名固定消费人群坐享近在咫尺的便捷消费,商家也赚的盆满钵满。

  与西南财大同样不具有口岸优势的四川师范大学和成都大学,随着Ester校园广场以及明珠时代广场的建成,校园经济的潜能将得到进一步释放。

  ⑵外资商业巨头麦德隆的进驻,并没有给光华片区聚集商业人气。

  麦德隆超市作为世界500强之一,进入成都市场已2年有余,但在业界并没有产生较大的影响,大有水土不服之势。一则是麦德隆超市的客户定位是集团用户,其只对单位而不对个人,使周边众多的消费者望而却步;再者,麦德隆超市独家使用打印发票,虽增加了透明度,但使一些公款消费因无法做手脚不得不转投他门。因而,麦德隆超市并没有给光华片区集聚消费人气。

  又有一家国外商业巨头----家乐福入住光华片区的天邑花园,因家乐福与麦德隆的市场定位不同,家乐福的入驻肯定会给光华片区的商业注入活力因子,但也不可对其期望值过高,因家乐福紧邻二环路,并没有位于光华片区的纵深,其辐射范围有限,因而其对光华片区的商业影响估计不会太大。

  ⑶青羊大道的规划,在短期内也给光华片区的商业造成了一定的影响

  传统的商业铺面一般都临街而建,商业随着道路的修通而逐渐繁荣。青羊大道虽然也是刚修通的双向六车道的交通干道,但由于青羊大道被规划为绿色景观大道,禁止住宅底层修建商铺,红线退让只能搞绿化,因而青阳大道的通车,在短时期内并没有带来该片区商业的繁荣。

  ⑷封闭小区内的商业对整个片区的商业还不能起到有力的推动作用

  光华片区的楼盘多为大盘,少则一两百亩,多则一千多亩,因而楼盘如成都花园、博瑞花园内都有自己配套的商业铺面,但由于各小区均为封闭式小区,门口有保安把守,很难想象小区外面的人会在接受保安的盘查后进入小区购物,因而小区的商业定位只能是满足小区内居民的日常需要,很难聚集人气并有所发展,更谈不对整个片区商业的影响和推动。正如尺度所观察,这几大花园内的铺面不仅规模小、生意秋、转手率高,更有些已关门大吉。尺度认为小区内的商业业态经营,只适合日常用品小型超市、洗衣店、音像租赁店、发型设计、小型早餐店等,经营规模、面积都不宜太大,经营方式要灵活,根据小区内的消费结构和消费习惯随时调整。

  ⑸片区内还缺乏商业地产大鳄与商业巨头的全方位介入

  社区商业原有的商业模式已逐步被打破,"临街商铺、零散经营、各自为政"的局面将逐渐会被新的社区商业形态所取代。国内外商业巨头在抢占完都市核心口岸后,现包括伊藤、家乐福、普尔斯马特等超级大卖场纷纷在社区里安营扎寨,连锁商业的另一主要行业----餐饮服务业也将在社区餐饮业中发挥着领军作用,麦当劳、肯德基以及本土餐饮连锁纷纷进驻社区,一副誓把连锁开到家门口的咄咄逼人的势头。另外,地产大鳄与商业巨头联盟的全新的开发模式,也是社区商业整体提升的一个重要因素,现在光华片区还缺乏象玉林片区"大世界商业广场"这样的商业地产大手笔,急需商业地产大鳄与商业巨头的全方位介入,来提升和营造整个片区的商业气氛,共同打造"城西都市新生活样板社区"。

  ⑹该片区还缺乏对商业业态的统一规划和政策引导

  随着光华板块和城外温江板块的逐渐升温,新成温公路和光华大道将成为温江与城区之间的快捷通道,其重要性不亚于羊西线和人南线,但由于缺乏统一规划和适当引导,使这两条快速出城通道两侧商业并没有被合理的开发和利用,干道两侧业态经营繁杂,不仅没有特色,也缺乏美观,这不能不说是一大遗憾或缺损。

  4、光华片区商业远景预测及机会分析

  毋容置疑,光华片区将是今后几年三环路内最具有竞争力的片区之一,光华片区的商业地产业将是今后升值潜力最大、最具有投资价值的地块之一。想当初2001年,当中房在战旗同盛路修建商业一条街时,价格虽然只有5000-6000元/平方米,但业内无不为中房捏了一把冷汗,认为新区的商铺要无人问津。没想到,周边千和银杏苑、锦绣民居等楼盘一入住,商铺迅速一间间脱手,现在的同盛路,温鸭子、黄辣丁、九尺鹅肠等店堂喧哗,生意火爆程度直追羊西线,现在就是花8000元/平方米也买不到这样的商铺。

  关于光华片区商业远景预测,尺度有以下几点看法:

  ⑴青羊大道一侧,紧邻西南财经大学,超大型购物娱乐中心存在市场机会。

  该购物娱乐中心,应该是集购物超市、电影院、网吧、电玩城、美容美发、快餐、精品服装专卖、健身于一体的超级大卖场和超级娱乐中心,这个购物娱乐中心坐享青羊大道、光华大道和新成温路的便捷交通,背靠西南财大的高校经济圈,前有博瑞都市花园及成都花园等中产阶级业主的强大消费需求,相信有远见的商业地产巨头会敏锐的发现这一巨大商机。

  如果这一超级购物娱乐中心能建成,那么它的规模、人气及辐射度和影响力将远远超过玉林片区的"大世界商业广场",也将成为社区商业和高校经济圈的完美结合的楷模,将会极大的聚集光华片区的人气和商气,对进一步提升光华片区的整体形象大有裨益。

  ⑵光华大道应有意识的规划为餐饮、酒吧一条街

  光华大道由于缺乏管理和规划,整个街道经营业态档次偏低,经营品种繁杂,没有特色。建议青羊区政府及早介入,对该出城快捷通道进行科学规划,规范管理,提升其商业价值。

  尺度认为,针对该片区特点,该街道应规划为餐饮、酒吧一条街,但定位应与羊西线有所区别,主要定位为西餐、粤菜、咖啡馆、酒吧等比较时尚、西化的特点,针对消费群体主要是高校大学生和年轻白领一族,使光华片区成为年轻新贵的理想去处。

  ⑶在光华片区纵深,如双新路、贝森路、四威路等应营造小商业街的气氛,可作为社区商业有益的补充。象这样一些围绕小区的小街道可以充分利用起来,以经营小型的连锁超市、洗衣店、日用品、小吃店为主,作为大型商业的一种延续和补充。

  总之,光华片区作为三环路内商业地产的一块处女地,正期待着各地产商及商家的全方位介入,我们也有理由相信,光华片区将很快成为商业地产投资的热土,光华片区的商铺也将成为各路炒家追捧的对象。

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