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商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

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迪士尼亲水湾欧式生活广场答客问  

2013-03-16 12:39:27|  分类: 商业地产项目案例 |  标签: |举报 |字号 订阅

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l  开发公司名称?开发资质是几级?开发过哪些项目?注册资金多少?

答:上海振龙房地产开发有限公司,成立于20018月,为上市公司,主要以地产业的投资开发经营为主,包括房地产、商业地产等。先后开发了东方夏威夷金帝豪苑别墅小区,并正在建造93万平米的绿洲康城亲水湾法式生活小镇及超五星级商务酒店。振龙房地产公司成立于上海,面向全国,布局华东,实现上海振龙梦想的重大战略举措。秉承振龙房产为您想得更多,为您做得更好的经营理念,力图通过设计、建造和销售世界上最好的地产服务及生活方式,改善企业、家庭与个人的生产生活质量,并服务于股东、顾客及员工的最大利益。公司位于上海市浦东康桥路1388号,公司精心塑造一个忠诚敬业,诚实正直,开拓进取的合作团队。我们一致认为上海振龙房地产开发有限公司是所有员工为之奋斗、生存和发展,为客户和社会创造价值的一个实体。相信只有诚实正直、脚踏实地、开拓进取地努力工作,一定会为公司和个人带来共同的利益和进步,真诚地为客户提供满意的服务,将使公司不断发展壮大,使公司和个人的价值得以充分地提升。注册资金10388万。

l  承建单位?运营管理公司名称?销售公司名称?

答:承建单位上海仲盛建设有限公司

运营管理公司:上海亲水湾生活广场经营管理有限公司

销售公司:上海协豪投资管理有限公司

l  项目名称?

答:亲水湾欧式生活广场

l  项目地理位置?

答:浦东新区康桥路1388号,康桥路与御水路交接口

l  项目何时开盘?

答:待定

l  项目是期房还是现房?

答:现房,05年已经建成.现在才适时招商开发.

l  项目依附的小区介绍?

答:绿洲康城亲水湾位于浦东新区环南一大道以北,咸塘港以东,罗山路以西,康桥路两侧,北部有陆家嘴金融贸易区、中央公园、汤臣高尔夫别墅区和张江高科技园区,东临浦东国际机场,南倚康桥工业园区,西望世博园区,区位环境优越。绿洲康城亲水湾周边教育资源非常丰富,云集了英国学校、中福会幼儿园、尚德实验学校、建桥学院、中科大研究生院等10几所名校。绿洲康城亲水湾位于南汇周康板块,南汇周康板块规划最大的楼盘之一,一期为别墅(绿洲康城·金帝豪苑)。后续为公寓,公寓规划总建筑面积100万平方米,包括7万平米的商业步行街和5.3万平方米的超五星级国际商务休闲酒店,总住户超过7000户,入住人口超过3.5万人。小区仿造法国康城的水域风情,建筑上也遵循法式建筑独特的里面风格,整体效果具有异域风情。

l  总规划占地面积是多少?建筑面积是多少?销售的面积、套数?

答:绿洲康城总占地64.92公顷,其中一期别墅(绿洲康城·金帝豪苑)用地21.08公顷,二期公寓(绿洲康城·亲水湾)用地43.84公顷。公寓规划总建筑面积100万平方米,包括7万平米的商业步行街和5.3万平方米的超五星级国际商务休闲酒店,总住户超过7000户,入住人口超过3.5万人。我们出售的就是法式商业步行街,可出售的有1万多平米,总计100多间具有独立产权的商铺.

l  用地性质?土地使用年限?

   答:商业用地,土地使用年限70年,至2064年到期。

l  得房率是多少?

答:得房率90%左右。

l  商铺共有多少间?怎么分布?

答:可售商铺建筑面积近1万方,主力面积27-100平米,均价35,总价110-300万,全部沿街独立商铺。

l  商铺面宽、进深、层高是多少?

答:楼层高4.5米,二楼层高2.8

l  是否方便停车?

答:周边有很多停车位。

l  能否自己出租?建成开业后的租金多少?是不是统一包租?是不是可以自己经营?

答:我们统一运营管理十年。前二年固定回报率每年8%,总共16%,在购房时一次性抵扣房款;第三年起按实际租金1:9分成。两年后的租金大约为8-10/每平米每天,所以届时我们的商铺的平均回报率可以达到每年10%以上。由我们公司负责经营管理十年,统一招商和经营,到期可以续约也可以自己经营。现在如果要自己经营,必须符合我们的统一规划和业态布局,并且对于品牌也有一定的要求,具体的要跟经营公司协商。

 

l  项目均价?

答:3.5万左右

l  有无折扣抽奖之类的?定金是多少?什么时候可以带客户?

答:无折扣。定金5万起。现在可以收意向。

l  什么时候交房、起租?物业管理费?

答:201251日起算租金。物业费为2.5/平方米·每月,水电费商业标准

l  什么时候试营业?

答:201251日试营业。

 

l  项目周边的交通通路?

答:距离陆家嘴金融贸易中心10公里,距离龙阳路地铁站6公里。25分钟车程即达市中心人民广场,前往虹桥机场及浦东国际机场也只需30分钟和15分钟。17条公交线路以及未来轨道交通有四条:11号、132118号,全部环绕本项目,最远距离1200米。

 

l  周边环境怎样?

答:

    1、项目周边东、西、南、北方向1公里内都是上市公司打造的欧式风格别墅区和高档住宅区,同时仅一步之遥地方,还有周济国际五星级酒店和全球批发市场的领头羊麦德龙,麦德龙08年营业额已超过沃尔玛和家乐福。

2、万科、大华、中房等众多知名品牌开发商在项目周边拿地开建,共建40多个中高端小区:全中前十名别墅金帝豪苑、地杰国际欧泊时光、罗山绿洲别墅、万科金色城市、锦秀华都、绿地御康苑北欧阳光等。

        3、美国迪士尼第一站,即将落籍在此,让世界的目光聚焦此地。离本项目相近的有瑞典宜家、国际学校、世界品牌大卖场,国际五星级酒店,知名百货公司,让康桥国际生活区,悦享世界。

       4、教育配套:共有11所校府:建桥学院等、申花足球、英国学校、长宁国际学校、巴金文学等。


l  签署销售合同需要哪些材料?

答:签约人身份证原件,订单,定金收据、购房款。

l  以公司名义可否投资?需要那些资料?手续如何办理?

答:可以,但是现在以公司名义买房正常途径是不能贷款的,需要准备:营业执照,组织机构代码证,法人章,委托书及受托人身份证明。如果是股份公司,还要有股东决议。公司名义购房环节的税费不高,所以是正常税费,正常手续。但一旦房子转手,就必须缴纳高额税费,投资收益锐减。所以一般不建议公司买房,最好以法人个人买房较好。公司转让房产会面临高额税费,包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税。据介绍,土地增值税计算的依据是增值额,分为4个级次,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,增值税的税率是30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分,土地增值税的税率是40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,土地增值税的税率是50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税的税率是60% 如果能够提供原来的购房发票,营业税按照差额的5.6%缴纳,印花税按照成交价全额的0.05%缴纳。此外,作为公司出售房产收入,还应缴纳企业所得税,即差额的25%。如此看来,转让一套房产公司看似赚了不少,但是其税费大概占到收益率的一半以上。

l  客户购房签定房屋买卖合同后,房地产证书预计何时能拿到?

答:一般房产证是在交房后90个工作日内就可以拿到。

l  委托他人签定合同需要哪些证件?

答:委托人和被委托人的身份证及复印件,有为任何被委托人共同拟定的委托书,并且有双方签字盖章,具有法律效应,出具被委托人的详细信息,需委托人在信息上签字盖章,方可有效。业主亲笔签署的经公证之委托书,签约人身份证原件,订单,定金收据。

l  未满18周岁如何办理合同手续?

答:需要监护人陪同(携带户口本),不能签名的年幼公民必须由监护人代签合同,未满18岁的公民不得申请房屋贷款,购房后,购房人在年满18岁前不得出售房产。

l  签约地点在哪里?

答:绿洲康城亲水湾法式生活广场接待中心

l  税费有哪些?收取的费用各是多少?

答:契税:按总房价的3%    印花税:总房款×0.5    其它登记费,工本费等。

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