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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

中国社区商业开发规范  

2013-03-15 09:16:40|  分类: 运营管理-社区商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前言

1. 总则

2. 适用范围

3. 术语

4. 特征与类型

4.1社区商业特征

4.2社区商业形态

5. 规划与业态

5.1规划原 

5.2规划布局

5.3业态设置 

5.4交通组织 

5.5环境景观

6. 建筑设计 

7. 设施设备 

8. 安全消防 

9. 视觉系统

10. 运营管理

11. 引用标准

 

 

本标准由中华人民共和国商务部、住房和城乡建设部提出并归口

 

本标准起草单位:中国城市商业网点建设管理联合会社区商业工作委员会、九源(北京)建筑设计顾问有限公司、苏州工业园区邻里中心发展有限公司

 

本标准主要起草人:董利、江曼、柏贵之、黄国雄、叶景辉、周平、张京湘

 

1. 总则

 

1.1为保证社区商业建筑设计符合便利、安全、适用等基本要求,特制定本导则。

 

1.2社区商业建筑设计应符合城市规划和环境保护的要求,并应合理的组织交通路线,方便社区居民和体现对残疾人员的关怀。

 

2. 适用范围

 

2.1本导则规定了社区商业的概念、相关术语、建设原则、业态业种类别、规划布局、结构要求、管理控制等内容。

 

2.2本导则适用于全国城镇新建、扩建和改建的社区商业建设设施。

 

3.术语

 

3.1社区:一定区域内的具有共同归属感的居民所居住的相对独立的住宅区。

 

3.2社区商业:指以居住区的居民为主要服务对象,以便民、利民和满足居民生活消费为目标,提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。是社区商业中心、居住小区商业、街坊商业的总称。

 

3.3必备业态:以满足社区居民基本生活和消费需求而应设置的业态业种。

 

3.4引导业态:通过市场进行配置和调节,满足社区居民多方位生活和消费需求的业态业种。

 

3.5社区服务:以提供劳务为主要形式并提供相关商品来满足社区居民需求的服务。

 

4. 特征与形态

 

4.1社区商业特征

 

4.1.1属地性:消费和服务对象主要是社区居民为主。

 

4.1.2配套性:零售、餐饮、服务业等由社区需求自然形成业种配套性。

 

4.1.3日常性:社区商业的开店、闭店时间完全根据所在社区消费者的生活需求快捷、便利性等特点而定,主要体现为提供日常便利性为主的消费内容。

 

4.1.4亲和性:由于社区居民和商业之间的邻里性而使得两者产生亲近、熟悉感,更加增进服务的亲和性,而社区消费者对店铺产生信赖感。

 

4.1.5稳定性:由于社区商业的商品结构、餐饮、服务业等定位是完全为社区消费者而量身设定的,其业态构成和商业的经营赢利也呈稳定性。

 

4.1.6 依赖性:由于社区商业是依所在区域社区居民需求的特性而定的,社区或区域居民对其已产生难以替代的需求依赖性。

 

4.2社区商业形态

 

4.2.1底商型社区商业,以住宅、公寓等物业的底层设置商业和服务业,以满足自身或附近区域内消费者的需求。

 

4.2.2街区型社区商业,位于住宅区内的,以平面形式并按照街的形态布置的单层或多层商业,沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺,社区商业街内的商铺多为独立铺位。

 

4.2.3中心型社区商业,各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业区域,是各类社区商业网点的集合体。

 

5. 规划与业态

 

5.1规划原则

 

社区商业应根据所在区域的城市规划、商业环境、交通条件、人口规模进行规划布局。社区商业的规划布局以完善社区服务及商业配套为原则,避免重复规划开发。

 

5.1.1便利性:商业从空间上实现就近性,从而形成时间上的便利性,体现出满足社区居民便利性需求的原则。

 

5.1.2 开放性:商业设施宜设置宜能同时服务于社区内、外部客流和通过性客流为佳。

 

5.1.3独立性:实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立,以保证商业不扰民及住宅的宜居环境。

 

5.2规划布局

 

5.2.1 社区商业根据规模分为大型、中型、小型以及便利型社区商业4种类型。

 

规模   总建筑面积   人口规模()   服务户数()   人均商业面积(平方米/)

 

大型   >5         >5          >1.5         >1.8

 

中型   35       1万~5     50001.5    1.01.8

 

小型   5000~3     30001.5   10005000     0.61

 

便利型  <5000       10003000    3001000      0.2~0.6

 

5.2.2大型社区商业

 

1) 通常设于居住区之间,服务多个居住区。

 

2) 可设定的商业层次:大型购物中心+商业街+中心便利商业组合。

 

3) 商业交通时间:步行15分钟以内。

 

4) 商业功能满足:可建设全方位服务和商品的社区商业中心和社区服务中心的设置,并结合休闲娱乐类商业的补充,餐饮可全业态引进。

 

5) 选址要求:临城市交通主次干道和交叉路口,道路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m

 

5.2.3 中型社区商业

 

1) 可设定的商业层次:中型社区商业(购物)+商业街区;+便利商业组合。

 

2) 商业交通时间:步行10分钟以内。

 

3) 商业功能满足:日常性服务与商品并重,便捷性餐饮并可结合部分中式正餐,须设置社区服务中心。

 

4) 选址:临路和临街,对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方,设停车场;

 

5.2.4 小型社区商业中心

 

1) 可设定的商业层次:便利型商业中心+商业街组合。

 

2) 商业交通时间:步行5分钟内,形成商业街应在十分钟内可到达。

 

3) 商业功能满足:服务为主,便利性商品和服务,便捷性餐饮。

 

4) 社区组团间道路交叉点,点式便利商业网点,服务半径不宜超过500m

 

5.2.5便利型社区商业

 

1) 可设定的商业层次:便利型商业网点。

 

2) 商业交通时间:步行3分钟内。

 

3) 商业功能满足:以便利店+水果蔬菜店+洗衣+美容美发为主。

 

4) 可设置于住宅楼首层、二层或结合人防工程设于地下一层。

 

5.3业态设置

 

5.3.1 必备型业态:中小型社区商业中心应配置超市或便利店、生活类菜市场或便民菜店、日常性餐饮以及洗衣裁剪、药店、美容美发、各种维修、家庭服务、废品回收等必备业态。

 

5.3.2 引导型业态:大中型社区商业中心除满足必备型业态设置外,鼓励设置家庭百货、大型综合超市、文化娱乐设施和文体专业店,并可设立面包店、药店、书店、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店、老年服务及婴幼服务等服务设施。

 

5.4交通组织

 

停车:大中型社区商业建筑和社区商业街,应设置机动车室外公共停车场地或建筑物内部停车库,建筑面积>1万平方米:6.5/k, 建筑面积<1万平方米:4.5/k,购物中心(超市)10/k㎡。另应适当考虑非机动车停车位

 

5.5环境景观

 

5.5.1社区商业提供了购物、休闲、娱乐等多种功能,成为社区居民日常生活重要的组成部分,社区商业的景观规划宜与社区商业统一规划、统一设计,从而提升社区商业中心或商业街所在小区的品质或品牌。

 

5.5.2 商业绿地及环境绿化应不影响商业物业运营及使用功能为,商店门前及门前两侧不应设置大面积绿地。绿地设置应使人群具有参与性,增加一定数量人行通道。

 

6. 建筑设计

 

6.1大、中型集中社区商业(购物)中心层高宜不低于 4.5米,柱距8.4米以上,主体建筑楼层3层以上,特殊情况下不超过5;顶层可考虑两层设计,预留影院业态引进。

 

6.2街道商业的商铺户型面宽和进深之比最佳比为111:2之间,不低于1:3;最佳进深为1012米,餐饮类业态的进深宜为20米左右,开间可按标准柱距的倍数进行划分。

 

6.3社区步行商业街宽度以不超过10m,高度以不超过10m为宜;层数不宜超过两层,规模不宜过大,长度应控制在300m以内。

 

6.4 应设置有固定场所的消费维权服务站,办公净面积不宜小于15㎡。

 

6.5 宜适当考虑员工宿舍。

 

6.6 应设置公共卫生间,适当提高卫生间的设置标准和数量,尤其是女用卫生间的厕位数量。

 

6.7应严格执行无障碍设计标准,建议设置一些残障人士、老年人和儿童专用活动区和通道。

 

6.8 大型和中型社区商业(购物)中心内外部应考虑设置能吸引顾客停留、聚集、休闲的景观环境设计。商业街应设置吸引顾客停留、聚集、休闲的外部景观环境。

 

6.9大型和中型社区商业中心卸货/理货区设置不低于1000,远离正门,有货流通道。

 

6.10建筑设计应符合国家和当地的节能设计要求,有条件者应优先考虑绿色建筑设计。

 

6.11餐饮类业态的设计应处理好油烟的排放,避免对住户产生影响。

 

6.12满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换。

 

6.13避免或减少承重墙、柱对商业经营的影响,高层住宅楼底商应设转换层,楼板承重每平米不低于500kg

 

6.14电梯:其数量的确定应根据建筑物的类型、层数、每层面积、人数、档次标准和电梯主要技术参数等因素综合考虑,额定载重量不应小于1000㎏,电梯的设置不宜少于2部。还应满足无障碍设计的要求;自动扶梯:每层设置须不少于两部(双向),梯级宽度以选用1000㎜为宜;货梯:2(每台承重≥2T)

 

7. 设施设备

 

7.1商业建筑用电指标(W/m2):一般:40~80,大中型: 60~120(注:以上所列用电指标上限值,为采用电动压缩机制冷的数据。当空调系统采用直燃机制冷时,用电指标比采用电动压缩机制冷时降低25~35VA/m2)

 

7.2社区商业建筑电能计量方式应符合当地供电管理部门的要求。在各商户低压总配电室,照明、动力、空调等应能分项计量。

 

7.3对独立小型商户宜提供三相四线220/380V电源,应预留照明、动力、空调等用电设备的接驳安装条件,每层应设置配电箱

 

7.4社区商业建筑各房间及场所的照明功率密度值不应大于GB50034《建筑照明设计标准》规定的商业建筑照明功率密度目标值,并应符合当地相关节能要求。社区商业宜设置公共区域智能照明控制系统。

 

7.5社区商业建筑应预留通信、信息网络、室内移动通信覆盖等系统的接驳安装条件。

 

7.6天燃气:应按商业用户用气设备压力要求配备管道天燃气,并设用户燃气表。

 

7.7油烟道:餐饮厨房须预留排油烟道、油烟净化装置和排油烟风机安装位置及用电条件,选用低噪声排油烟风机,设置位置不扰民;对于位于地下室的餐饮厨房还要满足平时通风、事故通风、火灾时排烟要求;厨房污水先设器具隔油池后再设集中隔油池;地下厨房在集水坑前设集中隔油池

 

7.8空调:大型和中型商业中心应配置中央空调,并设冷、热计量及自动温控装置。必须保证屋顶冷却水塔或风冷冷水机组不扰民。

 

7.9有用水要求的场所应预留给、排水条件,并设水表。

 

7.10选用节能产品和能回收利用的管材。

 

7.11根据社区商业建筑规模、性质及特点,确定合理的空调形式,对采用中央空调的场所,预留空调机房、制冷机房及屋顶冷却塔(或屋顶风冷机组)

 

8. 安全消防

 

8.1商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近;如因用地条件所限,其安全距离应符合防火规范的有关规定。

 

8.2大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。

 

8.3大中型商店基地内,在建筑物背面或侧面,应设置净宽度不小于5m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。

 

8.4新建大中型商店建筑的主要出入口前,应留有适当集散场地。

 

8.5商店的易燃、易爆商品库房宜独立设置,存放少量易燃、易爆商品库房如与其它库房合建时,应设有防火墙隔断。

 

8.6 大、中型商业建筑宜结合物流运输通道设置环形消防通道,环形消防车道至少应有两处与其它车道连通。

 

8.7 商业建筑营业部分不应设置在地下三层及地下三层以下。

 

8.8 多层商业建筑(高度小于24):商业建筑地上部分每个防火分区面积不超过2500㎡,当设置自动灭火系统时,每个防火分区面积不超过5000;商业建筑首层当设置自动灭火系统、排烟设施和火灾自动报警系统时,每防火分区最大建筑面积不超过10000;商业地下部分当设有火灾自动报警系统和自动灭火系统,其营业厅每个防火分区的最大允许建筑面积不超过2000m2

 

高层商业建筑(高度大于24):当设有火灾自动报警系统和自动灭火系统,地上部分防火分区的允许最大建筑面积为4000m2;地下部分防火分区的允许最大建筑面积为2000m2

 

8.9 商业建筑内如设有上下层相连通的开敞楼梯、自动扶梯等开口部位时,应按上下连通层作为一个防火分区。

 

8.10 商业营业厅的每一防火分区安全出口数目不应少于两个;营业厅内任何一点至最近安全出口直线距离不宜超过20m

 

8.11 商业营业厅的出入门、安全门净宽度不应小于1.40m,并不应设置门槛。

 

8.12 商业营业部分疏散人数的计算,可按每层营业厅和为顾客服务用房的面积总数乘以换算系数(/)来确定:

 

地下二层,换算系数为0.8;

 

地下一层、地上一、二层,每层换算系数为0.85;

 

第三层,换算系数为0.77;

 

第四层及以上各层,每层换算系数为0.60

 

8.13 安全出口、疏散走道、疏散楼梯和疏散门每100人净宽度为:

 

地下建筑,0.75/100;

 

一、二层,0.65/100;

 

三层,0.75/100;

 

四层及四层以上各层,1.0/;

 

注:当每层人数不等时,疏散楼梯的总宽度可分层计算,地上建筑中下层楼梯的总宽度应按其上层人数最多一层的人数计算;地下建筑中上层楼梯的总宽度应按其下层人数最多一层的人数计算;

 

8.14 商业建筑的室内疏散楼梯应采用封闭楼梯间(包括首层扩大封闭楼梯间)或室外疏散楼梯。

 

8.15 自动扶梯和电梯不应作为安全疏散设施。

 

8.16社区商业建筑应设消防应急照明及消防灯光疏散指示标志。

 

8.17总建筑面积超过5000m2的地上商店、总建筑面积超过500m2的地下、半地下商店应在其内疏散走道和主要疏散路线的地面上增设能保持视觉连续的灯光疏散指示标志或蓄光疏散指示标志。

 

8.18社区商业建筑应设视频安防监控系统。

 

9. 视觉系统

 

9.1建筑立面

 

9.1.1 底商及沿街型商铺应预留商家广告位、统一形象(包括规格、材质、色调搭配等)

 

9.1.2 底商及沿街型商铺应预留空调位置,空调位置高度不低于2米,统一装饰。

 

9.1.3 大中型集中独立商业建筑外立面不采用玻璃幕墙设计。

 

9.2导视系统

 

导视作为一种文化或文化的一部分,它不但有着引导、说明、指示等功能,也是环境布局的重要环节,还是营造风格、塑造文化的重要组成部分。在商业设计中应该进行单独设计,同时需要配合建筑景观环境、商业购物氛围主题进行设计。

 

10. 运营管理

 

10.1 在规划建设部门立项住宅开发项目,社区商业配套规划应经商业主管部门备案,并由商业主管部门提出具体开发指导意见和要求;

 

10.2 社区商业开发建设应与住宅区,统一规划、统一设计;

 

10.3 商业配套按布局体系中人均商业面积的比例不得散售,鼓励开发商持有,由商业主管部门统一规划,通过对商业运营机构及商家统一招标,实现社区商业建成后实现开业运营。

 

10.4 社区商业规划一经确定,未经批准同意,不得随意改性或移作它用。

 

11. 引用标准

 

下列规范文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准条款。凡是注日期的引用文件,其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准,然而,鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。

 

城市居住区规划设计规范GB 50180-2008

 

商业建筑设计规范JGJ48-88(试行)

 

民用建筑设计通则GB 50352-2005

 

高层民用建筑设计防火规范GB 50045-2005

 

建筑设计防火规范GB 50016-2006

 

建筑内部装修设计防火规范GB50222-95(2001年版)

 

城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001

 

老年人建筑设计规范JGJ122-99

 

公共建筑节能设计标准GB 50189-2005

 

商务部社区商业业态设置标准2005

 

建筑结构可靠度设计统一规范GB 50068-2001

 

建筑工程抗震设防分类标准GB 50223-2008

 

建筑结构荷载规范GB50009-2001(2006年版)

 

混凝土结构设计规范GB 50010-2010

 

建筑抗震设计规范GB50011-2010

 

建筑地基基础设计规范GB 50007-2002

 

高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 3-2010

 

钢结构设计规范GB 50017-2003

 

高层民用建筑钢结构技术规程JGJ 99-98

 

建筑桩基技术规范JGJ 94-2008

 

高层建筑箱形与筏形技术规范JGJ 6-2011

 

建筑地基处理技术规范JGJ 79-2002

 

无粘结预应力混凝土结构技术规程 JGJ 92-2004

 

地下工程防水技术规范GB 50108-2008

 

人民防空地下室设计规范GB50038-2005

 

混凝土结构工程施工质量验收规范GB 50204-2002 (2011)

 

建筑变形观测规范GB 50038-94

 

建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001

 

混凝土结构耐久性设计规范GB/T50476-2008

 

砌体结构设计规范GB 50003-2001

 

全国民用建筑工程设计技术措施地基基础专篇----结构2009

 

全国民用建筑工程设计技术措施结构体系专篇----结构2009

 

民用建筑隔声设计规范GB50118-2010

 

隔振设计规范GB50463-2008

 

采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003

 

多联机空调系统工程技术规范JGJ174-2010

 

供热计量技术规范JGJ173-2009

 

城镇燃气设计规范GB50028-2006

 

声环境质量标准GB3096-2008

 

社会生活环境噪声排放标准GB22337-2008

 

自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005年版)

 

自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50261-2005

 

建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005

 

厨房设备灭火装置技术CECS233:2007

 

建筑给水排水设计规范GB50015-2003(2009年版)

 

二次供水工程技术规程CJJ140-2010

 

民用建筑节水设计标准GB50555-2010

 

全国民用建筑工程设计技术措施(暖通空调、动力)2009

 

全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇(暖通空调、动力)2007

 

全国民用建筑工程设计技术措施(给水排水)2009

 

全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇(给水排水)2007

 

民用建筑电气设计规范JGJ16-2008

 

建筑照明设计标准GB50034-2004

 

智能建筑设计标准GB/T50314-2006

 

全国民用建筑工程设计技术措施----电气2009

 

全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇----电气2007

 

二〇一二年三月五日完成第一次修改稿

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