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商业地产运营专家_狮子座的熊

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投资社区商业需要关注的问题  

2013-03-15 17:00:20|  分类: 商业地产金融策划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       近几年随着住宅市场的调控愈来愈严格,开发商对于商业地产开发日益重视,社区商业的平均面积比重也迅速提升,从原有的10%左右升至25%左右,甚至高达40%以上,意味着未来市场供应量急剧放大。


  相比普通住宅,商业地产对投资者有更高的知识和技术方面的要求。投资社区商业需要关注以下十个方面:

一是地段;

二是区域发展前景,要了解城市规划对区域的影响,政府力量在很大程度上决定未来发展前景;

三是立地条件,同样的地段,不同的地块有不同的优势劣势;

四是总体规模,规模大了有规模优势,但要避免大而无当,必须引入主力商家方可体现;

五是建筑形态,是商业街还是集中商业,是底商还是纯商业;

六是硬件指标,层高、柱距、荷载都会影响业态的定位及商家选择;

七是主力运营商进驻状况,背靠大树好乘凉;

八是区域主力消费群,高端物业的常驻人群消费力较高,业态档次也高;

九是区域租售价格水平,历年的租售价格增长状况,结合城市规划,判断未来增值潜力,简单估算回本周期;

十是业态兼容性,成熟纯商业兼容性最高,底商则对于特种业态有一定硬性限制,比如对中餐娱乐等业态的制约。


  在选择内向型商铺投资时,需要注意把握好以下五点:

一要了解同类商铺的供应量,量大则风险大;

二要看区内位置,占据咽喉位置的商铺价值更高;

三看内部结构,形状诡异柱墙密布的商铺最好别碰;

四看预期入住率,入住率低则培育时间长,资金成本高;

五才看价格,要核算租金收益率是否可以达到预期水平。

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