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新加坡:商业模式复制大师  

2013-03-15 15:49:31|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“裕廊集团”由新加坡政府控股,在本国搞了四十多年工业园区,贡献了本国25%GDP,也造就了该国独特的“商业模式”:将工业园区复制到印度、印尼、菲律宾、中国等地,总面积竟相当于171个新加坡。这一商业模式能够不断复制,关键在于“裕廊”拥有很强的园区规划和管理能力,可以吸引全球著名企业入驻,从而为当地带来就业和税收。而背后新加坡政府的外交能力,同样也是这一“商业模式”得以长远、稳定运行的关键。

 

新加坡的国土面积707平方公里,相当于1/9个上海、1/24个北京,却在各国投资参与开发工业园区,总面积近12万平方公里(“新加坡-廖内-柔佛”区域达11万平方公里),相当于再造171个新加坡。

新加坡商业模式的主角,是两个国家控股公司。一个是贸易工业部下的“裕廊集团”(JTC  Corporation,旗下有腾飞集团、裕廊国际、裕廊港口);另一个就是财政部下的“淡马锡控股公司”(Temasek Holdings,旗下有吉宝集团、胜科工业集团、新加坡科技工业集团、凯德置地)。

开始“淡马锡”下属公司主要以资本运作为主;而“裕廊集团”则长于基础设施的规划与建设,尤其是工业园区、科技园区的设计及建设。但随后这两类公司的业务范畴出现交叉,在海外项目中,既充当资本方,投资或入股大型工业园区的项目,同时也提供设计规划及建设方案,最终还参与对园区中入驻企业的资本运作,充当起风险投资的角色。

这些功能的实现,都得益于新加坡政府打造的国有控股公司平台,使众多国有控股公司能交流其业务所长,在统一的目标前提及集团公司雄厚的财政实力支持下,都成为世界领先的工业园区投资建设的佼佼者。

在中国已成为开发区典范的“中新苏州工业园”,背后的新方财团中就有“吉宝集团”及“裕廊集团”旗下的公司。而淡马锡集团旗下的胜科工业集团,早在苏州之前,就开发了“无锡新加坡工业园区”。吉宝集团已和中国合作开发另一个新园区“中新天津生态城”。

 

复制商业模式的关键资源和能力

1960年代,新加坡资源缺乏,工业基础落后,失业率极高。总理李光耀决心改变这种局面,在西部的裕廊划出一片土地,建工业区,吸引企业投资。刚开始情况并不妙。尽管花费1亿新元进行基础设施建设,工业区依然空荡一片。李光耀经常到美国访问,吸引投资。1968年德州仪器公司来设厂装配半导体,接着是惠普。到1970年有390家企业进驻,均获五年免税。

“裕廊集团”就在1968年成立,经营管理新加坡的工业区。到2003年在本国已开发30多个工业园区,雇佣全国1/3劳动力,直接贡献25%GDP。也逐渐积累了闻名于世的园区规划、管理等关键资源和能力。

然而受限于本国有限的土地和自然资源,新加坡开始向海外复制“工业园商业模式”。其中知名者如印度班加罗尔国际科技园、印尼巴淡工业园、菲律宾卡梅尔第二工业园、越南-新加坡工业园、卡塔尔自由贸易及物流储存区、阿联酋阿布扎比工业城、苏州工业园等。

在中国“裕廊集团”参与的园区面积为2517平方公里,其中著名的有“苏州工业园”。裕廊集团与淡马锡旗下的吉宝、胜科等集团各有所长,但都拥有最突出的优势:项目规划以及项目管理。而“苏州工业园”也几乎完全应用了新加坡工业园区的“规划理念”。

例如“定位”策略,就非常相似。

在新加坡,工业区并没有独特的税收减免等优惠政策,而是由于其“定位”和政府的发展目标高度契合,因此自然可以获得政府的支持。

苏州工业园也是如此。由于紧紧围绕中国政府的科技跨越发展战略,吸引高新技术企业,所以尽管当时中国已提出特区不特,但仍获得经济技术开发区优惠政策,还成为“技术先进型服务企业优惠政策”的试点。园区内“功能用地划分”也借鉴了新加坡的布局结构。中心地带是“商业区”,外围依次是“居住区”和“工业区”。这样上班和逛街的人流分开了,重型与轻型交通也分开了,避免了交通拥堵。同时在居住区与工业区之间设缓冲带。绿化率高达40%,污水100%截流。

“生活区”照搬了新加坡“邻里中心模式”。所有商业、社会服务设施,包括邮政、市场、门诊、电影院、书店等,都集中在一起,称为“邻里中心”。

全区共规划19个邻里中心,每个覆盖半径0.5公里,约1万多户居民。这样的规划,方便了居民生活,同时由于布局合理,也保障了经营者的收益。

“亲商服务理念”也被复制。2001年园区就将审批手续从100多个减少到78个。行政收费也逐渐取消地方性的项目,由最初的100多项,减少到国家规定的3项。

园区操作透明,一致。只要符合政策,招商员可以当场拍板,不需要请示汇报。美国旭电科技公司副总裁杜光洋对媒体说:“投资者最怕有事找不到人解决,一件事要找许多部门,或政府办事人员态度恶劣,甚至索贿。这些现象在园区根本没有!”

苏州工业园从2001年开始盈利,新加坡、中国和地方政府,都获得收益。苏州工业园2007年的利润为3.6亿元。新加坡方面,按照30%的股权计算,2007年从苏州工业园获得的收入为1.08亿元。

中国政府得到税收和就业机会。到2008年初,园区累计交税700多亿元,提供就业岗位50多万个。以10万分之三的国土,创造了全国3%IT产值和17%IC产值。

地方政府则通过招商引资,增加财政收入。园区吸引近1.5万家国内外著名企业,2007年园区GDP836亿元,人均GDP接近德国,地方一般预算收入76亿元。

盈利点主要有两个,净利润率高达52% “裕廊集团”的净利润率高达52%,2007年营业收入23亿美元,净利润12亿美元。其在工业园区获得的收入有两个:“租赁收入”和“中介服务费”。

“租赁收入” 来自于园区中的土地使用权、厂房设施、生活设施如住宅区的租赁。其关键是要先得到土地和设施的租赁权。

第二块是“中介服务费用”。中介服务的方式多样,如给客户做整体的园区项目规划;做建成后的项目管理;或只卖管理方案。中介服务利润率更高,经验是现成的,边际成本很低。

这些都是和园区项目直接相关的收入。而在项目完成的初期,作为开发方还能得到一级土地出售收入;在园区逐渐成熟后,还能通过股权投资等资本运作,从进驻园区的企业中获得更加丰厚的回报。

海外工业园区商业模式,将新加坡政府和国有控股公司、当地政府和投资者、企业这五个“利益相关者”的资源整合起来,让各方获利。

新加坡通过输出工业园商业模式和海外投资,实现了国家财富的增长,给国民带来更多福利。其80%的个人房产是政府营建的组屋,收入最低的20%人群,也几乎全部拥有组屋。公积金制度配以其相应的保险机制,可以说,新加坡人的生活无忧。

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