注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

日志

 
 

商业地产中介培训宝典  

2013-03-15 15:03:06|  分类: 商业地产信息资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |


1、客户看中的写字楼的产权不明晰怎么办?

回答:产权不明晰的时候,会导致很多交易纠纷,所以在这进修首先要弄清楚客户的房屋产权状况,是否拥有产权和使用权?如果只是拥有的使用权,那么只能租赁,不能出售和购买,在租赁的过程中写清楚产权问题的定位,如果因为产权的问题导致的纠纷,业主应该承担什么样的违约责任,同时,如果该栋写字楼内有其他住户。应该设法了解一下其租赁状况,然后在交易的过程中,将风险告之客户,申明作为中介公司不承担相关责任。以免将来出现诉讼或纠纷。

2、客户的付款方式和业主的要求无法统一怎么办?

回答:在交易的过程中,存在这些问题很正常,先弄清楚交易双方的底线,找出一个估计双方可能接受的解决方案,然后将客户和业主分开谈判,将对方的意图和底线再行压仰一点,然后试探一下其反应,看看到底能让步多少,找出对于双方交易中各自认可或有利的部分,加以推销。逐渐使双方的立场趋于接近。

3、一套升值潜力很好的商业铺面或商业地产,房主不愿意和中介打交道怎么办?

回答:客人怕中介无非两个原因,1、怕受到不停的电话等骚扰,2、怕中介在中意吃差价和缴纳中介费用。1)如实礼貌的告之客户,自己是专业正规的中介公司经纪人,房子是大件商品,因为房主不是专业人员,可能对市场的行情和定价不是很熟悉,如果定高了,卖不出去,卖低了,房主会有很大损失。2)而且只要你签署了独家委托合同,除了我们和你有必要的沟通外,一般不会再打搅你。而他不现在这样,不停地要接一些客户地咨询电话和一些中介公司的电话,受到的骚扰可能会更大。3)房主的网络肯定没有中介公司的业务网络广泛,如果靠房主的一下自己发布的消息,房子可能在相当长的时间里面卖不出去。对于房主的精力和时间都是一个考验,而通过中介公司的平台,广告和销售网络,能迅速找到目标客户。将房子售出,而他现在如果售出,好象是守株待兔。4)房子交易有一个繁琐的流程,牵扯到很多相关证件,如果房主不好好把关,不熟悉流程,可能会出现纠纷甚至是上当受骗。那样房主就得不偿失了。同样,作为买主客户一方,也有同样的忧虑,缺少第三方沟通协调,就会出现僵局。5)有了中方大量的时间和精力。6)关于中介服务费用,有很多种做法,由买主支付,买卖双方各支付一半或者房主承担。但是请房主相信,即使服务费是由他来支付,我们也会将他房子卖一个合适的价钱,相比那百分之几的中介费,房主还是利益增加了,而不是减少了。通过以上各种说辞,来让房主把房源交给中介公司操作。

4、租售商业地产要注意哪些因素?

回答:要看相关的手续是否合法、是否齐全;二手商铺,它要出售的时候基本上所有的手续应该是齐全并合法的,房产证也办下来了。由于交易金额大,最好请专业律师参与。买卖二手商铺第二个要考虑的因素就是价值的评估,到底应该值多少钱。是通过专业的评估机构去参与整个交易的过程,商铺价值值多少钱,站在市场的角度进行一个定量的评估。交易契税由谁来承担?商业地产的价值因素:空间和人流以及购物环境。一是地点,商业地产项目的地域性很强,不同地点的人流和车流是不同的,就会有不同的商业氛围。二是设计,这是一个商业项目的硬件因素,设计要非常合理,这是极其重要的,如果一个商业 项目即使有了很好的地理位置,但设计师在设计整个项目的人流、环境和交通做得不好,就会影响到整个项目的人气和成功与否。三是经营,这是一个商业项目的软件要求。是出租、出售还是租售结合,都要求有十分周密的考虑。周围物业是否成熟。

5、如何为投资商业地产客户做好投资价值分析?

回答:1、一个区域的升值潜力。评价一个商铺的升值潜力,不能看它的今天,要看未来区域市场5年、10年规划和动态的变化。2、理性的看待产品升值的潜力和租金的涨幅。3、商业投资理念的程序是应该看待商业所属的区域是什么样的人群,反推这个区域的经营者应该是谁,经营什么样的产品,进而推到什么会来买。消费者是谁、经营者是谁、购买的投资者是谁。4、还是要看商圈的服务半径。如果一百万平米的商业地产,在一个相对比较偏远的区域,他的商业价值只服务半径会很大,5、消费者要找非常好的位置,包括历史因素、交通因素、聚集有效消费群的因素。要有好的开发商,开发商要认同商业地产是他开发企业的目标,开发商要有专业的团队。有好的经营管理公司。6、考察周边商业租金收益,同售价比较折算出回报率,通常来说,投资人的期待是10年收回投资。

6、因为业主的原因导致相关条件和当初承诺的不一样,客户要求退定怎么办?

回答:首先和客户进行沟通,了解客户退订的原因到底是什么问题,然后看看和当初的承诺的相关条件有多少差距。然后先和业主沟通,看看有没有补救的条款或者在其他方面的一些让步的可能,因为由于业主的原因导致承诺无法兑现,所以在这一点上要取得业主的认可,并可以因此为借口,帮助客户取得相关利益。告诉客户,因为最先房主的承诺没有兑现,所以我们会朝着对他有利的地方来帮他交涉,同时指出房源的高性价比和整体优点,让客户感觉即使房主没有兑现相关承诺,这套房源也是物有所值。

7、如何寻找有价值和潜力的商业地产房源?

回答:不可忽视小环境商业小环境,主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象,在商业的业态互不冲突的前提下,能够互相协调,共同带动其稳步发展。因此选择一个好的邻居也是商业地产投资人关键。如果在一家时尚前卫的咖啡吧旁边有一家五金百货店做邻居,想必对其经营及销售一定有所影响。而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需,还可以创建一个良好的销售环境。因此在投资商业地产中,不仅要看好其周边环境,也不应该忽略其内在环境的细节。临街商铺潜力大商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有规模大、密度高等特点,所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式,但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象,适合小型商业地产的短期投资。而临街商铺则避免不大型商厦的种种弊端,拥有较大的发展空间,容易树立自身的品牌形象,形成特色店,建立固定消费群,符合稳中有降种业态类别的需求,富有较强的生命力,更适合大、中型商业地产的长期投资,如餐饮、娱乐等。因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街商铺,在今后的政府规划和商业设施建设中,临街商铺将不再审批、兴建,所以对于一个成熟商圈来语,超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。成熟社区是根基邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态,主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、天井式的共享空间、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间,形成一个固定消费网。因此选择一个成熟社区也是商业地产投资中至关重要的。它不仅决定不其客流量的大小还决定不其消费水平的高低。

良性循环是关键开发商合理的商业动作,也是商业地产投资的又一着眼点。良性循环的动作模式,不仅能形成统一的商业形象,创造良好广告效应从而提升该地段的价值,带动超高人气,而且还能促进其未来的稳步发展。注意避免弊端目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素,如近期常常出现的产权分割以给商业地产带来不众多弊端,使其管理难以统一,难以形成规模优势,得不到品牌做依赖,投资风险较大,租金呈混乱状态。其不稳定性使商家在无意识间丧失不固定消费群体,往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网,进而缩短不其发展进程。产权出售则打破不这一尴尬境地,使其成为商家的固定财产,不仅可以进行长期维护,建立自己独特的经销风格,博得广大消费者的感性认识,在一定的基础上进行稳步发展,还可将其进行转让、租赁,获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中,产权地产投资是相对稳定的。

商业管理决定升值空间在商业地产投资中人们往往注重地段、周边环境及投资金额,很少去关心其商业管理。殊不知商业管理在商业地产投资中也存在较大的升值空间,统一的形象定位,业态的合理区隔,规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展,避免商业业态的混乱你堪。定期的整合推广,更带动不其超大客流量,增强其企业实力。故此选择一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资首要考虑的问题。

8、客户委托的门面房是私建房,没有合法手续,但是可以营业,这时候怎么办?

回答:首先将房屋的属性和产权性质的实际情况告诉租户,不要隐瞒,以免将来引起纠纷,在双方签署的协议中,属于私建房的性质应该来体现,让客户自己斟酌其中的风险,规避中介的相关责任。同时,在协议承租期内,要签订好双方的违约责任,一般门面房做生意,都会先行投入资金装修,不确定的因素出现后,对于租户而言,是一种损失。所以要在协议中有所体现,在承租过程中,可以去相关规划部门不解此地区的规划状况,告知客户。同时,在付款方式上可以建议客户采取更加灵活务实的付款方式 ,尽量减低经营风险。

9、客户看中的铺面价格与业主谈不拢怎么办?

回答:很正常,经纪人在铺面委托之后,应该对周围的商铺整体价格和市场环境有一个详细的不解,做到心中有数,首先和房主商谈,探寻房主的最低底线,在必要的时候可以提出周围铺面价格对比,让房主知道经纪人对于市场和价格的不解,这样,在谈判中可以处于有利的位置。以房主的底线为基础,探寻客户的心理底线和最高出价,把业主委托的铺面和周围的铺面价格做一个横向对比,展示给客户,让客户知道经纪人提出的价格的合理性。然后逐步让双方的立场趋于接近。双方分歧的部分没有关系,可以相互以房屋的优劣势逐步让双方接受,对于业主,要多语铺面的劣势,对于客户,正好相反, 说优势,这样经纪人可以在一个中立的立场上不解双方的对于价格的心理接受状况。最终撮合成交。

10、签二手写字楼或者商业物业转让转租合同要注意什么?

回答:要注意一下这些方面:答:(1)买卖双方的名称要按身份证明标准名称填写;(2)转让的房地产需教研室清楚座落、栋号、房号、产权证号码等;(3)建筑面积、一楼或顶层是否包括花园和天台面积;(4)交易的币种、金额、付款方式等;(5)约定付款时间、过户时间和交接时间;(6)煤气、水电过户费用等情况都要约定清楚。作为中介要帮助买主把握好这些关。

11、铺面转让原租户要求附带设施转让,但是客户以自己不经营类似生意不同意怎么办?

回答:首先和房主沟通,附带设施转让有其不合理的地方,客户购买的是铺面,不是附带设施,然后看看附带设施的整体状况做一个评估,看看有没有其他合适的处理手段,比如经纪人可以找人卖掉。然后看看客户的态度是否很坚决。如果客户坚决不要,那么只能另外想办法。同时,作为经纪人要做好2种准备,1、交易不成时,为委托铺面找寻有同类经营需求的客户,为客户找寻其他合适符合其要求的没有附带设施的铺面供客户参考。即使在交易不成的情况下,也不可放弃客户和铺源。

12、商业地产客户要求提前退租,解除合同怎么办?

回答:不解清楚客户真正退租原因,是否因为和业主的矛盾还是其他方面的问题,看看有没有合适的解决方案,将解决方案提出,看看双方的接受程度,如果双方协商不成的话,按照双方签署的协议内容执行,如果双方在协议中没有规定提前退租的赔偿条款,那么由中介经纪人帮双方撮合其纠纷和分歧的地方。看看租户的赔偿底线,或者其它经济补偿方式,同时,和业主协商,争取让业主同意将该地产重新委托给中介公司代理销售。

13、商铺的投资法则是什么?

回答:投资法则之一:摸清城市发展规划。

城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素,一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增,一个位于商业旺区的商业也可能因为新修的立交桥而败落。因此,多关注城市规划政策,对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。投资法则之二:重视经营管理水准地段相同,业态一致,但不同的经营管理水准决定的商铺价值的高低。投资商铺,一定要选择有统一强大经营管理能力的开发商。投资法遇这三:关注转让套现能力,套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如去的独立式商铺是投资高手的热门首选,这处商铺一铺一商户,投资者可以顺利实现转让、转租、实现成功套现,在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺,一旦出现租赁矛盾等纠纷,将极大增加套现风险。投资法则之四:评估行业发展潜力投资商铺,选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定和获得坚持的租金,因此倒闭或转告的风险也会加大。另外,投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力,作为投资决策的重要依据。投资法则之五:调查租金成长空间租金直接决定投资回报率,租金的成长空间决定商铺的升值潜力。投资法则之六:选择高质量舫,高质量的租户,可以承受更高的租金,可以签订更长、更稳定的租期,也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者,在投资之前一定要不解商铺是否已出租、租户质量如何,这些都是必要的程序。一个商铺地段再好但出租不出去,也是没有投资价值的。作为一个中介经纪人,要充分了解上述问题和因素,这样才能给站在客户的角度上,为客户提供一个符合要求的商业地产。

14、如何帮客户买卖二手商铺?

回答:商铺投资不同于住宅,由于占用资金大,风险也很大。而且商铺受周边环境、经营项目的影响而租金、售价都会有很大送别,需要客户多渠道考察赢利情况,不宜盲目出手。另外商业地产投资热也对中介机构的服务提出了高要求,要求中介能提供较为专业的理财指导。应该从以下几个方面来了解:第一,要看相关的手续是否合法、是否齐全;二手商铺,这要出售的时候斟酌上所有的手续应该是齐全并合法的,房主证也办下来了。由于交易金额大,最好请专业律师参与。第二:买卖二手商铺第二个要考虑的因素以是价值的评估,到底应该值多少钱。第三:以是交易的相关税费和中介费用要提前约定好。第四:二手商铺的价值测算,它的价格可以通过目前的租金收益进行测算,可以完全按照自己的投资偏好进行一项长期的投资。告之客户,它的价格或者价值相对比较明朗,不像一手商铺,包装、炒作的成分很多。第五:商铺使用年限是40年,帮客户做好价值回报和投资测算。一般商铺的投资回报率在510%之间。

15、商铺投资的诀窍是什么?

回答:1、超前意识瞄准新区、轻轨、地铁

所谓超前意识,以是要善于瞄准新建市场。一般来语,新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多,如果到有发展潜力的新市场购置商铺,则投资少、升值潜力大。譬如,在远离市中心的一些新开发的城区中,一般房产商在开发临街住宅时,大都有一定量的经营门面供出售。另外,一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近,今后的人气也会聚集,可作为投资机会好好把握住。

2、抢占要地核心圈屋

投资小型商铺,首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套施设等。一般来说,商业圈半径在450500米之内为核心圈层;半径在1公里左右为中心圈层;公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层;整个城市四周郊区及卫星城镇为外圈层;与该城市有密切地域经济联系的城市为区域影响圈层。

按照这样的商业地域圈层划分标准,对于小型 商铺地点的选择起决定性作用的商圈应为核心圈层,其次是中心圈层和次中心圈层,而外圏屋和区域影响圈层则几乎可以不予考虑。因为不同的商圈性质及发育程度,将直接影响到未来商铺的经营收益水平及场地租金。

3、因地制宜特色专营

1)车站附近  火车站,长途汽车站附近是往来旅客集中的地区,是适合商店开业之地,过往旅客商品虽然非常广泛,但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于 人流量大,这一地段商业价值较高,尤其适合经营食品、生活用品等。

2)商业区  商业区地段是居民购物、聊天、逛街、理想场所,也是业的最佳地点。可是,该地段费用高、竞争性也强,除了大型综合商店外,较适合那些有鲜明个性特色的商店及发展。 该地段是娱乐、旅游地区,顾客消费需求主要在娱乐、休闲,故适合经营食品,娱乐和生活用品等。

3)住宅区地段  该地段的顾客是住宅区和附近的居民,以家庭主妇为主,节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段的特征是,日常生活用品消费量大,凡能给家庭生活提供独特服务的商店,都能获得较好的发展。

4)市郊地段  现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加,市郊地段商业价值正在上升。这一地段的特征是:主要向驾驶各种车辆的人提供生活、休息、娱乐和维修车辆服务。

16、帮助客户投资商铺时要注意什么问题?

回答:1、及时了解市政规划  在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划。大致估算投资回报率。目前市场中,如果年回报率能达到8%10%,则值得投资。

2、了解其使用年限  购买二手,须考查其使用年限。因商铺只有40年使用权,投资的话须考虑这个因素。

3、调查周边行情  在选择商铺时,还要考虑它的价格因素。由于商铺有其自身特点,商铺的价值是由现有的和潜在的有利于经商的各种因素来确定的,诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等。

4、关注商铺使用率  大型购物商场的商铺使用率都很低,基本在50%左右。越是大弄商场,其公共空间以会越多,比如走廊、通道休息区、局部挑空空间等。这些公共面积的增加会使购物环境更舒适,吸引更多的顾客。如果商场的公共空间有限,使用率会高,可容纳消费者的空间自然以减少了,其人流量以会受到限制,从而影响商场的经营效果。

17、如何帮客户挑选值得投资的二线商铺?

回答:二线商铺的回报很吸引人,投资潜力也较大,但也不可盲目入市。专业人士建议从事该类投资的人应该注意以下几个方面:

1、首先考虑的应该是投资回报和问题。在投资前心目中要先设定自己理想的投资回报值,再决定投资预算的多少,做到有的放矢。2、投资者如何能合理评估自己所先商铺的投资回报十分关键。首先对周边的市场一定要有较深入的了解,摸清周边商铺的售价及租价水平,亦可再听听投资专业人士的建议,谨慎入市。3、商铺的产权一定要了解清晰,到房管局查册的程序必不可少,否则可能投资不成还惹下一堆麻烦。4、二线商铺最大优势是售介比传统商业街商铺便宜不少,但选择二线商铺时还是要立足于回报率。如果租金回报不高,以算物业售价特别便宜,也并不见得就值得入市。

18、小区底层商铺的投资价值及注意事项是什么?

回答:小区住宅底层商铺的投资价值在哪里?

住宅底商的目标客户主要以社区居民为主,如果是繁华地段的社区还将包括周边居民,甚至区域消费者。因此,投资这类商铺时要谨慎判断哪个位置的铺面客流量最大、比较大、但需要注意的是,不能够将人流量错误的判断为客流量。其次,底商大多是环绕小区而建,商铺的价值与所处位置有很大关系,一般小区出入口是最贵的位置,或者是沿着城市交通道路的底商价格也比较高。由于住宅底商主要服务于隶属的社区,所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。但是停车条件还是值得重视的,由于餐饮业尤其是中等规模的餐饮业是底商的主要客户。住宅底商一般服务对象是社区内的住户,因此经营的业态一般应选择生活日常用品,餐饮及相关服务。住宅底商必然会受隶属项目的影响,如果隶属住宅项目定位高,规模大,这些商铺就值得作为投资选择。就前者而言,住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等,对商铺的价值影响是不言而喻的。商铺投资者在进行住宅底商投资时,须清楚,住宅底商初始售价是否反映了商铺现状客观价值,而不是经过开发商、销售先生/小姐等对该社区商铺包装后、偏离了商铺真正价值的价格。能否将社区商铺包装的因素合理剔除,避免以热炒过的价格成交,将是商铺投资者最需要警惕的内容。商铺价值一旦被开发商所透去,商铺投资者的投资会遭受损失。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型,很适合个人投资者。一方面,只要售价合理,投资风险相对比较低,空租率比较低,租金收益可以得到保证;另一方面,如果住宅项目规模大,居住人口消费能力强,其投资收益可以很好得到保证。

19、如何帮客户寻找万元以内月租的商铺?

回答:在哪里寻找投资总额不高,月租能保持万元左右的铺位呢?二线地段的街铺;长线投资者亦可以考虑新兴区域的商铺。大型社区商铺;社区商铺作为楼盘的配套;并不是发展商的主要投资,定价不会太高,符合小投资的.考虑到时间和距离问题,社区业主的日常消费都在小区内完成;故只要经营日常生活必需品,如士多、美发、洗也店、西饼店、美容店等,人流得到保证,商铺的经营会较理想。市中心裙楼商铺;很多市中商铺虽然开发多年,但依然空置,其原因之一是由于当初发展商散卖出去,难以统一经营,无法形成商业氛围。随着“住宅禁商”的实施,相信有一些空置的裙楼商铺有可能被盘活。若选择该类商业铺,最后选择一些商业中心区域与商业旺地衔接。裙楼铺的经营如果可起到吸引人流的作用,可经营、装饰等行业。大型纯商场非首、二层商铺;这类商铺虽然人流不及首、二层,但租售价格也明显较首二层要低,同时,大商场有统一的经营管理,旺场有保障。但选择这类商铺,要留意商场的整体规划主题、铺位的位置,还要留意实用率和管理费等支出。在商场中经营,商铺要采取特色和差异化路线。

20、社区商铺投资价值分析和考虑因素有哪些?

回答:一、投资总额较小,易于介人。具投资潜力,原因分析:1、本来的售价较低,升值潜力较大,2、产阻能力虽低,但收益稳定。

二、购买社区商铺的考虑因素

1、社区物业升值是主要在于其物业属性,而非商业属性(租金等)。

2、初期增值因素包括商铺的数量、面积、户型、总价、位置等。

3、从期铺到现铺的投资跨度一般达到316个月,其中有几个商铺涨价的时机点:

1)物业实际交房  2)出大产证   3)办理小产证

4、根据商铺价格升值走势图,商铺物业在开始阶段的涨幅最大,社区成熟阶段,的经营会相对稳定,这也是较好的换手时机。

5、社区商铺业种的分布与社区档次关联度不大。

九、税费问题

如果一个商铺200万买进,250万卖出,经过计算,所缴税费的最大值为21万。但也有些客户走捷径,能够大幅减少税费由于各个城市的政策不同,有些区希望鼓励商铺和办公楼的交易,所以把税费压低。

23、经纪人帮助客户测算商铺客流量的方法是什么?

回答:在商铺投资过程中,商铺投资者需要对商铺的客流量做出测算,具体测算方法如下:

1、预测销售额:计划成本与期望利润相加计算;

2、产品购买数量:预测销售额/产品单价;

以上海浦东世纪大道浦电路口正在推出的“国际金融家”裙房商铺为例:

首先,假设几个经验数据:

1)、浦电路地铁站站口一家经营服装的商铺,顾客流失比例为70%.

2)、进入该店的顾客中,其中有15%会有购买行为,即顾客购买比例为15%.

3)、该店的物业租金为300/平方米/月×30平方米=9000/月。

4)、行业利润率(业主期望回报率)为30%然后,我们来进行公式计算:

步骤一:租金(或购房利息)×(1+行业利润率)=预测最低销售额,即9000×(1+30%=11700

步骤二:预测最低销售额/平均销售单价=预测最低销售量,即11700/100(假设平均单位)=117

步骤三:预测最低销售量/顾客购买比例预测最少顾客量,即117/15%=780

步骤四:预测最少顾客量/交通流量与顾客流量比=预测最低交通流量,即780/1-70%=2600

24、商铺的定估价测算公式是什么?

回答:A、根据项目的建设成本,目标利润水平、市竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模,设定期望的销售总额。如Y亿元。

B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层项目价值最高价格最高的层别,通常取系数为100%;第二层次之,根据项目的具体情况取小于100%的系数值,系数值的大小取决于项目的人流导向系统,商铺的规划布局,周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小,地下层别亦如此。

C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各楼层的计算方法相同)

公式一:系数销售面积(建筑面积)=权重系数

D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数

公式二:∑权重系数=总权重系数

E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数;层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层别依次类推。

公式三:(目标销售总额÷总权重系数)×层别权重系数=层别总价。

公式四:层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价

F、在得出各层别的总价和均价的前提下,具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下:

根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价,设定面积与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%,根据不同因素的变化递减。

计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。

公式五:商铺系数×商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数

依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

公式六:∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数

计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额(具体参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数;具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。其他具体商铺依次类推。

公式七:(层别计算销售总额÷层别总权重系数)×具体商铺权重系数=具体商铺总价

公式八:具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价

至此,商铺的具体价格制定以基本完成。然而这不是一成不变的,而应根据市场的销售情况,竞争环境,投资者的反馈,目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。

25、客户购买商铺缺钱怎么办?商铺的贷款程序是什么?

回答:开店做老板,什么成本最高,有经验的老板会告诉您:店铺租金。经营服装店的老张告诉记者,一个20平方米的店铺,每个月总收入约2/3需要用来支付房租。其实,只要投资者巧移“头寸”,向银行贷款买一个旺傅,每月的收入不仅能够还贷,还能有足够的赚头。

最多贷六成。目前商业银行提供的个人商铺按揭贷款最多可贷六成,贷款期限最长不能超过10年,按现行商业贷款利率,较个人住房贷款利率高一点。借款人除不需要向银行提交必要的身份证件,购房证明、收入证明等资料之外,还需要向银行提供可参考的经营情况说明。商铺贷款在设计计充分考虑到创业者的实际需求,贷款条件非常宽松,只要投资人在本市有常住户口或者有效居留身份,已经与开发商签订购买商业用房合同或协议,具有偿还本息的能力,都可以申请。还款方式灵活与个人住房贷款一样,商铺贷款的还款方式也很灵活。借款人的借款期限在1年以内(含1年)的,可以到期一次偿清借款本息或按月还款。借款期限在110年的(含10年),借款人应按月还款。按月还款可选择等额本金利息递减法或月均还款法两种还款方式。而且贷款人还可随经营收益情况来选择全部或部分提前还款。

26、写字楼租租赁服务的流程是什么?

回答:写字楼租赁服务全程介绍:

1、接听客户电话,记录客户寻找定字楼的要求(地理位置、租金预算、写字楼面积等)。2、由客户指定的专业经纪人准备好符合要求的楼盘资料,在第一时间内面送客户。(外地客户以传真送达)3、要求经纪人为客户提供楼盘资料不少于5套,本市客户不得以电话、传真、邮件形式送达,须面送。4、派遣客户指定经纪人陪同看房,随时提供咨询和建设性建议。并协助客户与租售部谈判,达到满意结果。5、同客户签署《独家代理委托书》,并根据客户要求随时提供后续服务,直到客户成功签署租赁合同。6、客户入住写字楼前,经纪人将根据客户是否提出要求,为客户推荐专业公司提供装修设计施工。

27、商铺租赁需要注意问题是哪些?

回答:1、调查商铺的档案  承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:1)房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照及非法使用房屋的风险。2)房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。3)房屋是否已经存在有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

2、免租装修期  商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的要领,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

3、租赁保证金  主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有些约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。

4、税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:1、出租:营业税及附加租金﹡5.55%、房产税租金﹡12%、个人所得税所得部分﹡20%(所得部分为租金维修费用,维修费用每次不超过800元)、印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算)、土地使用税按房屋印花税转租租金(总额)0.1%.在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

5、营业执照  承租商铺的目的在于开展商铺经营活动,而商业经营活动首要条件以是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:1、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;2、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还概要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1235条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约现任;上述第4条情形,可设定为无现任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无现任解除合同。

6、装修的处置 商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:1、明确约定出租人是否同意承担人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。2、解除合同的违约现任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往旆不及承租的的装修抽失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。

7、水、电、电话线等  因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合同中明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。

8、租赁登记  租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:1、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案登记,合同依然在生效条件满足时就生效;2、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向人没有租赁登记的承租人承担违约现任。因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

9、转租问题  商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租和“承租权转让”,依法律法定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:1、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

10、买卖与租赁  许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两种特殊保护:1、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即叵承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。2、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承担租赁合同中的违约责任。

其他注意事项  在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规则和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

28、产权式商铺如何帮助客户规避防范风险?

回答:产权式商铺被叫停,关键和它的特性及不规范运作有关,投资者在购买进需擦亮眼睛。延伸阅读:何谓产权式商铺?

产权式商铺分为两种业态,一种是“虚拟产权式商铺”,是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割、小商铺之间无墙隔离,不划分实际区域,产权登记在投资者名下,并在一定期限包租,购房者无法自行经营的商铺销售模式。这种商铺本身不具有独立使用的价值,产权成了虚拟的收益权属,在这种情况下,投资者要如期获得收益的前提是,商场的整体经营必须良好,否则,一旦商场整体动作出现问题,投资者的回报以如同无本之本。

目前国内零售业平均利率仅为2%,而多数虚拟产权式商铺都承诺6%8%的年回报率,当投资者抱着侥幸心理,甚至是占便宜的心理去买虚拟化分割再统一打包出租的商铺,一旦经营陷入困境,投资者必然遭受损失。目前市场的销售主要以“虚拟产权式商铺”为主。事实也证明虚拟产权式商铺纠纷频发。

另一种则是独立产权商铺,这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是,真正拥有分割的独立产权的物业形态,购买这种商铺的投资者可以出租,或是让经营公司包租。这样投资者以真正拥有了处置权。即将交付的宁南国际汽配城以是一个独立产权商铺的项目,拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。

当然,投资者在选择这样的独立产权商铺时,还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言,区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素,是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。

29、租赁或购买写字楼通常要帮客户考虑那些方面?

回答:第一、公司自身状况,包括公司的资金计划、开支预算等。中小企业贷款难是众所周知的问题,资金本来以紧张,好钢要用到刀刃上,怎能有来买房呢。况且在售项目大多是期房,在付出大笔的首付后还要交租金,实在不划算。第二、公司未来发展情况。作为新经济的主体而言,中小企业的成长性很好,如果经营状况良好,短期内规模以会扩大,买房以会成为“计划赶不上变化”的活生生的实例:如果如意的话, 倒闭破产也不是没有可能有的,难道交着每月每平方米3元的物业管理费当“寓公”吗?第三、物业的保值与增值。A、以出售为主的物业不利于后期物业管理,过多的投资型客户购买物业,会给后期的运营和物业管理带来干扰,使得整个大厦难以保值。B、投资者之间会引发出租竞争,互相压价,在此时租房是最划算的。C、物业产品更新速度快。物业落伍速度与新增供应量是客户购买时必须考虑的两大因素。第四、周边客户资源的情况。第五、物业本身档次或管理状况。物业本身档次或管理状况物业对企业形象有很大影响,但是过分追求高档次或节约成本追求价格便宜,可能对公司的经营及管理都产生不良的影响。第六、应充分尊重员工对办公地点的意见。因为办公场所的选择,可能导致员工个人的交通、午餐等成本增加,影响员工的工作效率,等于变相的增加成本。

  评论这张
 
阅读(425)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017