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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

社区商铺的调查、规划、招商  

2013-03-15 14:10:06|  分类: 运营管理-社区商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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社区商业景广泛,具有稳定的市场基础,并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。总的来说,目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点,与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。社区商业不成熟的存在,势必带来巨大的开发阻碍,让期冀分享这块巨大蛋糕的开发商备受挫折。

  究其原因:开发商总是将社区商业仅仅是当做销售住宅的一个铺垫和促销手段来对待,总是怀着社区商业,社区在先,商业在后这样的一贯性思维,致使社区商业在操作和运营过程中陷入困境。

  在针对社区商业的开发运营课题上,开发商要从以下几点着手,攻谋兼备才能取得预期的成功:

 

市场调查

根据中原地产公布的2012年上半年商业数据,社区型商铺供应量为35.71万平方米,多以底商的形式出现,分割面积小,分布范围广,多为拆零出售,占到整体商业供应量的48.3%,成为商业供应的主导形态。商业广场供应量为17.6万平方米,占整体供应量的23.9%,商业广场一般单体体量较大,通常为2-5万平方米。虽然近年商业广场市场开发量非常大,但越来越多的商业广场倾向于只租不售,进入市场销售的较为有限。部分项目采取局部销售的方式回笼资金,如东林商业广场、翡翠城五期商业项目等项目只出售部分物业,较多开发商自我持有以保证项目的统一运营。

社区底商因其生活气息浓厚,当之无愧成为成都人最为喜爱的商业形态,在为住宅提供基本配套支撑、保障居民基本生活、推动周边房价增值等方面都有优异表现。更由于产品稀缺性和近来其中一些典型社区商铺的快速增值表现,愈发受到投资者的重点关注。这些社区商铺通常分割面积在10-40平方米之间,销售总价在35-80万之间。相比较两三年前,总价25-60万的总价,如今社区商铺的价格增长速度已经大大超过了租金收益的增长速度,其投资门槛也水涨船高。

社区商铺虽然价格逐渐走高,但是随着一些区域的成熟,仍然有不错的受益。建设路板块就是鲜活的例子,龙湖三千里社区底商在2008年推出市场,当时的价格仅为2万元/平方米左右,万科金域蓝湾社区商业为2.5-4万元/平方米,2009年前后推出的龙湖三千城的社区底商单价则接近4万元/平方米。距今不过4年,龙湖三千里和三千城的商铺价格已经涨到8万元/平方米以上;万科金域蓝湾由于地段优势更明显,据说其社区商铺的单价已经在10-12万元/平方米,短短时间已经全部翻了一番有余。走访区域内二手房门店得到的结果,这一带的商铺已是一铺难求,租金价格都在4万元/年以上。

投资商铺仍然需要控制风险,尤其是中小投资者。七八平方米做小卖部,20-30平方米做服装店的社区商铺,非常适合小型投资者。当门市面积超过100平方米时,不仅投资总价抬升过高,同时经营中存空置期过长等不确定因素。

 

定位:

  社区商业的市场定位,首先要考虑经济环境要素,政策导向要素以及商业资源要素,要考虑周边可以辐射人口的数量及流量;同时还要明白消费者是谁?在哪里?消费者的购买力水平,他们的需求、心理、观念和习惯。在有了充分的数据资源之后,再进行商业定位,分析社区规划的大小,根据主力消费群的需求,选择商业整体的档次、业态的组合,抓住核心消费群,吸引周边准消费群体。

 

 规划:

  商业定位决定业态规划,合理的业态规划和科学的业态组合,不但要适应定位的档次与目标市场,而且要考虑日后的持续经营并实现经营价值、商业价值的最大化。作为一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业,社区商业的业态和业种应该是丰富多样。

  注重商业的业态、业种的配置构成,对于一些便民的消费业种,如服务、零售、银行等都要予以妥善考虑,合理布局。此外,还有一种传统思维把社区商业看作是围墙里面的商业。如果一个大的社区里同时有几个开发商的住宅楼盘,每个开发商都以自己的规划进行设计,往往会导致重复建设。每个开发商的楼盘下面都有一块商业地产,包括银行、药店、美发店等。

  

招商:

  社区商业要达到利益的多方均衡,一定是招商在先,销售在后。这样在商业开业前,可利用商气,拉升售价及加速销售速度;在商业开业后,可依托满铺、旺场经营,实现带租约销售,强势拉升售价。

采用先招后售方式,快速引进主力店形成支撑,发挥其号召力和领头羊效应带动其他商家入驻,从而快速实现满铺、旺场开业,创造回报利益,强化投资者信心,不失为明智之举。这也必将带动商铺的销售速度与提高售价空间,兼顾短期开发销售利益及长期稳定的租金收益。

 

  经营:

  社区商业开发时,除了要考虑其规模、外立面、交通流向、客流量等要素外,还要考虑投资商、经营者和消费者之间的关系。传统大型社区商业中心的主体通常为大型综合超市。大型综合超市一般有两种模式;一是以家乐福为代表的欧美模式,另一个是以华堂为代表的日本模式。两种模式的差别在于:第一种模式以超市为核心,在大型超市中大规模引入服装等百货类商品,并在收银台外引入包括零售、餐饮、服务等商业店铺,构成能够提供社区消费者一站式服务的社区商业中心;第二种模式是以百货为核心,百货 + 超市,并辅以其他零售、餐饮、服务等商业店铺形成社区商业中心。

  对两种大型综合超市模式的探索,很多内资连锁企业都进行了尝试,而从发展的眼光看,随着市民消费实力的提升,以服装为主体的百货类消费越来越重视品质品牌百货 + 超市模式的前景也更加被看好。
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