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日志

 
 

国内外社区商业发展对比研究  

2013-03-15 10:50:48|  分类: 运营管理-社区商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       社区商业是城市商业空间的一个重要层次,是以社区居民为服务对象的属地型商业。本文梳理国外社区商业发展模式,归纳国外社区商业发展特征,提出对我国社区商业健康发展的建议。 
    引言
    社区商业是一种以社区居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它是城市商业空间的一个重要层次,基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。社区商业最早于20世纪五十年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及,以及城郊新建的发达的高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。六十年代,英国、日本、法国等国家也由于居民的郊区化而出现社区商业,到七十年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态。美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的:“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群。作为一个整体进行开发和管理,一般有一个或几个核心商店,并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场,其位置靠近马路,顾客购物来去便利。”国外的购物中心分为地区型购物中心、社区型购物中心和近邻型购物中心三种。本文通过国内外社区商业模式进行探讨与分析,旨在给中国当今社区商业发展提供相应建议。

    一、社区商业模式
    (一)社区商业的内涵。社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出,是指聚集在一定地域范围的人群构成的社会生活共同体。在西方社会学史上,对社区概念的定义、解释差不多有100多种,最普遍意义上的社区是介于邻里和区域之间的社会实体。城市社会学家帕克(1987)认为:“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内,并在这种共同组合形式中形成的种种联系”。国内学者张鸿雁(2000)则认为:“社区是由建筑结合起来的并由居住关系构成的现实社会的社会空间发展过程”。
    从以上定义出发,社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。
    (二)国外社区商业模式。国外发达国家的社区商业早已成为居民综合消费的载体,占社会商业支出总额的60%左右。起步中的中国社区商业规划可以借鉴国外成熟商业社区的经验,在学习中发展,在摸索中创新,建造富有中国特色的社区商业模式。
    1、欧美的社区商业中心。欧美盛行大型新兴社区商业。例如,英国伦敦东南郊区的Bluewater购物中心,在13.9万平方米的营业面积中,有57家国际零售商入驻,集中分布着3个广场,共330家商铺,其中包括3家大百货店、200家专卖店、50家餐厅酒吧、13个放映厅组成的多功能电影等等,满足着周边60分钟汽车车程内10余万居民的日常消费需求。
    美国的社区商业中心有两大发展特点:一种是在“中心”内有一主题,如以一家大超市为主,附带部分折扣或全部专卖店、厂家直销店等;另一种是突破传统观念,呈块状型,与周围的文化娱乐等设施结成联盟,块状不一定只位于一幢建筑,而是扩展为一个较大的消费空间。
    2、日本的社区商业中心。“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如,日本东京都神乐坂商业街,就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧,散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺,花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。
    “造镇计划”下的社区商业中心,是一种新兴的生活乐园。例如,日本真库县尾琦市的社区商业中心是一个兼购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多种功能于一体的生活园地。250家个性化专门店按商品范围结构分为生鲜馆群、饮食店群、娱乐休闲店群、自我动手店群和购物区群。
    日本规划最大、全美式的社区商业中心是东京近郊船桥市的拉拉普多,除了本身的休闲文化设施外,中心还设有公共休息区、活动区、儿童娱乐区、艺术造型展示区等,形成一个生活小区,使来到这里的顾客得以尽情享受。
    3、新加坡的社区商业中心。“邻里中心”是新加坡社区商业中心的名称,即按照社区建设的配套建设指标,根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施,由开发商或物业方进行集中经营与管理,不以盈利为主要目的,而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。新加坡发展局将社区商业规划成三个层面,配置和设置相应的层面,三个层面划分从1,000户到1,500户配置一个邻里商店;第二个8,000户到10,000户建立一个小区商业;第三个40,000户配套一个中心,这可能是更多开发商关注的地区级商业,大型的购物中心。
    (三)国内社区商业模式。社区商业已经成为房地产开发的重要盈利点之一,但在实际操作中,社区商业开发并非规模越大越好,而要结合社区人口消费适度开发。目前国内社区商业主要有以下三种开发模式:
    1、社区商业中心型。社区商业中心集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。它包含大型超市主力店或社区型百货店、社区便利零售品牌店;书店、游乐场等文化娱乐设施;银行、邮局等社会服务设施;餐饮、美容、健身等休闲设施;儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。通过这些主力和次主力店形成了社区商业强大的凝聚力,其辐射的范围在1?1.5公里,服务人口5?8万人左右。
    2、社区次主力店组合型。次主力店组合型社区商业,一般是在商业规模较小,或者招商大型商业困难,或者区域内已有大型连锁超市百货时采用的定位组合模式。它一般都包含有小型社区超市,书店、儿童乐园等文化娱乐设施;银行、邮局等社会服务设施;餐饮、美容、健身等餐饮休闲设施;儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。其辐射的范围为居民5分钟步行路程范围内,服务人口1?2万人左右。 
    3、纯商业街模式。纯商业街形式的社区商业业态,在规模较小情况下,一般以经营社区便利店,满足本社区居民消费为主;在规模较大的情况下,兼顾外向型商业业态,除了餐饮、美容中心等商业具有一定辐射力外,其他品种服务对象主要为本区居民。

    二、国内商业地产发展的不足
    结合国内实际情况,现今社区商业还存在以下不足:
    (一)从规模上看,较小;从服务对象来看,主要针对本住宅项目和周边几百米的居民,服务于极少数消费者。
    (二)通常没有经过比较科学的商业规划和定位,任商业自行发展,也大多无法形成统一管理的模式,因此一般而言,竞争能力较差,很难成大气候。
    (三)从建筑形式上看,绝大部分为底商,住宅底商、公寓底商或者是写字楼底商等,属于开发商的辅助开发产品。就目前的情形来看,一般占一个城市新开发商业地产规模中的10%左右,甚至更少。
    (四)一般情况下,主要集中在城市的这几个区域:由于城市扩张延伸出的城市新区、经济开发区或高新技术开发区等。

    三、建议
    社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况,也关系到城市商业的整体结构和布局,影响整个城市的综合商业能力,我国许多城市都把社区商业的发展作为目前以至今后城市商业发展和结构调整的重要方向,例如上海市把发展社区商业作为上海商业“十五”规划的一个战略重点。北京市也在《北京市“十五”时期商业发展规划及十年远景规划》中强调社区商业发展的重要意义。因此,国外社区商业的发展,给了我们许多有益的启示与借鉴。
    (一)要强化社区商业规划。根据国外的经验,社区商业的健康发展,必须有政府的合理规划,这样一方面能够保障对居民综合性消费需求的满足能力;另一方面也可以避免盲目开发而导致的过度竞争局面。而我国目前的社区商业在业态构成、功能配套等许多方面,还有很大的自发性色彩,必须加强统一规划。
    (二)要加强对开发主体的培育。从国外社区商业的发展过程看,多元性的开发主体是促进社区商业发展的重要因素。而我国目前社区商业的开发主体过于单一。借鉴国外的经验,我们应该鼓励更多的有开发能力的主体参与社区商业的开发,特别是应该培育一批专门从事社区商业开发的房产开发商。对大型社区购物中心的开发,要提倡国外的房产开发商和商业经营商分离的做法,开发商负责前期开发,经营商负责租赁经营,这样跨行业合作,可以发挥各自的专业优势,有利于降低开发成本和经营成本。
    (三)要依托连锁商业企业发展社区商业。连锁经营的商业企业是构成国外社区购物中心的主体,这些连锁企业不仅可以获取连锁规模优势,其统一的管理、良好的信誉,也对社区居民产生吸引力。我国目前的社区商业中,连锁经营企业已经占了一定的比例,但仍有大量传统的、私营的商业设施存在。这些传统的商业设施,不利于社区商业的规划与管理,不利于提升社区商业的总体服务质量。在社区商业的进一步发展中,我们要逐步改善这种商业主体零乱、混杂的局面,而以连锁商业企业作为中坚力量。目前,我国许多城市都有具有一定规模的连锁商业企业,甚至还出现了一批在全国范围内发展的大型连锁商业企业,鼓励这些连锁企业进驻社区,不仅有利于它们自身的扩张发展,也有利于提升社区商业的组织化程度和商业层次。
    (四)要根据我国实际,把改造旧的社区商业与发展新的社区商业有效结合。国外的社区商业起点高,一开始就是现代化的购物中心形式,而我国许多城市的社区商业处于一种传统模式与现代模式并存的状态。要使社区商业健康发展,必须立足于这个现实,一方面要加快对传统模式的改造,包括引进一些先进的零售业态、对原有商业设施进行经营结构和商品结构的调整、根据社区生活的多样性增设服务项目、扩大服务领域等;另一方面要借鉴国外经验,鼓励发展现代化的社区购物中心,以这种新的业态形式,满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。

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