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日志

 
 

美国购物中心的投资模式和融资渠道  

2013-03-11 12:09:47|  分类: 商业地产金融策划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、购物中心的概念和分类

1、购物中心的概念和发展阶段

商业购物中心的英文名字为“Shopping Mall”,也叫“Shopping Center”。在欧美等购物中心产业比较发达的国家,商业购物中心被定义为“一个以较大建筑规模为载体,由许多零售商店及各种附属设施组成的综合型、多功能化的消费场所。它由一家公司实施统一规划、统一开发、统一管理,而由众多商家分散、自主经营。”

购物中心的雏形于20世纪初产生于美国,经过了三个发展阶段,才形成现在的购物中心产业:

1)定型阶段:20世纪30年代至50年代,初级购物中心产生于美国,以几家商店为基础,设有购物设施和停车场,修整了道路,成为现代购物中心的雏形。

2)繁荣阶段:20世纪50年代至70年代,二战后,经济复苏带来购物中心的飞速发展和趋于成熟,其数量和设施都得到空前发展。在1950年到1960年的10年间,美国有近4000家购物中心开业经营,之后以每年大约1000家的速度发展,购物中心进入繁荣阶段。

3)发展阶段:20世纪70年代至今,购物中心的规模越来越大,辐射的范围越来越广,并逐渐形成以购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美环境配套的购物中心产业,成为人们购物、休闲的重要场所和商家理想的经营场所。

2.购物中心的分类

一般而言购物中心是按照规模来分类,具体可以分以下几类:

1)近邻型购物中心(小型购物中心)。出租面积约7000平方米,入驻商户10~20家,商圈人口为5~10万。

2)社区型购物中心(中型购物中心)。出租面积约1.3万平方米,入驻商户20~1000家,商圈人口10~20万。

3)区域型购物中心(大型购物中心)。出租面积2~7万平方米,入驻商户数量100家以上,商圈人口20万以上,以大型百货公司或批发店为主力店。

4)超区域型购物中心(超大型购物中心)。出租面积7万平方米以上,入驻商户数量150~200家,商圈人口在50万以上,通常有大型的主力店3~5家。

5)超级购物中心。出租面积10万平方米以上,入驻商户数量超过200家,商圈人口国辐射达几百万甚至上千万,有主力店如百货公司、大型超市、家居店等3~6家。

二、美国购物中心投资模式和融资渠道

购物中心在美国和其他西方国家有几十年的发展历史,已经作为一个产业在服务于城镇居民和国民经济,其投资模式和融资渠道也已经相对成熟和固定化。由于美国不仅是商业购物中心的发源地,还是购物中心产业最为发达的国家之一,因此,选择美国为代表来介绍国外购物中心的投资融资模式。

1、美国大型购物中心的投资模式

在美国,大型购物中心的规划、投资、开发,以及出秀经营管理,均由行业强势专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后,通过出租经营,以收取租金的方式获取投资回报,并且由开发商自己拥有的购物中心管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。这就要求购物中心的开发商为综合型商业房地产开发商,不仅具有雄厚的资金势力,还要有开发商、投资商、经营商的背景。这种投资模式具有以下特点:

1)投资机构组合:购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托及产业基金。

2)经营模式:出租经营。

3)管理模式:开发商自己的管理公司、专业管理商等。

2、美国中小型购物中心的投资模式

对于中小型购物中心,其规划、投资、开发、出售、出租经营都是由商业房地产行业的专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后,可能出售部分商铺给商铺投资者(出售部分面积占项目总面积的比例较小,并且在出售商铺时都和商铺投资者签订返租协议),然后由开发商自己拥有的管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。

1)投资机构组合:购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托、产为基金及嘀铺投资者。

2)经营模式:出租经营或出售后返租经营。

3)管理模式:开发商自己的管理公司、专业管理商等。

3、美国发展购物中心的主要资金来源

购物中心投资额大,动则是上亿美元,超级购物中心的投资甚至达到十几亿美元;而且是采取出租的形式获取投资回报,投资回收期长,在美国一般为7~10年或者更长,所以大型购物中心的融资中项目开工前必须解决的难题。美国发展商业购物中心的主要资金来源主要有以下几个:

1)购物中心投资商、开发商

美国商业房地产产业经过长期发展和充分竞争,已经由市场打造出几十家大型购物中心投资商及开发商品牌,这些投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心,是美国购物中心产业的主力军。这些强有势力的投资商、开发商许多都是上市公司,比如西盟地产集团(Simon Property Group)在美国境内拥有250多家购物中心,GGP地产公司(General Growth Properties)拥有160多家购物中心,这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司。

2)房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts缩写为REITs)和产业基金

目前在美国操作的REITs大约有300家,其中约200REITs可上市交易,资产总计超过3000亿美元,另外约100REITs没有上市。这些REITs可分为三种类型,即股权类、债权类和混合类,他们既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心,也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上,许多强有势力的商业购物中心投资商本来就是V,比如美国最大的购物中心所有者KIMCO,其在美国和加拿大拥有525家购物中心,就是一家在纽约证券交易所上市的V。房地产产业基金也是商业购物中心的主要投资者,产业基金的操作与REITs相似,不同点是产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上来说,美国的V和产业基金是购物中心产业能够高速发展的关键因素。

3)购物中心专业管理公司

在美国除了购物肿心投资商、开发商拥有的购物中心管理公司外,市场上还有许多专门从事购物中心经营管理的企业,这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资之外,还与开发商进行合作,对商业购物中心进行经营管理。

4)其他金融机构的股权投资和贷款

美国的一些长期基金,比如社保基金可以对购物中心进行股权投资,还有银行等其他的金融机构可以给开发商提供短期或长期贷款。

5)商铺投资者

从中小型购物中心的投资组合可以看出,商铺投资者的资金进入了购物中心项目的资金循环,这是势力较弱的开发商或项目融资不到位时开发商采取的融次手段。由于美国商业房地产金融市场比较健全,以出售商铺的形式来融资的情况很少。

欧美等其他国家的购物中心投融资模式和美国的没有很大的差别,由于亚洲国家购物中心产业起步较晚,像新加坡、泰国等国,购物中心开发商销售商铺的情况更多于欧美等国家和地区。

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