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日志

 
 

购物中心租赁契约(合同合约)的制定、合同书要点  

2013-03-11 12:59:03|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业全程管理策划:购物中心租赁契约(合同合约)的制定

  购物中心的承租户、业主、借贷者及摊位之间有一系列复杂的关系,这些关系由购物中心租赁契约所规范。

  购物中心经理人俱备租赁知识且了解其重要性,可以成功地解决或避免来自于购物中心不同利益团体的争议。

  除了租赁契约外,购物中心经营管理单位经常需要熟悉其它法律文件,包括切结书、放弃优先顺位条款、不受干扰权、营建约定文件及租约附件—所有这些将在本部份逐一说明。

  租约及法律性语汇有时候具有强制性,然而下列各节将简化其语言并解释其重点,如此将可协助你—购物中心专业人员—了解租约中最重要的部份及实务上如何运用。

  从法律层面视之,租赁契约有下列主要部份:

  ?它是不动产的转让与证明,因此,如不动产所有权状,它受到一般不动产法令的规范。
  ?另外它亦是两主体间的合约,故其条款亦受当地相关商业民事法令的约束。
  ?租约的主要宗旨是将风险分散,事前,对于租约的相关主体,它应该:
  ?载明各方的权责,并对常发生或预见可能发生的事件提出标准解决方案。
  ?特别的声明,从撰写及解决的角度而言,个人(或个体)掌握情境或结论者负有解除情况的责任。

  参与主体

  有许多主体的利益将于租赁契约中表达,一般而言,它们包括:

  ?购物中心所有人:购物中心所有人可以是任何形式的法定主体-公司、合伙关系或是单一个人。
  ?购物中心经理人:购物中心经理人代表购物中心业主行使权利。
  ?借贷银行:借贷银行对购物中心租约条款有所利益,包括:
  ——对业主而言,营建贷款银行其借贷给业主兴建本案,自然期望其租金收入的现金流量能够符合未来转
  换成永久性贷款的条件,以确保其债权。
  ——永久性贷款银行:其为在购物中心完成兴建后典型的借贷银行,自然关心业主的租金收入现金流量能否满足银行的要求。

  ——对承租户而言,银行将钱借贷给承租户支付存货或营运所需的资本,或者是开店时的营建成本,自然对租约内容有其利益。

  ?承租户:不同性质的承租户在租赁契约上有不同的权益,依据其面积、位置及其在购物中心的重要性而有所不同,例如主力商店可能期望变更它们的营业时间以便配合其午夜拍卖会,而小承租户期望主力店能如其
  所望将购物人潮吸引至购物中心。

  购物中心经理人的角色(RoleofCenterManager)

  通常,购物中心经理人是受命对租约中各项疑义进行解决的人,因此,购物中心经理人充分了解租约中的重点,可以避免不必要的冲突或造成无谓的困扰。

  法院的角色(RoleofCourts)

  因为当有纠纷发生时,对于法律的解释或违约的强制能够正确地预测法院的判决是非常困难的,所以对于购物中心租赁契约的每一条款必须事先详加检视,注意条款前后的一致性,租约中的条款不能和后来条款有所冲突是非常重要的。

  承租意愿书

  承租意愿书通常仅是正式租约前不具约束力的文件,虽然不具正式法律效力,但较像是彼此商誉信用的义务事先将租约中各方同意的条款列出,当然有些事项是非常特定性的,例如,在承租意愿书述及的装修补助(ConstructionAllowance)通常只陈述业主愿支付金额但并没有何时应付清,承租意愿书也可以仅述及装修补助的项目为30尺长直墙、一柜台及空调设施。

  虽然没有约束力,承租意愿书可以作为双方上法院时损害赔偿的基础,例如,承租户可以向法官陈述“法官大人,我花费$100,000于营建前置费用,我有业主给予的承租意愿书,让我准备使用欲承租的空间,我有绝对的诚意履行合约,但是业主却选择与我的竞争者签约,因为每平方尺他们比我们同意的价格多付$2,因此,有此业主签订的承租意愿书,我希望业主至少赔偿我的成本支出及信用的受损。”

  承租意愿书不能够视为对不动产承租表达的意愿,毕竟意愿书缺乏两者间的约定细节与定金的支付。意愿的表达通常是交易双方间以金钱方式(consideration)行使,没有定金保证,基本上不具法律上的约束效果。

  承租意愿书是承租谈判过程中常用的工具,其表达方式可为:

  ?明确语气叙述细节:承租意愿书若能以明确的方式叙述细节表达立场可有其优势,例如,有些时候重要事项没有详细陈述,这种不明确的语汇可能导致更冗长的协商过程,一般而言,若以承租意愿书作为协商的过程,采用明确的语汇将是最佳的策略。

  ?使用广泛性语汇:承租意愿书有时必须以较一般性的语气书写较为有利,例如,有时租约可能是在高尔夫球场握手便谈定原则,有时你可能更放心让两方的专业律师商讨细节,在这一情况下,专业律师的角色是协商者,或是最后文字者,可以是协商重要的工具,所以,在意愿书中尽可能保持友善的语气,例如,当你必须保留某条款因为我的律师建议如此时。

  租约形式

  一般购物中心准备租约的形式有:

  ?事先印刷好的形式:打字形式可能具有看起来权威性的好处,有时这可以让某些承租户对修改产生退却,这类形式合约的修改通常就在段落行距间,有时修正的附加条款将以独立页方式订在原文件上。

  ?电脑印制形式:对原先文件的修改可以很容易在电脑磁盘上修正。

  ?租赁契约让人产生两种以上不同的解释对业主及承租户的利益皆是相当危险的事,一般而言,当租赁条款有所疑义时,法院的解释将不利于起草文件者,因此,作为购物中心经理人必须小心审视合约内容以避免任何可能产生误解的文字。

  租约条款

  下面的资料将扩大说明租约的定义,同时提供有限的案例解释特定条款的重要性及陈述其一般的用法。

  签约主体

  购物中心租赁契约的签约主体为购物中心业主及在购物中心内欲找寻空间的个体,每一个体皆有特定的需求:

  ?业主期望签约承租户信用良好并能履行合约条款的规定,例如,意愿书的协商是对所谓母公司,但是递送租约者却是其关系企业,小心确认签约主体代表人姓名与意愿书上所载主体是否相同,假使租约协商在意愿书说明母公司将承担所有的财务责任,你必须确定你是与相同的主体协议且可以期待其财务资源是原来所代表者。
  ?承租户期望与其签约的业主是实际的负责人,例如,在美国有些州有所谓土地信托保证(landtrusts)可以保护业主免除风险,因此,假如承租户所签署的租赁契约具有土地信托保证,业主就没有个人的责任(相对于租约而言),尤甚于此,在多数其它案例,业主将在合约上免除自己的风险。

  承租户的商标名称

  业主必须同意承租户在购物中心内使用商标名称,下面的考虑可加以运用:

  ?此商标名称必须能够传达购物中心整体正确的形象。
  ?承租户不可以不经业主同意就随意更改商店名称,通常业主允许商店更改名称除非是该商店作全国性全面性更改或区域性的改变,商标名称的更改对商店的营业额有极大的影响,假使业主是以商店营业额百分比方式收取租金时,业主对商店营业额有其利益所在,因此,对其商标名称亦同。
承租范围的描述

  因为对承租范围的认定很难像不动产估价师所用语汇如此明确化,故常常以附件方式对实际承租所认定的范围予以界定,在租约后面附加文件详细解释特别事项在实务上是可接受的,这些附属文件通常称为附件或是补充说明,对于文字上的谨慎而言,于附件中表达不正确的讯息如有关其它店面名称或规模代价可能非常昂贵。

  租赁起始日

  一般而言,无论需费多少时日装修准备他们的承租空间,承租户除非是已进场营业,否则皆不太情愿支付租金。相反地,业主的借贷人则即刻要求购物中心的现金流量,为了解决彼此间利益的差异,租赁起始日的订定可以是在承租户实际进场营业的多少日之前,或是将空间正式移交承租户由承租户实际占据空间一定时日后开始作为租赁起始日。

  有时业主给予承租户诱因要求早日开始营业,例如,假如该购物中心是刚兴建完成并计划一正式开幕典礼,承租户在正式开幕前六十日内可以开始营业者可以获得部分基本租金或百分比租金的减免。

  承租户附带要求(AdditionalTenantObligations)

  业主在办理承租范围移交前,不论租赁起始日为何,承租户常常被要求出具:

  ?出示依据租约条款规定要求的投保证明,起始日为承租范围移交当日。
  ?签具移交同意书,确认移交日期及承租范围。
  ?同意租约所述的所有条款。

  租赁终止日

  将租约终止日确定的日期载明是几年几月几日非常重要,例如,租约将从租约起始日起共36个月,则宜将该终止日计算清楚记录该日期为几月几日以避免不必要的困扰。

  租赁期限

  一般而言,承租户投入的装修成本(承租户装修其承租范围的总成本)必须同意他一租赁期限(lengthoflease),假使装修成本对承租户或业主而言是相当大的,则租赁期限常常趋于较长。

  租赁续约选择权

  租赁续约是同意承租户按原租约条款予以延长的权力,假使承租户选择执行该权力,将会对购物中心未来的现金流入产生极大的影响,而业主却也必须对未来可能的租金加以预测,租赁续约选择权是一个事先安排可能被执行的续约条款,没有该项选择权,承租户必须与业主重新谈判租约上有关经济上的条款,而通常会是一完全新的租约。

  转租权

  此项选择一般是特定承租户个人的举动,不可转租,新的承租户承担原承租户的权利与义务须满足原条款规定,在租约中赋予承租户有直接转租权,重新开始新的租约并不符合业主最佳权益,毕竟此为业主与转租接手人重新检讨租约条件或将其租给新的承租户的机会。

  租金

  一般而言,两种租金计算形式通常与租约有关—包括基本租金及百分比租金。租金在租约中应是独立的条款,这意味着即使业主因任何原因有违反合约条款之嫌,承租户仍旧须支付租金,对购物中心借贷银行通常会要求将这一条款纳入租约中以保障购物中心的现金流入。

  最低基本租金

  基本租金或称最低租金的陈述一般是将年租金除以月份数的额度并在每月第一日支付,假使你同意契约条款中有所谓宽融期,则宜限制承租户使用此项权利的次数,例如,业主可以同意承租户每年仅能使用二次宽融期支付租金。

  百分比租金(PercentageRent)

  百分比租金则是当承租户营业额达一定额度以上时,由购物中心业主向承租户抽取一定百分比的营业额,而这一营业额水准即是承租户支付百分比租金的关键,通常将百分比租金的支付与承租户的基本租金分开计算。

  百分比租金可以不同的形式计算,其中的一则是当月营业额超过约定年营业额的十二分之一时,例如,假如这一突破点是$120000年营业额,在一月份,当承租户的营业额超过$10000时,承租户将开始支付事先同意的百分比租金。

  迁移或重新安置条款

  迁移条款(shiftclause)是赋予购物中心业主将店家由购物中心内的一处移至另—处的权利,对于新开幕的购物中心其招租计划书在建筑物兴建之前可能必须作调整,通常,转移后的位置必须是承租户与业主双方都能够接受,假使业主要求承租户搬移,一般由业主支付全部或一部份因搬迁所必须的费用。

  驱离条款

  驱离条款(Kick-outclause)则是赋予业主对特定承租户业绩在租赁期间一定时期内未达支付百分比租金的水准时,得以驱离并结束租赁契约的权利。一般对业绩上的要求的驱离条款所给予的期限为3年,有些承租户较为严谨可能期望这一条款是相对的,业主有时在租赁契约中删除这一条款,因为承租户理论上可以控制他们的营业额,因此,这一条款可以给予承租户一顺利搬迁的借口。

  营业项目条款

  使用条款是用来规范承租户在其租赁范围内可以营业的项目,在租约中确实描述承租范围可以如何使用是非常重要的,这一使用管制对未来空间转租他人时亦同时受限,例如,“drugstore”在美国可以是小小的药店,也可以是大型化妆品专卖店而不出售任何药品,你必须要描述什么商品可在承租范围销售,切记使用“only”一词作限制,例如面包店宜以”thesaleofbaredgoodsonly”以免扩充解释。

  事实权及反拖辣斯(ExclusiveRightsandAntitrust)

  为了避免在购物中心内产生恶性竞争,承租户有时会要求对某些商品拥有专卖权(exclusiverights),而当业主应允这一专卖权利前宜慎重考虑,在许多问题中的一个是,此项作法是否抵触当地的公平交易反拖辣斯的相关法令。

  为避免造成反拖辣斯问题,专卖权范围须愈小愈佳,合理的限制可在承租范围贩卖的商品,而考虑反拖辣斯问题的重点包括:

  ?这一观念是否合理:限制经营项目方式是否合理?
  ?专卖权的期限:其期限是完全没有限制或仅仅是五年?
  ?被限制营业的特质:例如是全部男装都限制或仅是衬衫而已?

  营业规定

  营业规定限制承租户在对街,或购物中心所在一定距离范围内未经业主同意不得另开一相类似的商店。这一条款乃是防止承租店家分散其营业额因而减少支付百分比租金并鼓励消费者至百分比租金较低之处购物,仍需注意这一条款是否违反当地公平交易反拖辣斯法令。

  下列方式是业主折衷可采取的方式,例如:
  ?不限制店家设点的竞争,但对于附近其它点同意抽取一定百分比租金。
  ?仅允许店家在限制范围内以其它名称设点。
  ?仅在一定时间内限制设点。

  租赁契约附件

  租赁契约附件—原租约的附属文件—是租约条款很重要的一部份需要仔细地检视,附件通常是非常的琐碎且有很多细节,可能包括:

  ?购物中心的法定描述。
  ?一配置图(仅是一般性文件,一图画方式表达承租范围的位置)。
  ?一营建施工项目清单,描述包括由业主及承租户所施作的项目。

  营业额的认定

  业主对于营业额的定义希望愈广泛愈好,那就是,营业额将决定业主向承租户收取百分比租金的多寡,一般而言,承租户对下列项目常不期望将其计算为营业额的一部份:

  ?营业税:对承租户而言,营业税不是由承租户所持有。
  ?坏帐开销:对承租户而言,无法收取的营业额亦不能够视为营业收入。
  ?服务费:例如某一服饰零售商,可能提供衣柜咨询及礼品包装作为方便其顾客的服务,但是并不从这些项目获刊,因此,这一零售商可能要求这些非营利性质的收入从营业额的计算中扣除。

  查帐的权力

  查帐的权力与营业额的定义相关连并与百分比租金的概念相结合,业主必须确定承租户确实支付该店面所创造营业额的百分比租金,当购物中心业主有理由相信某一承租户其支付的租金的额度有所怀疑时,应具有管道去查核其支付的租金是否正确,其中的方式有:

  ?业主有权要求阅核承租户的帐册,即使在租赁期中任一月份。
  ?假使业主不能在承租店中查帐,亦有权要求承租户提供必要帐册资料。
  ?承租户必须陈报其财务报表,通常此报表须经由注册会计师签核或由母公司财务主管签核才被接受,而这一财务报表须有年度总表以及各月标准分项营业额报表才可。

  查核结果

  通常,经查核后有一定百分比以上的误差时,例如3%,则由承租户支付必要的查核费用,因员工疏忽所造成的特定事项在许多租约中则规定得以除外。

  有时刻意的隐瞒营业额不支付百分比租金,可宣告承租户违约(default)。

  公共区域(CommonArea)

  一般而言,“区域及设施是有益于所有承租户且占据业主的基地者”是定义为公共区域,三项有关公共区域的重要问题为临时摊位,停车场和维修。

  摊位

  摊位是购物中心公共区域临时或是永久性附属设施,摊位的摆设有时将对既有的承租店面产生视觉上及出入动线上的干扰,假使临时摊位的摆设影响某一承租店面顾客的进入动线或门面时,该承租户将报怨,一般解决承租户报怨的方式在此状况下包括:

  ?假使营业额下降一定百分比时,承租户有权要求终止租约。

  ?租金减免。

  购物中心停车场(CenterParking)

  为了符合土地使用分区法令上的要求,购物中心须按面积大小提供足够的停车位,对承租户而言此表示:

  ?要求业主遵守土地使用分区法令上的要求设置停车场。

  ?要求员工,一般时候,将车停在停车场最远处,以确保购物者停车的方便性(这可能在实务上较难管制)。

  维修(Repairs)

  这非常的重要,尤其对于新建或即将进行重建的购物中心,业主切记保留在公共区域进行改装维修的权力,包括暂时关闭某一出入口以方便整修。有时可让承租户在这一段不方便时间获得租金减免或仅支付百分比租金的优待。还有对于关闭某一出入口,业主必须保持弹性以便:

  ?改变或新增建筑物、停车场及公共区域。
  ?保留业主的干管与管线穿越承租户范围内上部空间的权利。
  ?对屋顶与外墙的周遭的使用须慎重为之。

  公共区域维护费用

  一般公共区域维护费用包括承租户维护保养费用的分摊,不动产税及属于公共区域的保险,业主通常希望以较广泛方式定义的,一般将资本投资费用摊提摒除在公共区域维护费用分摊的范围之外,毕竟此虽然可以改善资产的价值但是业主可经由折旧拙抵。

  分摊比例
  以购物中心内所有可出租面积为基础计算分摊比例对承租户较为有利,但业主往往期望以购物中心内目前已经出租面积为基础。

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