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商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 

日志

 
 

中外商业地产立地条件和运营环境的差异分析  

2013-11-09 15:50:06|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  世界经济一体化,带来了中国商业地产的变革。中国的社会经济从社会初期的相对封闭状态,到试探性的改革开放,再到融入世界经济的深水区,这种政治经济的转变,对人们的生活的影响是全方位和多方面的。
        
  从沿海到内地从国际大都市到二、三级城市,由于GDP的快速增长,社会整体购买力和消费欲望愈演愈烈,并且与社会生产力的提升而成正比例增长。商业地产特别是shoppingmall(购物中心)的兴起时伴随着我国的经济发展过程出现的,并且在一定程度上进一步促进了我国的经济发展。   

  Shoppingmall是在美国开端,这种商业形式固然是在美国经济高速发展的背景下产生的,但目前却以成为全世界现代商业的样板。由于世界各国的经济发展水平不同,购物中心在全球的发展呈现出了不均衡态势,绝大多数购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区。中国的经济环境和人文环境与世界发达国家相比有许多明显不同的特征。作为极有发展前途的购物中心产业,它的健康发展途径和方式必须适应中国的经济和人文环境。商业地产是把产品变为消费品的媒介和平台。零售方式赖以生存和发展的基础是本地区的经济发展水平,一味模仿,陶醉于“我们仅一二十年就走完了西方近百年零售业发展的路程”这种速度,必然导致非理性的商业投资行为和浮躁的经营理念。

  1、商业资本结构不同

      
  购物中心产业是金融业、商业房地产业和零售业的边缘产业。一个项目动辄几亿、几十亿。国外开发购物中心主要实行社会资源的配置。开发商的资金来源主要不依赖银行贷款。各种基金是主要的投资者。其中极大部分使用房地产投资信托基金(称为RealEstate Invest Trust,简称REIT’s)。我国由于金融改革滞后,这种金融衍生产品尚未被大量采用。开发商主要依靠银行贷款和预售款的方式解决建设资金问题。这样,项目的风险大大增加。如项目失败,直接增加了银行的不良资产,如全国短期内一哄而上,大搞造“摩”运动,几千亿的规模如不能达到投资的预期效果,这对金融界是个灾难性的后果。

  2、商业开发的模式与流程不同

      
  在国外的商业地产项目,所有权、开发权、经营权是三权分离的,而在国内则是三权统一的。三权分离的好处在于,开发商只负责“拿地”,投资开发;而定位、策划、规划、设计、招商、运营均有专业的公司或者团队来进行,而国内的开发商和设计公司大多以住宅业务为主流,一般来说只要拿到一块地,通过一定的资本运营就可以将项目建成,实现成功销售,项目即告完成,这一成功带有很大的机会主义色彩。而对他们于商业地产的研究还不够完善,没有了解商业地产的特质和需求,以做住宅的模式来做商业。而在商业开发流程上,国外一般采取定位前置,招商先行的方法,而国内的开发商大都选择先建设而后招商,或者招商建设同时进行的方法。事实上,一个商业项目的规划设计有缺陷,那么这种先天的硬伤是很难通过后期的招商管理等来改变的。定位前置,主力招商先行,前期做足充分的调研论证,才能保证商业项目的有序进行。

  2、城乡经济差别不同

      
  现阶段,中国城乡二元经济(社会化生产为主要特点的城市经济和以小生产为主要特点的农村经济并存的经济结构)的现象十分普遍,我国的城乡差别不是缩小了。这个状况与发达国家不同。西方发达国家已进入后工业时代和信息化时代。经济现代化过程大大拉近了本国地区间的时间和空间的距离,甚至在全球范围内也缩短了距离。城乡间、地区间的差距没有像我们那么大。中国还是一个后发的发展中国家,尽管后发有后发的好处,可以借鉴别人的经验教训,少走弯路,可以比别人有较快的发展速度。但经济发展水平总是发展零售业的一种制约因素。虽然发展购物中心产业并非是发达地区的“专利”,但成功的购物中心项目总是“青睐”经济发达地区。美国购物中心数量的地区差别也说明了这一点。

  3、收入消费结构不同

      
  我国城市居民的收入水平和消费结构与西方发达国家有较大的差别。收入水平的落差众所周知。更重要的是消费结构的不同。发达国家消费结构呈两头小,中间大的“橄榄形”,中间有大量的中产阶级,是日常消费品零售的主要服务对象。而中国的结构呈下面大上面尖的“金字塔形”,有的学者更进一步断言说是“T字型”。如果对消费分作四种类型:温饱型、小康型、享乐型和奢侈型的话,后两种类型的消费还是属于“金字塔”的顶。购物中心的功能集购物、休闲、娱乐等多种功能为一体,对主客群的消费类型有一定的选择。不根据国民经济收入和消费结构的实际,盲目超速的发展大型商业设施,有可能出现潜在客群多而现实客群不足的困境。因此,中国发展购物中心不能与发达国家作简单的攀比,应该随着国民收入的增加和消费结构的变化循序前进。违背客观经济规律的发展将会付出沉重的代价。

  4、购买习惯理念不同
 
      
  由于传统和收入水平的原因,我国消费者整体上与西方发达国家相比在消费习惯和理念上有很多的不同。其中一个显着的区别是对价格的敏感性和品牌的认知度上尚有很大的差别。现阶段中国的消费主客群主要属于“价格导向型”的。消费者对价格的敏感程度相对强烈。而对品牌的认知程度相对较弱。虽然在新的一代年轻人中和高收入人群中这种情况正在逐步改变。但对于大多数消费者来说,购物首先考虑价格往往是一般的逻辑。就是在青年人和高收入人群中对品牌的认知还处于朦胧之中,一些消费者貌似讲究品牌消费,其实重视实质的“品”者少,而追求虚荣的“牌”者多。

  5、土地资源环境不同

      
  与发达国家相比,中国人口多,人均土地占有量低,尤其分布极不均衡,大城市集中于沿海地区,土地资源十分宝贵。西方近年大量发展的敞开式条状购物中心不适合我国的国情。因为条型购物中心一般多是平面建筑,每个中心均有特大占地面积的停车场。土地的利用率极低。这对北美人少地多的地区当然无所谓,而对于人多地少,土地需求矛盾十分突出的中国就不太适宜。这种情况在亚洲购物中心产业最发达的新加坡可以看出端倪。新加坡将旅游业作为国家经济三大支柱产业之一,他们有很好的商业零售设施,各种类型的城市购物中心是他们吸引游客的一大特色。但是,他们主要发展的是都市型和社区型封闭式的摩尔,很少见到像北美郊区广为流行的条状购物中心。他们的发展思路值得我们思考。

  6、交通条件工具不同

      
  购物中心产业与汽车产业是对“孪生兄弟”。如上所述,美国作为购物中心的发源地和繁荣地与它是“汽车王国”是分不开的。美国有较高的家庭轿车拥有量,平均一个家庭在两辆以上。中国的家庭所使用的交通工具与他们截然不同。城市中主要使用的交通工具是非机动车和公共交通。交通工具是决定商圈辐射距离的最重要因素。国内不少投资者忽视这种差别,学习国外在远离城市中心缺乏发达的公共交通的郊区选址建设大型购物中心。结果往往因缺乏足够的人气而陷入困境。上海的大卖场(大型超市)每天放出大量交通班车,就是为了弥补交通工具影响商圈辐射能力的不足。大卖场一般多在市中心,尚且如此,放在远离城市公交网络的郊区,其聚集人气的困难可想而知。

  从以上对比分析来看,中外的商业地产环境条件是有很大差别。中国新兴商业地产运动不断积极创新,有其鲜明的个性。而从深层次,宏观层面来看,中国的现代商业地产运动又具有普遍的共性和时代的特征。因此,当我们脱离表面看深度,脱离个案看共行时,就能够理解我什么在短时间内,中国的商业地产项目如雨后春笋一样层数不穷,其推动力既有历史的动因,也有发展的动因,既有政府的动因,也有资本的动因,既有理性的动因,也有非理性的动因。客观来说不能简单照搬国外的发展经验,必须充分认识国内外经营环境的差别,不断总结别国的经验和教训,把握发展的机遇,在实践中摸索出自己的规律。能否识别国内外经营环境的差别并据此调整发展的战略将决定我国购物中心产业是否能得以健康、持续的发展,避免交过多的“学费”,走太多的弯路。

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