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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

春熙路盐市口也有做不下去的生意?!  

2013-11-05 09:51:13|  分类: 商业经营名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        在成都做生意,春熙路和盐市口应该是最保险的口岸。至少到现在为止,这两个地方的铺子相对而言经营风险比其他地方要小得多。但是,例外总是有的,即使是在春熙路OR盐市口,照样有做不下去的生意。

        某购物广场,从商圈划分看属于盐市口,与熙熙攘攘的春熙路也仅一街之隔,商户集体闹撤场,要求降租金,不理想的经营状况将这个商场推向了大比例商户关门的境地。

        明明地段很核心,位置、 交通状况都不错,而且在很多人看来是不可多得的黄金口岸的商场,为何会经营不下去?

        商业口岸地段的含义,绝不仅仅是地理位置那么简单。

        选铺子、做商场,有一些不容忽视的细节,一旦思虑不周,很可能竹篮打水。


先说位置。

千万不要忽视一座人行天桥

        一座人行天桥,不是太大的建筑,离远了都看不到,离近了也可能注意不到,但小小一座天桥绝对可以改变一个店铺甚至商场的命运。直通二楼门口的天桥可以大大增加店铺或商场二楼的人流量,并引流或分流到一层。但没有这座天桥,人流量很可能直接流失,尤其是二楼。反过来讲,直通二楼门口的天桥也可能在一定程度上分流一层的人流量。


千万不要忽视哪怕只有几十米的距离

        两家店,距离可能只有几十米,甚至可能就在同一栋楼上,但经营状况却可能有天壤之别。商业地段,就是这么微妙。两栋相邻的建筑,距离只有不到一百米的两家店,一家店因为就在路边上,门前车水马龙,而另一家可能只因为与交通干道那么一点很近的距离,生意却做不起来。同一栋楼,一家店前门在交通干道路边,另一家位于楼栋背后的小巷子,打通墙两家店就见面了,但就是因为朝向不同,人流量差别很大,生意状况自然也是差之千里。同样都是繁华路段,拐个弯店铺租金就差一大截,正是因为这决定命运的几十米。


千万不要忽视停车位

        一般来说,门口有广场的商场经营状况都会好一些,一则因为利于步行的人流驻足,二则因为利于泊车。最典型的例子是餐馆饭店,开着车本来想停下来吃一顿,但开车兜了一圈找不到地方停车,只好作罢。


千万不要忽视“伪口岸”

        一些口岸看起来非常理想,就在商业中心旁边,开车可能就是一脚油门的路程,但正是这一脚油门的距离,注定了这里只能是人流车流前往商业中心的“通道”,每天大量的人流量只在此地通过,却不会停留,这就是“伪口岸”。

再说经营。

        有些商场开不起来,不是因为所选位置不佳,不是“伪口岸”,而是真正的黄金地段。每天周边的店铺都是宾客盈门,赚得盆满钵益,当然,每天在这家商场经过的人也很多,可能也有很多人走进去,但却不会买东西。也就是说,地段好,人流量大,但就是成交量上不去。这很有可能问题出在了经营环节。


定位是否准确?

        一般来讲,集群效应会给商业带来翻倍的成交,原因就在于集群带来的规模为到访客户提供了加倍的选择空间,一次性满足货比三家的心理需求,直接促成成交。商业中心的形成,一般而言都是同类或相似商品经营集聚的结果。

        同类或相似的产品之间彼此会有差异,但基本都属于同一价格水平或同一产品品种,“大宗产品集散地”的形成,就是这个道理。当然,商业中心各家经营的同类商品从档次上还是会形成梯度,同一家商场经营的商品也会有高低不同的等级和层次,但基本上同一层级的商品会形成一条平行线,而不会出现一两款孤品与其他商品格格不入的情况。

        孤品在一个形成规模的商业中心,一般表现为两种境遇:一,因独树一帜倍受欢迎,销路很好,但这要以商家推销有方为前提;二,无人问津。产品是这样,商家也是如此。要么与周边形成和谐统一,要么与周边商家形成互补,否则就很可能遭遇经营瓶颈。最重要的一点:将合适的商业形态选在合适的位置,否则,宝贝可能沦为垃圾。


管理是否到位?

        实力开发商一般都会选择商业自持,很重要的原因就是统一招商会避免因散售和散租带来的经营混乱。没有统一招商和功能规划管理的商场商户各自为政,经营的产品也很容易出现五花八门的情况,非常像早期的百货商店。显然,粗线条的经营管理方式早已不能适应当下专业化集约化发展的购物中心发展的节奏。

        总之,选址有道,经营有道,商业地产很奇妙,就看你知道不知道。

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