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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

商业地产开发的基本原则  

2013-11-22 16:43:45|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在商业地产的实际操作中,要从哪儿入手,具体来讲有以下四个原则:


原则1:城市功能先行,项目立项跟进

       城市功能规划为先,商业地产项目立项为后,商业地产项目一定要符合城市发展的总体目标。这主要是因为:

1.商业地产是城市发展的最活跃元素之一

      商业地产是城市发展中最为活跃的元素之一,是需要不断改善和提高的商业经营场所,也是城市再开发的战略承担者。商业地产与城市长期性、持续性发展特征具有相结合的内在机理,城市开发战略应坚持“以城建商、以商兴城”,以把商业地产作为城市基础设施的高度上严格规划商业地产,政府调控和专业完善并重。


2.商业地产发展与城市发展共荣共生

      我们也必须要看到,商业地产与城市发展之间具有“双刃剑”的特殊关系,促进意义与破坏风险同时存在,因此商业地产投资必须跟紧城市规划的要求,而城市规划也要通过其他公用设施的建设助力经过严格规划和专业评估的商业地产项目。


3.商业地产开发必须服从城市开发

      商业地产项目必须在城市功能指导下实施开发规划,其功能 布局应与城市功能布局相协调,并与城市的招商引资形成统筹关系,与城市环境、商业和交通的改善相协调,最终使商业地产项目达到市民需要的生活方式提升的社会责任和“物尽其用”的经济功能。


原则2:零售商家为先,物业开发为后

      零售业态是经营之根本,如何安排和协调零售商家继而满足消费者需求,就为未来的经营提供了保证。所以,很多项目现在都秉持零售商家为先,物业开发为后。这个原则的背后,其实就是以需求为先,以工程建设为后。这是因为,商业地产的开发规模和供给机构需要以零售业的增长规模和发展结构作为依托,并与零售服务企业增长速度相适应。

      如,项目开发以社会消费力的增长为基础,并与生活方式的改善相协调,以长期投资回报为目标,并与其他形式的投资回报相协调,杜绝暴利行业的理解。

      如,项目开发关注商业零售业和消费力的变化,关注零售企业的经营和效率、承租能力,并以此为依据调整自身的开发、招商和运营策略,从而满足市场消费、零售企业拓展以及投资者资产管理的需要。

只有把握好上述商业地产发展的各项基础条件和专业条件,商业地产的金融合作才能收到实际效果,金融机构才能真正对大行业地产项目产生直接的资金支持和资金拉动。


原则3:专业化的商业精英为先,个性化的地产开发为后

      商业地产是商业和地产中的高科技产品,需要遵循专业化的程序和逻辑序列,核心的要求是一切从商业运营出发。

      首先,商业地产的价值取决于开发、招商、运营的统筹能力,应该形成招商持续改善的业务过程,使招商成为商业运营的组成部分。

      其次,商业地产所具有的六大特征都与租户及其经营状况具有直接的关联,所以商业地产要“经营好租户关系”。

      同时,在商业地产的开发运营中,我们需要遵循“在市场定位下以运营为先导的商业地产开发计划”,以长期的商业运营体系为基准,确定合理的商业组合,根据商户的需要开发物业,以创新经营增进租户销售和利润增长,这是提高商业地产成功率的专业条件。


原则4:持续性的商业精英为先,选择性的动态招商为后

      从目前情况看,中国很多商业地产项目是把开发、招商、运营割裂开来。所以,导致每个环节都成为了一锤子买卖,这种思路扬中影响后期经营。所以,我们提出的原则是:持续性的商业运营为先,选择性的动态招商为后,这个原则提出的背景是什么呢?

      第一,有些项目招商并不是独立存在,而是融进运营计划中。这么做,好像招商属于一次性工作,其实不是。由于商业运营的改善需要通过租户组合的变化来引导消费、顺应市场,因此招商要随时进行动态业态内容调整,这样看来,招商显然属于一项持续性的工作。

      第二,商业地产的投资收益体现为长期性和可持续性,坚持准确定位--运营计划--商业规划和租户组合--工程开发--管理创新是保证商业地产取得最大收益的程序保证,其鸽子关系体现为开发是运营的平台,招商是运营的组成部分。

      第三,商业地产的运营需要细节化的商业管理和物业管理,表现为通过租户组合空间品质化和功能化的不断创新提升其吸引力和消费力。与此同时,在商业地产项目中,我们还必须认识到,不同商户具有的不同的经营能力和经营效率将直接影响其承租能力,进而也会影响到商业物业的增值能力,所以选择优质商户是商业地产价值提升的重要基础。

      另外,除了上面的四条基本原则,在商业地产开发顺序上有专家总结了如下8条规则:先定位,后拿地;先策划,后规划;先文化,后设计;先招商,后建筑;先融资,后投资;先经营,后销售;先管理,后开张;先品牌,后赚钱。

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