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商业地产运营专家_狮子座的熊

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日志

 
 

商业地产开发的八条经验  

2013-11-20 09:14:09|  分类: 商业地产名家讲堂 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在商业地产的开发过程中,我们可以找到这八条经验:

经验一:寻找优良地块开发

        相比较住宅地产,商业地产的开发对地块条件的要求无疑是更高的,这几乎成为商业地产开发成败的前提性因素,所以在选择地块的时候又必要引起充分的重视。

        在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析师确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规划项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性分析报告的质量和足够的深度。

 

经验二:确定项目财务分析与目标

        商业项目在开发伊始,就应该根据开发商自身的实力确立相应的财务目标。包括根据开发商能承受资金压力的大小确立商品租售的比例、租售的实际以及资金回笼的速度等,以保证开发商获取利润的最大化。对于大型商业项目,商铺租售的比例和租售的实际把握不当都将会在很大程度上影响商业整体的运营能力,实际的赢利能力,甚至导致整个项目的运营失败,所以说,一个合理的财务目标是持久运营大型商业项目的基础性因素。

 

经验三:重视特色开发

        商业地产开发发展到今天,正在进入一个追求特色的时代,是否具有特色已成为项目生存与发展的关键所在。就像人的灵魂,一定要有。特色,具体就体现在产品的差异化和核心竞争能力上,这是两个完全不同的概念。

        现在市场上都在一窝蜂地搞“SHOPPING  MALL”,概括起来就是“集吃喝玩乐购为一体的一站式消费中心”概念,显然缺乏特征和差异,开发雷同造成市场明显严重的同质化现象,竞争也就由此加剧。而若想避开激烈的市场竞争并从中脱颖而出,就只有努力发掘、提升项目的核心的竞争能力,走差异化道路。市场证明只有有特色的产品和项目才能在市场中立于不败之地。

 

经验四:设置集客设施

        现在有“体验为王”的说法,即创造出让消费者感到新奇愉悦的消费体验,这将是大型商业地产成功的基因所在。在商业形态形成初期,人们在室外消费逛街,随着商业的发展,人们由室外转到了室内,环境变好了,但是人们逛街游玩的乐趣却没有了。如果开发的商业设施能让消费者体验到文化、设计与美,并参与到各种游乐活动中去,那么,逛街就不仅是消费这么简单,而会成为充满趣味的活动,这时,消费场内的建筑物也都赋有了个性与生命,充满魅力。

        比如无锡广益海外风情街项目,利用项目自身的“水”资源,在娱乐区前方五六米宽的河道上开辟一块水上娱乐区:架上独木桥、吊索、水上设置漂浮物等,让游人挑战自我,参与这种富有刺激性的娱乐活动,既汇聚了人气,又营造了欢快愉悦的消费氛围,一举两得。

 

经验五:聘请专业顾问公司

        前面我们已经说过,专业顾问公司的重要性。这里我们以市场分析与业态定位及招商两块核心工作环节来说明与专业顾问公司合作的重要性。

         比如说市场分析与业态定位,应该说,商业项目的前期市场调研工作是一个相当庞大与复杂的过程,包括商圈的确定、问卷的设计、竞争性的商业的考察分析等等,都有其自成体系的专业性与科学性,市场调查信息采集得是否准确到位,直接关系到定位的恰当与否,直至最后的商业运营成功与否,这是一连串的因果关系。这里就出现了明显的需求——对专业顾问公司的需求。

        再比如招商,如果说调研定位是运用了专业公司的技术优势的话,那么,招商就要充分运用上专业公司的资源优势,专业公司在多年的经营过程中,与各商业经营机构建立了多层面的合作关系,能够为招商提供多方面渠道和有力的保证;相反如果由于缺乏专业顾问公司的介入而导致招商不能顺利完成的话,就会使项目面临巨大的风险,现在众多大型商业店面空置毕竟并不全是物业自身素质不佳导致的。

 

经验六:重视与商业经营机构的合作

        对于有志于长期进行商业地产开发的开发商,应重视与商业经营机构的合作。这种合作当然有别于住宅开发中的买与卖,也有别于与普通小商户间短期的出售或租赁关系,这是一种长期协作,互利平等的战略合作伙伴关系。

        对于地产开发公司和商业经营机构,一个旨在租售出去自己的物业,一个为加速发展壮大又多方考察素质好的商用物业。而且地产商在开发物业前,可以多方征询经营商的规矩与需求,做到有的放矢;而经营商也可以根据自己的战略发展目标规划,示意开发商寻找合适的土地有目的的开发,促成其顺利扩张。二者结合,良性互动,同时对项目品牌和价值的提升也相当有裨益,因此达到真正的互利双赢境界。

 

经验七:招商与规划设计相互配合

        商业项目的招商与规划设计应该是相互配合、批次互动。开发商首先提出一个总的相对概括的规划设计,用其进行招商,而在确定了一定商家后,再反过来对原先的规划设计进行修改、完善,然后再继续招商这样一个循环往复的过程。而现实中总有不少开发商在规划设计完全完成后再去找主力店洽谈招商,这种特价而沽的招商方式明显之适合散户小户,而对于大型连锁主力店,则会显得过于被动。

        一般来说,大型商业的买家或租客都是为数不多的商业集团,只有度身定做才能真正迎合他们的需求。并且不同的大型主力店有不同的功能要求,比如每家店的规模上下限,扶梯、楼梯的个数、位置,停车位的方式、数量以及空间布局、外立面处理等等,这些使用要求就是设计的依据,必须由店家提出,而不是开发商自己指定,等到建成后再要求店家削足适履。所以说,不与招商工作配合的盲目的设计只能增加前期不必要的成本和后期招商的难度。

 

经验八:重视经营管理对接能力

        由于出售方式的存在,使得开发商把目光从长远拉回了短期,盯到短期利益上,这与大型商业项目依靠持久经营而获取动态收益是相违背的。大型商业项目的成功开发通常需要具备三个方面的能力:资金运作能力、定位决策能力以及经营管理对接能力,只有把握好这三个方面的问题,项目才能真正成功。但事实是多数开发商都忽视了经营对接能力而使得这方面的问题和矛盾日益突出,使项目面临巨大的挑战。

        现在市场上普遍采用的是把商业物业出售给中小投资者、出租给大型零售商的方法,这样其实商业管理的左右依然很重要。管理的价值就在于通过营造商圈的号召力、提供多样性的消费服务以及不间断的主题行销推广来汇聚商业客流,帮助商户创造收入,从而开发商自己才能有所收益。这其实更像一个生物链,只有经营者从消费者身上获得了利润,投资者才能从经营者身上获取回报,而开发商才能从投资者身上获取利润和资金循环。同时也只有保证此良性循环,商业项目的价值才能不断增值,为开发商实现长期的最大利润。




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