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日志

 
 

旅游与地产探秘之一:深圳东部华侨城的旅游与地产规划  

2013-11-20 12:10:54|  分类: 运营管理-旅游地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据报深圳东部华侨城试业两年收入35亿,入园人数达400万,堪称中国旅游景点创造的奇迹。人们多从品牌制造、营销宣传、节目安排方面去探讨成功的原因。但我觉得,东部华侨城的总体规划思路,才是成功的核心元素。其总体布局,交通安排和功能分布,无不体现了世界视野下的因地制宜、曲尽其妙的设计特点,我一直尝试着从一个参观者的角度,去理解其中的奥秘。

总体规划的难度何在

如果进行归零思维,回到东部华侨城还完全未开发的早期,手中只有一张从三洲田水库到大梅沙的地形图,你就很容易理解这个总体规划有多么棘手。

按传统旅游规划设计的思路,照例要考虑对自然资源和人文资源的评估和有效利用。从自然资源上看,这幅地近海,但因大梅沙早已开发,故已没有海岸线可资利用;不但如此,连接近岸线的平地都没有,只有一些丘陵和小山,非常奇怪地一直向纵深发展,直伸向山里交通极为不便的三洲田水库边。

有山,但也是三类以下旅游资源,三洲田水库边还有些湿地。中国传统的规划也许会把眼光聚焦在这里:目前华东、华南、中南诸地的许多水库旅游开发不都是这样做的吗?他们会大力在湿地上做文章,在水面上做文章。但东部华侨城总体规划显然并未蹈此覆辙。因为从世界上旅游规划打造的惯例来看,湿地属应保护的范畴,不宜大规模开发,不具有很强的商业利用价值。杭州西溪类型的开发显然不是世界主流。

至于人文资源,据说三洲田和孙中山最早的起义有些关系,但似乎也没有多少历史遗存;这里大概还属于龙岗客家人的聚集地,不过和梅州、惠州等地的客家文化相比,总是小巫见大巫。

总之,除了这块地是在深圳范围、接近客源市场这一优点以外,其它基本乏善可陈:资源缺乏,交通不便,植被单一,地形复杂;在国内翻遍学家们的总体规划煌煌大著,恐怕也找不到任何这块土地使用的灵感和指引。


三个关键的布局考虑

站在现今东部华侨城云中部落的山头,我想象自己是在这里工作的规划师。我觉得,当时规划师们的争论一定很激烈吧。我捉摸,对这幅从三洲田水库到海边的狭长天地如何利用,应该有三个关键的问题需要妥善考虑。 

第一:整个项目的中心地应该放在何处,是海边?还是三洲田水库边的纵深地带,还是地块中间某地?

如果按惯常思维,要考虑已形成的交通网,故近大梅沙海边最方便,有现成的交通干道可对接,且有海景可观;如果放在三洲田水库边,可以带动整体区域开发,但立即又会产生极大的困难,这一长距离对游客将是何等的山高水远。

第二:山峦起伏的地形如何解决交通问题?

惯常的思维也许建一个内部公路网,但要下决心这么干不容易,因为要破坏大面积的山林植被,且因地形狭长的原因,如果游客多,无论路多宽,都会出现瓶颈地带,如果只依靠地面车辆交通,严重的塞车在所难免。

第三:如何确定项目布局,各个子项目用什么结构统一起来?

这是一个功能分区的问题。眼前,只是一个又一个十分相似的小山头,植被、气候、高度各方面并无本质的区别,如何表现出旅游的趣味,赋予不同的旅游意义?这些地带如何不重新塑造,顶多是一个又一个郊野公园的观景点,如果引入新项目,又如何在崇山峻岭中,恰如其分地把它们串成一个整体?

这三大问题,对东部华侨城发展生死攸关。我想,当时这已成为一个绝妙的时机,它将考验规划师的想象力、视野和稔熟的技巧,尤其对旅游的深切感悟。

破解这道难题的,一定是一位九段高手。法国人曾经在一次悬赏解决一道数学难题时,收到了一封来自英国的匿名的漂亮答卷,但他们从字迹中看到了那是大师牛顿的笔迹。于是法国人倒吸了一口凉气,感叹道:我们看到了狮子的影子。

毫无夸张地说,解决东部华侨城总体规划诸多问题的人,就是当今中国旅游界的牛顿式人物。


旅游超市模式浮出中国

此情此景提示人们,东部华侨城的开发模式,显然不可能是如锦锈中华、世界之窗的那种完全人造的主题公园模式;也不可能完全利用自然资源,做成一个类似黄石公园的自然开发模式。它的开发模式必定是商业化的、追求高利润的,但又需要介于主题公园和自然开发模式之间的。即以自然为背景,以人工构筑为主题的一种混合开发模式。

我还在几年前游览马来西亚柔佛州的一个叫A’Formosa的旅游目的地时,就已经感受到,这种东南亚其实早已存在的旅游开发模式,就是我们称之为旅游超市模式的手法。

同东部华侨城一样,A’Formosa也是以地点命名。因为它包罗万象,已无法用一个特色鲜明的名词表达清楚。那里做了一个西部小镇概念,有日夜不同时段都有演出,也有动物园和度假宾馆、高尔夫球场。更重要的是,在整个旅游区外围,项目占最大份量的投资是度假别墅——都是卖给新加坡人和马来富人们的。旅游加地产,这就是旅游超市的盈利模式。

东部华侨城的规划思路显然正是这个思路。在用地两翼造的海景大宅——天麓别墅,目前已卖到10/平方米就是明证;华侨城在北京、上海、成都的旅游项目,其实都在重复使用这一模式。不但如此,深圳华强集团在芜湖、长株潭区域的新项目,也是在实践这一模式。

如果有了这一世界性视野,再加上对旅游的体悟,东部华侨城的规划就变得可以理解了。规划师一定会在心中形成几条主导原则:

一、把整体项目中心点放在最深的山洲田水库边,因为规划要考虑整个区域的协调和共同发展;

   二、把地块的中央部分用交通和景点连接起来,让旅游旺盛的人气占领它,把两边可以看见海景的山脊留下来开发房产别墅;

   三、在人力不够的地方大量使用科技力量,不能被原始、自然的说法给束缚了。让地面交通作为辅助,要把漫长的旅行距离从劣势变成优势,上天入地制造有趣的交通方式,吊车、缆车、火车交通不断更换,让游客在交通中酝酿兴奋。

   四、利用山谷、山顶、湖边做几个异国情调的小镇节点。这里可以容纳消费,安排诸多节目,让游客有足够多消磨时间的地方;

   异国情调是一种“舞台真实”,具有场景转换的重要价值,问题是投资庞大,需能够下狠劲去投资,这是大资本的优势;

   五、如果游客还不够兴奋,就需要经营性策划入场了。定点举行的大游行,声光电俱全的演出和各目繁多的节日,一定会让你眼花缭乱。

这就出现了整个东部华侨城旅游景点的整体结构:繁多有趣的交通,红酒小镇、茵特拉根小镇、天麓大宅、高尔夫球场、天禅演出如此等等。如一个琳琅满目的超级市场。

华侨城的成功给中国旅游业最重要的启示就在于:旅游业是一种现代新型的工业投资方式,可以像引进生产线一样引进技术,为人们制造出欢乐和旅游感觉。欢乐作为一种公众产品,生产过程必须有科技含量,有资本和可靠的盈利模式;以前那种小家小户圈起一个地方搞旅游的方式太落伍了。大资本的操作方式俯视业界,挟风裹雨,奇迹属于他们。

       法国人说,度假休闲是一种人权。现在中国富裕的老百姓也明白了,周末总要找个地方放松,不想呆在家里,这就是经济发展后的旅游市场变化。            

这也是旅游超市性的目的地产生的社会原因。正如一个城市里有许多超市一样,一个超市总是服务于一定范围内的有效人群,旅游超市也是如此。未必需要唯一的一个主旨鲜明的定位词,也未必一定要原真的自然独特性,有正确的选点和差异化的定位,完整齐备的“欢乐制造”景点和设备,旅游超市就可以为一定范围的人群提供休闲服务。

旅游其实是一种极为平常的消费品,设计者从城市超市的选点、铺货和营销中就可以找到参照系。旅游者有时需要的只是与日常生活异样的空间,别具一样的消磨时间的方式,能够把平常的烦恼忘掉,并不需要在旅游中寻找伟大的教育意义。

东部华侨城的规划设计师,把这个原初极其简单的法则洒向崇山峻岭,一时景象缤纷,霞光万丈。许多从内地来的游客和投资者在离开时,总在心中沉吟:哦,这就是中国未来的旅游。
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