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商铺投资细节决定成败  

2013-11-01 14:53:50|  分类: 商业地产金融策划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     选对了商铺可以实现一铺养三代,但一旦投错赔下去,也可以清空两代人。同为商业物业,商铺比起写字楼,风险更大,也更能体现一个投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节的全面把握。我们综合几位业内专家的建议,简单地罗列一些常用的判断方法,以供参考。


    人气旺是好铺的基础

    各地都有“养铺”一说,与其说是养铺,不如说是对人气的积累。选铺要注意,旁边人气旺,不等于铺的人气旺,闹市区也有可能出现人气孤岛,这些和周边人流导向有很大关系。可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口,通过片区产业规划,了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构,关于人的问题一定要尽可能弄清楚些。

    现场蹲守是最笨的办法,却是最实用的办法。全球知名的大型快餐连锁在选择新店地址的时候,通常会在新址周边分几个角度进行1-3个月的人气调查统计,以降低新店风险。作为普通投资者,从早到晚看上一个星期,对于这个铺的情况就会有个大致的了解。

    有些商铺的人气是分时段旺盛,有的商铺白天人群摩肩接踵,但是到了晚上8点钟之后,就逐渐安静下去。而有的商铺白天平淡无常,到了晚上就兴奋起来。不同时段的人气会适合不同的行业和领域,在买铺之前建议做一个长远的规划,把自己当作未来的承租人,预测他可能从事的行业,以及这个行业目前的租金水平。


    纵深比约1:2的商铺较好用

    有一个问题要强调,商铺的门面不是越大越好,和谐的纵宽比会给人舒适的感受。通常来说,门脸宽一些,深度浅一些,室内也采光会更好,并且由于可以对外展示的部分更大,会吸引更多的路人进门。善于经商的潮汕人对于铺型的选择会更加讲究一些,一般会选择纵深比在1:2左右的商铺。

    但是如果这个商铺周边的人群结构只适合做餐饮,那么建议不要一味求浅,因为太浅的商铺是不适合做餐饮的。也不能一味求大,一般4米宽、20米深、80㎡的商铺可以适用于很多行业。也有人采用大面积买入,切割后分租出去的方式来降低购入成本并且增加对外出租的收益。


    了解周边的未来规划很重要

    投资商铺原本就是要看客买铺,人群的变化势必也将带来经营的变化,最终还是会传递给商铺持有人。

    尽量多地了解商铺周边的未来规划,大到片区产业规划、周边建筑规划、公交地铁交通规划等宏观布局,小到绿化带的建设、红绿灯的设置、交通管制的规律、出口开设的要求等,也许一个小的变化就会大大影响商铺门前人流情况。比如门前若有绿化带,虽然看上去美观,但是却会拦住过往的人流。比如目前虽然处在地铁口,但是未来如果增设过街天桥,或者隧道口位置有细微变化,都可能影响到片区长远的人流导向。

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