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商业地产运营专家_狮子座的熊

Commercial Real Estate Operation Experts

 
 
 
 
 
 

[置顶] 儿童主题商业分析

2015-2-15 17:37:30 阅读500 评论0 152015/02 Feb15

处在十字路口的儿童主题商业

随着住宅市场的受限,而另一方面,受危机的影响,整个实体经济前景不明朗,导致写字楼市场受阻,商业地产仿佛成为房地产市场的亮点。万达模式成为地产界的的“明星”,远洋地产也计划着在全国推广“未来广场”。而在整个商业地产中,儿童主题商业又成为追崇的对象,以儿童职业体验为代表的儿童主题娱乐,短短几年内,在各大城市如火如荼地发展。主打儿童概念、家庭消费的主题购物中心也在迅速发展。

但随着市场的发展,儿童主题商业的赢利并不像预期的那么理想,一些机构处于勉强维持的局面,甚至一些机构放弃了儿童主题。人们又开始质疑儿童主题商业,认为高估了儿童市场的容量和潜力。有业内人士提出,“儿童概念”对于一个商家来说,它发挥的的作用是有限的。     儿童主题商业到底是个充满巨大潜力的市场,还是个小众市场?到底是前景广阔,还是死路一条?儿童主题商业的发展处在了十字路口。

艾索儿童研究咨询公司基于相关领域的项目与研究经验认为,儿童主题商业仍然是一个蓝海市场,“儿童概念”的潜力的挖掘也远远不够。但是,做好这个市场,需要精耕细作,认真把握儿童及家庭的消费特征。

儿童主题商业应避免过度“儿童主题化”

目前,一个显著的消费现象是,儿童的消费花费和消费规模非常旺盛,儿童的地位和决策能力日益增强。由此,儿童消费的比例在零售中的比例日益显著,逐渐由百货商场或购物中心的边缘业态发展为核心业态。正因为如此,越来越多的主题商业主打儿童主题或家庭概念。     本身应该没有错,以孩子为核心逐渐成为现

作者  | 2015-2-15 17:37:30 | 阅读(500) |评论(0) | 阅读全文>>

物业多种经营操作方案

2017-5-17 12:57:07 阅读2 评论0 172017/05 May17

整合物业优势资源,建立物盟、商盟、媒盟,以终端产销对接的商业模式将商业服务转化为物业综合服务,实现对业主的优质服务。

一、 物业开展多种经营立项:目标——经营意识的统一及签订协议

1、 物业公司考察:资质、需求、多种经营现状

2、 经营意识调研:通过组织研讨会沟通物业多种经营需求

3、 经营意识的强化:多种经营市场性、重要性及收益

4、 签订会员协议

二、 业主需求评估:

时间:签协议后一周内;

目标:确定楼盘服务项目,确定多种经营直接负责人,确定年度经营计划。

1、 楼盘开展多种经营说明会,团队经营意识培养,建立信心。

2、 物业优势资源初探:以座谈会的形式挖掘业主需求,通过联盟引导初步确定新上服务项目,楼盘推荐经营牵头人,联盟对需要招商的项目进行招商。

3、 联盟对楼盘情况进行摸底,实地评估楼盘资源,依据楼盘资源再评估即将上马的服务项目。

4、 综合楼盘商业项目初步拟定项目评估报告,制定年度经营收益,提供梯度开展项目建议。

5、 楼盘商业项目再评估会议,确定商业项目,制定年度经营计划。

6、 项目制定年度经营计划确定多种经营项目负责人

三、 分工培训:

时间:一周;

目标:签订合作协议,确定培训操作流程

1、 联盟引导楼盘、商家、媒体签订合作协议

2、 联盟引导楼盘多种经营项目负责人与商家负责人确定具体操作流程、操作标准。

作者  | 2017-5-17 12:57:07 | 阅读(2) |评论(0) | 阅读全文>>

物业公司多种经营方案

2017-5-17 12:43:31 阅读12 评论0 172017/05 May17

长期以来,公司作为专一从事居住物业管理的企业,一直被笼罩在亏损的阴影之中。因此,公司要想赢利,除扩大管理面积外,还应利用自身优势开展多种经营活动,以此弥补物业主业的不足。

当前,我公司就面临着亏损的尴尬境地。因此,积极开展多种经营,不断创新赢利模式,创造新的赢利点,增加经营收入,已经成为我公司继续发展壮大的首要任务。

物业项目作为业主的集中地,从理论上来说,是一个需求非常集中的天然市场。鲁班物业要想成为具有巨大经营潜力的公司,必须盘活业主的需求资源。经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法,改为围绕“人的需求”转的做法。实际上,业主和使用人的需求就是我公司可经营的项目。

1.开展家政服务。

许多小区的业主,因工作忙而无暇顾及家庭清洁,他们往往请家政公司的清洁工上门服务,这本是无可厚非。问题是,业主请家政公司的人员上门服务,无论是对业主,还是对小区管理和安全都不利:家政公司的清洁工上门,业主家里必须有人;而家政公司的人员进入小区,物业管理公司也保证不了安全。因此,我公司可根据业主的这一要求,提供有偿的家政服务,即能够保证业主人身和财产的安全,又能创造利润。

2.为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务。

现在人们的生活,讲究凡事图方便,而我公司开展上述业务,就很好地迎合了业主,既满足了他们的需要,又得到了中介服务费,同时还融洽了业主与物业管理公司的关系。

3.开办电梯、园区等广告业务。

许多商家在做宣传时,绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体

作者  | 2017-5-17 12:43:31 | 阅读(12) |评论(0) | 阅读全文>>

物业项目经营的三个“五”管理模式

2017-5-17 11:43:42 阅读6 评论0 172017/05 May17

经营型物业模式是相对于纯管理型物业模式而讲的,就是将物业管理与物业经营融为一体,在物业管理的同时对物业实施经营,创造效益,促使物业保值、增值,从而为开发商、业主、客户提供全面的服务,本文结合实例对经营型物业项目的三个“五”管理模式进行了详细介绍。

一、三个“五”管理模式

1、五类管理方式:全权委托管理、协助管理、顾问管理、投资参股管理及特许经营。

2、五项专业服务:前期筹备、企业诊断、顾问咨询、员工培训、营销租售代理等。

3、五种专项服务:装修装饰设计施工监理(装修)、公共秩序维护(保安)、清洁卫生(保洁)、景观绿化养护(绿化)、公用部位和公用设施的日常运行和维护(工程)等。

在具体工作中,视情况或依据客户需求,上述三个“五”管理模式,可选择单一方式,也可以综合多种方式,交杂穿插。

二、五类管理方式简介

1、全权委托管理。

物业管理企业与物业项目开发商(或业主)签署委托管理合同,以整建制外派方式,委派以项目总经理为首的工作团队,代表开发商(或业主)全面行使项目经营管理职责,按照物业管理企业的管理模式对受托项目进行专业化管理,使其正常经营,取得良好的经济效益和社会效益,使物业保值增值。合同期限一般为1~5年。

2.协助管理。

物业管理企业与物业项目开发商(或业主)签署协助管理合同,委派执行总经理(或常务副总经理)和有关部门的负责人组成工作团队,协助开发商(或业主)执行物业管理企业的管理模式,使协助管理的项目按专业化标准正常经营。物业管理企业委

作者  | 2017-5-17 11:43:42 | 阅读(6) |评论(0) | 阅读全文>>

从物业服务到资产管理

2017-5-14 22:33:17 阅读8 评论0 142017/05 May14

随着城镇化加速与房地产支柱产业地位的形成,国内房地产市场的飞速发展,传统的物业管理早已由初期的住宅物业逐渐扩大至写字楼、商业、酒店、服务式公寓等商用物业;从服务对象来看由单纯的开发商扩大至企业、开发商以及信托基金等投资主体;而从服务内容来说,从单一的房屋设备设施维护与安保等逐渐延伸至关注用户体验、促进业主与租户和谐关系、财务预算管理等更具内涵层面的服务。

更多传统住宅开发商进入商用地产领域,部分开发商缺乏商用物业运营管理经验导致业主很难单纯的满足于传统的以设备设施维护为主的物业管理,同时市场竞争的加剧也令众多发展商意识到简单的物业保值难以令其在市场中独善其身及脱颖而出;另一方面,众多散售后的物业由于缺乏统一管理导致用户间矛盾升级、体验水平下降,加之整个物业管理行业长期微利的困境,业主与物业管理企业都开始寻求一种全新的物业管理服务以契合来自业主与用户双方的诉求,资产管理理念由此应运而生。

不同于物业管理侧重于资产及设备运营维护,资产管理从物业建设前期便已介入,并贯穿物业建设施工、竣工交付使用以及后期运营的全过程。其内容主要包括房地产市场咨询、项目管理、市场及营销推广、销售与租赁管理、公共区域服务与设备设施管理为主体的物业管理以及预算与财务管理。由此可见,资产管理涵盖了物业资产的收购、转让、经营、管理等服务于资产增值的各链条业务,并通过策略性的经营管理满足业主对资产价值最大化的要求。

资产管理在物业竣工前期便已介入,通过物业公司对市场信息的敏锐触觉而对市场状况作出准确判断,在此基础上制定合理有效的市场推广方案及租售方案甄别需求,引入最优的租

作者  | 2017-5-14 22:33:17 | 阅读(8) |评论(0) | 阅读全文>>

无物业小区自治管理和物业公司管理有何区别?

2017-5-14 22:27:37 阅读6 评论0 142017/05 May14

一、业主委员会与物业管理公司的定位

           业主,即住户,也就是房屋的所有权人,是对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的主体。业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主委员会是全体业主经过民主选举的程序而产生的代替全体业主实现权力的一个机构,即业主大会的执行机构。关于业主委员会是否具有法人地位,各国和各地区的规定不尽相同。德国《住宅所有权法》认为:住宅所有人通过契约结成住宅所有人共同体即管理团体,而不是当然法律上结成住宅所有权人共同体,该团体也不必然是法人;川我国台湾地区也不认为物业管理委员会为法人组织,仅具有当事人能力。而《法国住宅分层所有权法》规定,只要有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者,即当然存在区分所有权人管理团体,全体业主即构成具有法人资格的业主团体;我国香港地区法律认为物业管理委员会须在土地注册处注册后才成为业主立案法团,具有法人资格;美国传统法律理论及现制是不承认房屋所有权人管理团体(公寓所有权人协会)具有法人资格,随着美国法律理论及社会情势的长久变迁,上世纪70年代开始已经有了承认公寓所有权人协会拥有法人资格的法院判例,到目前为止已经普遍获得了判例事实上的承认。

           必须明确指出业主委员会是执行机关,管理团体法人化并非是指业主委员会单独具有法人资格,所谓管理团体法人化是指建筑物所有

作者  | 2017-5-14 22:27:37 | 阅读(6) |评论(0) | 阅读全文>>

物业管理项目进入与退出若干问题研究

2017-5-14 22:20:47 阅读5 评论0 142017/05 May14

前言

八十年代初,伴随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的深入,以及城市化进程的加快,“物业管理”应运而生。二十多年来,我国物业管理服务领域从小到大,从单一型物业到综合型物业;从小型配套到大型公建;从住宅物业到办公、医院、学校、工业和商业物业,至今已拓展到不动产管理的所有领域。目前我国物业服务企业已近4万家,从业人员近400万,实施物业管理的覆盖面已超过50%,行业年产值以20%的幅度递增,占国民生产总值的比重也逐年提高。

物业管理的发展,不仅推动了城市文明化进程,更重要的是给城镇居民带来了一种全新的生活方式。对加快城市管理体制和房地产管理体制改革,促进经济发展和社会和谐起到了积极的推动作用,并成为我国国民经济新的增长点之一。

然而,在物业管理快速发展过程中,也暴露出了不少亟待解决和完善的问题。特别是近两年,一些物业服务企业在进入与退出项目管理活动中出现的大量不规范行为,引发了社会对物业管理行业的质疑。如不加以研究解决,将成为制约行业健康发展的瓶颈问题。

受中国物业管理协会行业发展研究中心的委托,由天津市物业管理行政主管部门和行业协会牵头成立课题组,对“物业管理项目进入与退出若干问题”进行了专题研究。

本课题从研究物业管理项目进入与退出问题的必要性入手,通过对目前我国物业服务企业进入、退出项目管理现状的阐述与存在问题成因的分析,直接切入到对物业管理项目进入、退出中“交接”这一重要环节的深入研究,着力对“交接”中凸现的问题进行全面剖析,提出了对策与建议,供政府主管部门完善政策制定规则参考。

作者  | 2017-5-14 22:20:47 | 阅读(5) |评论(0) | 阅读全文>>

物业服务收费常见问题

2017-5-14 22:08:03 阅读10 评论0 142017/05 May14

一、小区车位无独立产权,只有使用权,是否要交管理费?停车费和车位管理费可否分开收取?

(1)根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》(粤价〔2010〕1号)》和《东莞市发展和改革局关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》(东发改〔2014〕318号)的有关规定,“物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用”。小区车位(车库)的产权归属不论是开发商还是业主,均属于住宅的配套设施,物业服务企业提供了相关的管理和服务,可以收取物业服务费。如您反映的停车位为开发商出让使用权给业主的车位,物业服务企业可向车位使用人收取物业服务费。

(2)按规定,业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行市场调节价。因您提及的小区未成立业主大会,自有产权车位、车库物业服务费实行政府指导,现行指导价为:室内车位50 元/个、露天车位40元/个,以上标准为最高标准,下浮不限。

(3)车位(车库)的物业服务费与机动车停放保管服务收费是两种不同类型的收费。小区内依法经营的机动车停放保管服务费,属于车主支付车辆停放保管的费用,物业服务企业的相关服务费用已经全部在停放保管服务费中体现,因此,已收取机动车停放保管服务费的,不得重复收取车位(车库)物业服务费。机动车停放保管服务收费依据《东莞市机动车停放保管服务收费管理办法》有关规定执行。

作者  | 2017-5-14 22:08:03 | 阅读(10) |评论(0) | 阅读全文>>

住宅物业管理模式有几种 都有什么优缺点?

2017-5-14 21:24:57 阅读6 评论0 142017/05 May14

买房看什么?看价钱、看地段、看配套,还有别忘了至关重要的一点,就是物业。住宅物业管理模式有几种?都有什么利弊?

1、行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理模式

优点:这种模式在于突出了地方政府的行政管理作用,因其管理机构与政权基层组织相一致,在实施管理时具有权威性,制约力强。专业管理机构在小区管委会领导下,各自履行自己的职责,能做到统一安排,分工明确,专业协作,各负其责,使小区成为一个完整的管理体制,而且基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权房屋管理中,尤其能体现它的行政管理的效用。

缺点:在产权多元的情况下,这种以行政为主体的管理模式,应避免管理委员会大包大揽,要充分发挥专业管理部门的职责和功能,要防止行政管理代替一切的情况。目前小区中的违章搭建房屋,据有关部门统计,占56%左右的违章房屋是属于行政组织——居委会、街道办事处所为。

2、国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式

优点:这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋管理为主体,对房屋进行科学管理,保持房屋较高的完好率,有利于保护小区的整体风貌。

缺点:但这种模式难以协调各专业部门,在小区总体管理上各专业部门容易各自为政,不能齐心合作,而房管部门又缺乏权威性,扯皮现象较多。同时,由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政管理,随着市场经济的发展,住房商品化后,如何对待小区内的居民购房者,如何开展全方位服务则还需要有一个转变过程。

3、房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式

作者  | 2017-5-14 21:24:57 | 阅读(6) |评论(0) | 阅读全文>>

现阶段物业管理发展的SWOT分析

2017-5-14 20:36:43 阅读7 评论0 142017/05 May14

(1)优势:

面临全球经济危机影响的中国大陆物业管理行业,其优势是物业管理市场的需求巨大,初步形成具有独立法人结构、独立经营核算的企业,在经营上是有一定规模,在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度,同时在其市场化进程中,具有一定的成熟度;物业管理法规更加完善,政府监管物管行业也日趋规范;经过不断的行业重组,物业管理企业实力增强,市场化行为逐步理性规范;专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化;业主维权行为趋于理性;业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。

(2)弱势:

弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大,行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来:法制建设滞后,产权关系不清晰,建管脱节,社会对物业管理的期望值越来越大,业主委员会权利与义务不明确,社会行政责任与物业管理责任区分不清,房管局改制力度加大等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展,影响着物业管理的内涵挖掘,影响着物业管理企业的彻底市场化,影响着物业管理企业经营的宽度与深度。同时,国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式,SOHO一族的生活工作方式将日渐普及,物业管理企业如何利用全电网络的运作、图文并茂的通知形式,向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道(E-mail,Hotline等)将是必然考验。而智能大厦、智能住宅小区日渐普及,现代物业的高科技含量不断提高,如何通过物业管理埂 好地维护和发挥智能物业的科技功能,实现及提高其使用价值,将是物业管理企业面临的又一大挑战。

作者  | 2017-5-14 20:36:43 | 阅读(7) |评论(0) | 阅读全文>>

我国物业管理现状、问题及对策

2017-5-14 20:21:52 阅读7 评论0 142017/05 May14

摘要:本文主要从物业管理的行业现状入手,深入剖析其存在的问题及原因,并根据对这些原因的归纳总结,分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案,以期引起业界的共鸣并进行更深层次的探讨,共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。

  关键词:物业管理、业主、业主委员会

  据不完全统计,目前全国城镇约有80亿平方米的住房,至2000年就有70%(约56亿平方米)出售给个人。建设部早在1996年就规定,全国新建住宅小区必须实行物业管理,旧小区逐步纳入物业管理。深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。北京市规定,旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管理。仅按北京物业管理费最低水平(经济适用房)每平米0.5元/月计算,全国每年单此项收费就达330多亿元,倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上,这个市场将更加庞大。

  所谓物业管理,就是指物业管理企业接受业主委托,依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护,对它周围的环境和公共秩序进行管理,并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命,使其保值增值,而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中,已经明确地提出,要规范发展物业管理业。

  一、我国物业管理现状

  自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示,目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理,全国物业管理企业已超过2万家,从业人员突破20

作者  | 2017-5-14 20:21:52 | 阅读(7) |评论(0) | 阅读全文>>

产业是特色小镇的“魂” 国内缺乏专业运营管理团队

2017-5-10 23:28:16 阅读10 评论0 102017/05 May10

过去一年,特色小镇在全国遍地开花,发展势头迅猛,一时间旅游小镇、科技小镇、金融小镇、文化小镇等不同主题的特色小镇纷纷涌现。目前,特色小镇在国内并无明确的概念定义,但按照住建部、发改委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知,特色小镇应具有特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特征。特色小镇是相对独立于市区,具有明确产业定位、文化内涵、绿色宜居、旅游和一定社区功能特征的发展空间平台。

  各地创建特色小镇尚处摸索阶段,虽然各方参与建设的热情很高,但经验缺失。有的地区生搬硬套国内外先进地区发展特色小镇的模式,有的地区则是以传统的思维通过发展工业园区、产业集聚区的方式来谋划特色小镇建设,还有些地区寄望于商贸综合体等项目的新建或重新整合包装来创建特色小镇。

  “产业是特色小镇的魂,小镇发展的核心不在于开发,而在于产业运营。很多开发商缺乏产业内容与运营能力,如果不转变制造业的开发模式,只能把小镇变成新一轮的房地产开发。”全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝说。  

  特色小镇并非特色旅游小镇

  特色小镇的概念最早舶来自国外,比如美国的硅谷、格林威治小镇,英国的剑桥镇等。景鉴文旅智库的创始人周鸣岐指出,这些小镇之所以能经久不衰,因为具有特定的自然、人文、历史、经济因素,使其具有不可复制性。国内的特色小镇建设中,存在一个误区,就是把特色小镇直接等同于“特色旅游小镇”。业内人士指出,虽然特色小镇一般具有旅游的功能,甚至和旅游业有千丝万缕的联系,但是特色小镇并不等同于“旅游小镇”。

  领易咨询总经理邹毅表示,一般情况下

作者  | 2017-5-10 23:28:16 | 阅读(10) |评论(0) | 阅读全文>>

超越传统服务的现代物业管理

2017-5-10 23:08:58 阅读9 评论0 102017/05 May10

尽管物业管理服务业在中国已经发展了30余年,并已经形成了一定的行业规模,但是,相对于实践的快速发展,物业管理理论研究却严重滞后于企业实践,特别是对于物业管理概念本身的研究,非常缺乏。随着现代服务业的发展,物业管理服务业向现代服务业转型已经是必然之势,在这一过程中,对“现代物业管理”概念的探讨和理解,对于引导行业发展和企业的经营战略转型,都具有十分重要的理论意义。

一、行业发展中的理论滞后

物业管理理论研究的滞后表现在:一方面,物业管理理论研究的整体水平不高,层次比较低。比如,有的研究者通过检索1999—2008年来发表于国内期刊与物业管理相关的论文,发现仅有64篇发表在核心期刊,其中仅8篇文章发表在CSSCI来源期刊中,其余大部分刊物均只发表在一般核心杂志上,由此可见物业管理行业理论研究的整体水平状况[i]。另一方面,物业管理理论研究的内容偏重于现象层面描述,而缺乏深层次的理论性考察;对物业管理问题的研究,主要集中于政府的法制建设,物业管理行业的收费、价格机制、市场机制、人才匮乏、利润低下,物业服务企业的服务水平、管理水平、财务,业主的物业服务消费意识,开发商的遗留问题等。但是这种种的探讨均未涉及到问题的本质。这个本质即在于我们似乎并没有对“物业管理”这一概念有一个明确的认识。“物业管理”究竟是什么?它究竟是一种什么样的服务业态?尽管对“物业管理”这一概念已经有多种的解释,但正是因为这种解释的多样性,反映出人们对这一概念理解的复杂性,也正因为这种多样性和复杂性,不能不促使我们对这一概念重加反思,以便为理论探索的展开奠定坚实的基础。

二、物业管理概念的传统解释

作者  | 2017-5-10 23:08:58 | 阅读(9) |评论(0) | 阅读全文>>

面对街区制,需反思物业管理的社会界限

2017-5-10 22:51:42 阅读10 评论0 102017/05 May10

国家决定停建封闭式小区,逐步打开小区围墙实行街区制,对物业管理业界的冲击不言而喻。然而具体冲击的是什么,物业管理应该怎样适应?在此历史关头物业管理有必要反思自身的社会界限。

中国物业管理由来的历史背景

中国物业管理诞生的历史背景是国家实行改革开放,对私有权的承认。私权的主要内容是物权,而对普通民众而言,最大物权莫过于房产权。八十年代中国实行住房制度改革,过去主要依靠国家、单位分配住房的城镇居民有了属于个人的住宅,这些公寓式住宅每个单位上下左右与其他住宅单位毗连,楼梯、走道、天面、外墙、设施设备共用,建筑物以外还有住宅区的公共道路、花园、地下管网、运动场地等小区物业配套设施,都需要统一运行、维护、管理,这就是物业服务。住宅私有化,其物业服务必然商业化、社会化,计划经济时期实行的社区管理方式必然被突破,新加坡、台湾、香港等发达国家、地区的物业管理经验被引进国内。上世纪末城市住房改革快速进行,不到十年时间基本完成,与此同时,物业管理由点到面跨阶段性的迅速发展。2003年国家颁布《物业管理条例》,物业管理获得空前法律地位,通过“新建小区必须实行物业管理”等行政规定,物业管理得到普及。

中国城市市民拥有私产房屋历史不过30多年,物业管理也有30多年历史,伴之而来物业管理企业大量涌现。由于刚开始没有行业规范,物业服务企业根据业户需求和自身所提供服务的条件,物业管理更是参差不齐,五花八门,这种状况一直延续到2003年9月《物业管理条例》出台。此时,中国物业管理已经快速发展了十多年,产业已经形成,许多不伦不类的东西已经“尾大不掉”,其中两个方面最显著:

作者  | 2017-5-10 22:51:42 | 阅读(10) |评论(0) | 阅读全文>>

新加坡物业管理相关介绍

2017-5-9 20:16:57 阅读13 评论0 92017/05 May9

1.物业管理机构

(1)建屋发展局。

建屋发展局负责统筹新加坡公共住宅的管理与维修服务。该局原在全国设个地区办事处,负责各区内组屋的管理和服务,局总部行政处负责协调日常事务工作。年,住宅管理机构进行调整,原建屋发展局管理的公共住宅由新成立的市镇理事会接收。建屋局只在发展与研究工作上提供支援性服务,如为市镇理事会提供电脑应用系统及其服务等。

(2)市镇理事会。

根据国会法令,市镇理事会负责管理公共住宅。新加坡现设个市镇理事会,它是一个法人组织,成员至少位,最多位。它有严密的组织机构和翔实的规章制度,业务受建屋发展局指导,实施管理有相对独立性,加强了居民和政府的合作,让更多的居民参加该区的管理工作。市镇理事会的职责是支持、监督物业管理部门搞好住宅区管理,维护业主或住户的合法权益,对公共设施的兴建、扩充、改善及房屋的维修等与业主或住户利益有关的事宜做出决策,以及开展各种有益于住户身心健康的活动。

(3)私人住宅的管理理事会。

新加坡《地契分层法令》规定,共管式公寓和其他建筑物的私人业主必须依法组建管理理事会,做到有系统、有规划地负责大楼的保养与管理工作。 不论是市镇理事会还是私人住宅管理理事会,都委托物业公司负责日常管理工作。

(4)物业管理公司。

物业管理公司设有财务组、保养维修组、市场管理组、环境清洁组、园艺组和文书组。此外,还设监督部门,监督各类法规的执行情况,并接受住户的投诉,以不断提高管理和服务水平。

2.物业管理的范围

新加坡的物业管

作者  | 2017-5-9 20:16:57 | 阅读(13) |评论(0) | 阅读全文>>

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